حماية حقوقك: قوانين إخلاء المستأجر بدبي التي يجب أن تعرفها
9 مايو 2025
نسخ الرابط
المصادر
29
إظهار المصادر في النص
En Wikipedia
Nyulawglobal
Atblegal
Poacentral
Uae-lawyers
Bayut
Bayut
Mydubailawyer
Opendata Fcsc Gov
Hzlegal
Matrixlaw Co
En Wikipedia
Lawyersindubai
Uk Practicallaw Thomsonreuters
Trowers
Jamesberrylaw
U
Pinsentmasons
Tasheellegal
Smartraveller Gov
Fuse
Dvpc
Damacproperties
Dvpc
Google
Bhomes
Dubairealtyindia
Rdc Gov
Davidsoncolaw
يتطلب التعامل مع سوق الإيجارات النشط في دبي فهمًا واضحًا للقواعد، خاصة عندما يتعلق الأمر بمسألة الإخلاء الحساسة 
[25]. لحسن الحظ، العملية ليست اعتباطية؛ بل تحكمها تشريعات محددة مصممة لحماية كل من الملاك والمستأجرين 
[6]
[9]. حجر الزاوية في هذا الإطار هو قانون الإيجارات في دبي (القانون رقم 26 لسنة 2007، بصيغته المعدلة بالقانون رقم 33 لسنة 2008) [25][6]
[11]. يشرح هذا المقال الإجراءات القانونية الصارمة لإخلاء المستأجرين بموجب المادة 25 الحاسمة، مع التركيز على الأسباب الموجبة وفترات الإشعار الإلزامية التي تحتاج إلى معرفتها 
[1]
[22]
[17]. كما سنتطرق إلى دور مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) ومركز فض المنازعات الإيجارية (RDC)، الهيئة المسؤولة عن حل الخلافات [25][9]
[19].
الأساس: قانون الإيجارات في دبي والمادة 25
في دبي، لا يُعد إخلاء المستأجر مسألة بسيطة تتمثل في تغيير الأقفال [22]. يجب على الملاك الالتزام الصارم بالقواعد المنصوص عليها في المادة 25 من قانون الإيجارات المعدل [1][17]. يميز هذا القانون تمييزًا رئيسيًا: تختلف أسباب وإجراءات الإخلاء اعتمادًا على ما إذا كان يحدث قبل انتهاء عقد الإيجار أو عند انتهائه 
[2]
[4][22]. تخضع العملية برمتها لرقابة دقيقة من مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، التي تعمل من خلال دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، مما يضمن الامتثال [25][6][9].
الإخلاء قبل انتهاء العقد: الأسباب والإشعار
بشكل حاسم، بالنسبة للعديد من هذه الانتهاكات (مثل عدم الدفع أو عدم اتباع شروط العقد)، يجب على المالك أولاً أن يمنح المستأجر إشعارًا كتابيًا مدته 30 يومًا، يتم تسليمه بشكل صحيح (كاتب العدل/البريد المسجل)، مما يتيح له فرصة لتصحيح المشكلة قبل أن تبدأ إجراءات الإخلاء رسميًا [25][2][4][22]
[23]
[5][17]
[18]
[21].
الإخلاء عند انتهاء العقد: الأسباب وقاعدة الـ 12 شهرًا
ماذا لو أراد المالك استعادة العقار عند انتهاء عقد الإيجار بشكل طبيعي؟ تغطي المادة 25 (2) هذا السيناريو، ولكن مرة أخرى، فقط لأسباب محددة، ومع شرط إشعار صارم للغاية [25][1][2]
[3][6][22][9][23][5]
[15]. المفتاح المطلق هنا هو الإشعار الكتابي الإلزامي لمدة 12 شهرًا [1][2][3][6]. هذا ليس اقتراحًا؛ إنه القانون [3].
هناك نقطة مهمة إذا قام المالك بالإخلاء للاستخدام الشخصي، تغطيها المادة 26. لا يمكنه إعادة تأجير العقار لمدة عامين (للسكني) أو ثلاث سنوات (لغير السكني) بعد استعادته [3][4]
[7]
[12]. إذا فعل ذلك، فقد يتمكن المستأجر الأصلي من المطالبة بتعويض [4][7]. ومن المثير للاهتمام، أن هناك بعض النقاشات القانونية التي تشير إلى أن إشعارًا صالحًا لمدة 12 شهرًا قد يرتبط بالعقار نفسه، مما يعني أن المالك الجديد يمكن أن يرث ويتصرف بناءً على إشعار قدمه المالك السابق، على الرغم من أن هذا مجال متطور [1].
إشعار الإخلاء: القيام به بشكل صحيح
يمكنك أن ترى نمطًا هنا: إشعار الإخلاء هو كل شيء. ارتكاب خطأ فيه يمكن أن يعرقل تمامًا محاولة المالك لاستعادة ممتلكاته [1][22]. من الأهمية بمكان الالتزام بفترة الإشعار الصحيحة (30 يومًا لتصحيح الانتهاكات بموجب المادة 25 (1)، و12 شهرًا لأسباب محددة لانتهاء عقد الإيجار بموجب المادة 25 (2)) [25][2][4][22][23][5][17][18][21][1][3][6][15].
يجب أن يكون الإشعار كتابيًا، وأن يذكر بوضوح السبب القانوني الموجب للإخلاء كما هو مدرج في المادة 25، وأن يتم تسليمه عبر القنوات الرسمية – عادةً كاتب العدل أو البريد المسجل [1][2][6][22][15]. يمكن أن يؤدي عدم استيفاء أي من هذه المتطلبات إلى جعل الإشعار غير صالح، مما يعني أن عملية الإخلاء لا يمكن أن تستمر قانونًا بناءً على هذا الإشعار [1][22]. الدقة هي المفتاح.
حل النزاعات: مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC)
ماذا يحدث عندما لا يستطيع الملاك والمستأجرون الاتفاق؟ هنا يأتي دور مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC) 
[24]
[16][18][19]. تأسس مركز فض المنازعات الإيجارية بموجب المرسوم رقم 26 لسنة 2013، وهو هيئة قضائية متخصصة داخل دائرة الأراضي والأملاك في دبي مصممة خصيصًا للتعامل مع الخلافات المتعلقة بعقود الإيجار [24][16][19]. هدفه هو توفير حلول سريعة وشفافة ودقيقة للنزاعات المتعلقة بالإيجار أو الإخلاء أو الصيانة أو الودائع التأمينية أو خروقات العقود [19][25]
[13].
2.
اجمع أوراقك: هذا أمر بالغ الأهمية. ستحتاج إلى عقد الإيجار المسجل في نظام إيجاري (Ejari)، وبطاقات الهوية، وسند الملكية (للملاك)، وإثباتات الدفع، ونسخ من أي إشعارات أو رسائل بريد إلكتروني ذات صلة، وصور، وفواتير – بشكل أساسي، أي شيء يدعم مطالبتك 
[10][13]
[14]
[20]. تذكر، يجب أن تكون جميع المستندات باللغة العربية أو مترجمة ترجمة قانونية معتمدة [10][20].
4.
نقاط رئيسية للمستأجرين والملاك
إذن، ماذا يعني كل هذا بالنسبة لك؟
•
المستأجرون: اعرفوا حقوقكم! لا يمكن للملاك طردكم ببساطة؛ فهم بحاجة إلى أسباب موجبة بموجب المادة 25 ويجب عليهم تقديم إشعار مناسب، خاصة الإشعار الحاسم لمدة 12 شهرًا لحالات الإخلاء عند انتهاء العقد لأسباب محددة [25][22][1][6][15]. إذا شعرت أن حقوقك قد انتهكت، فإن مركز فض المنازعات الإيجارية موجود لمساعدتك [25]
[8][13].
جربه مجاناً