رحلة امتلاك منزل في دبي: دليلك الشامل للقروض العقارية
1 مايو 2025
نسخ الرابط
المصادر
41
إظهار المصادر في النص
Centralbank
Documents1 Worldbank
Adro Gov
Elibrary Imf
Wearehubpay
Documents1 Worldbank
Centralbank
Globaldata
English News
Bizvibez
Onesafe
Fastcompanyme
Wam
Gulfbusiness
Gulfbusiness
U
Bis
Fastcompanyme
Thenationalnews
Globaltimes
Emiratesislamic
Dhanguard
Thenationalnews
Tradingeconomics
Bankfab
Arnifi
Acuma
Genzone
Indusind
Blog Remitly
Elibrary Imf
Data Worldbank
Expat Hsbc
Focus-economics
Centralbank
Getfocal
Your Fitch
Amluae
Cms
Wam
Intlsecurities
إذن، تفكر في شراء عقار في دبي؟ إنها خطوة مهمة، وبالنسبة للكثيرين، يعتبر القرض السكني، أو الرهن العقاري، المفتاح لتحقيق هذا الحلم
[38]. هذه المنتجات المالية مصممة خصيصًا لمساعدتك في تمويل شراء عقارك، مما يجعل التملك أكثر سهولة
[20]. لحسن الحظ، تقدم دبي كلاً من القروض التقليدية القائمة على الفائدة وخيارات التمويل الإسلامي المتوافقة مع الشريعة، لتلبية مختلف الاحتياجات والمعتقدات
[1]
[12][20]. سيرشدك هذا الدليل عبر الأساسيات: فهم أنواع القروض، وفك رموز أسعار الفائدة والأرباح، وتحديد شروط السداد ومبالغ القروض، والتحقق من الأهلية، والأهم من ذلك، مقارنة العروض بفعالية. دعنا نبدأ في تمويل حلمك بامتلاك عقار في دبي.
فهم قروض الرهن العقاري في دبي: التقليدية مقابل الإسلامية
عندما تبدأ في البحث عن قرض سكني في دبي، ستصادف نوعين رئيسيين: التقليدي والإسلامي[1][12][20]. تعمل قروض الرهن العقاري التقليدية كالقروض المعتادة في أماكن أخرى – يقرضك البنك المال، وأنت تسدده مع الفائدة على مدى فترة متفق عليها[38]. هذه القروض متاحة على نطاق واسع ومنظمة من قبل مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي (CBUAE)، الذي يشرف على جميع أنشطة الإقراض
[3]
[11]
[23]
[40].
أما التمويل السكني الإسلامي، فيعمل بشكل مختلف لأنه يجب أن يتوافق مع مبادئ الشريعة الإسلامية، وأهمها تجنب الفائدة (المعروفة باسم "الربا")[12]
[15]
[19]. فبدلاً من فرض الفائدة، تستخدم البنوك الإسلامية هياكل مثل الإجارة، وهي شبيهة بالتأجير، أو المشاركة المتناقصة، وهي نموذج ملكية مشتركة حيث تنخفض حصة البنك تدريجيًا مع سدادك للدفعات[12][15][19]. يحقق البنك ربحًا من خلال مدفوعات إيجار متفق عليها مسبقًا أو هوامش ربح، مصممة لتكون تنافسية مع أسعار الفائدة التقليدية[12][20]. يهدف كلا النظامين إلى مساعدتك في شراء عقار، ولكن من خلال آليات مالية مختلفة[1][12][20].
فك رموز أسعار الفائدة على الرهن العقاري في دبي (لمحة عن عام 2025)
فهم أسعار الفائدة على الرهن العقاري أمر بالغ الأهمية، وهي ليست ثابتة. تؤثر عدة عوامل على الأسعار التي ستراها، بما في ذلك السعر الأساسي لمصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي (CBUAE) (الذي بلغ 4.40% اعتبارًا من أبريل 2025) وسعر الفائدة المعروض بين بنوك الإمارات (EIBOR)، وهو معيار رئيسي للعديد من القروض
[33][1]
[26]
[28]. كما تلعب المنافسة في السوق بين البنوك دورًا في الحفاظ على أسعار تنافسية
[4]. ستجد عمومًا نوعين رئيسيين من الأسعار: ثابتة ومتغيرة[1]
[39][28].
توفر الأسعار الثابتة استقرارًا لفترة أولية، تتراوح عادةً من سنة إلى 5 سنوات[1][39][28]. فكر في الأمر على أنه تثبيت لمبلغ دفعتك خلال تلك الفترة. قد تحوم الأسعار الثابتة الأولية الإرشادية في أوائل عام 2025 حول 3.75% لسعر ثابت لمدة عام واحد أو 3.89% لمدة عامين
[10]. أما الأسعار المتغيرة، فتتقلب. عادة ما تكون مرتبطة بسعر EIBOR بالإضافة إلى هامش يحدده البنك[1][28]. قد تكون الأسعار المتغيرة الأولية الإرشادية حوالي 4.85%، مع إعلان بعض البنوك مثل بنك أبوظبي التجاري (ADCB) عن أسعار تبدأ من 5.10% سنويًا[10][1][28]. تعرض مواقع المقارنة أحيانًا أسعارًا أولية منخفضة جدًا (مثل 1.06% إلى 3.49%+), ولكنها غالبًا ما تأتي بشروط محددة
[24]
[31]. تذكر أن هذه مجرد مؤشرات؛ فالسعر الفعلي الذي تحصل عليه يعتمد بشكل كبير على ملفك الشخصي، ونسبة القرض إلى قيمة العقار (LTV)، وجدارتك الائتمانية[1]
[16][10].
شروط سداد الرهن العقاري ومبالغ القروض
ما هي المدة المتاحة لسداد قرضك العقاري، وكم يمكنك اقتراضه؟ في الإمارات العربية المتحدة، يحدد مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي (CBUAE) الحد الأقصى لمدة سداد (أو أجل) قروض الرهن العقاري بـ 25 عامًا (أي 300 شهر) لكل من مواطني دولة الإمارات والمقيمين الأجانب[1]
[6][12]
[37][39][28]
[30]. يساعد هذا الإطار الزمني الطويل في جعل الدفعات الشهرية أكثر قابلية للإدارة، على الرغم من أنه يجب أن تضع في اعتبارك أن المدة الأطول تعني دفع المزيد من الفوائد أو الأرباح بشكل عام[39]. قد يواجه غير المقيمين شروطًا أقصر، ربما حوالي 15 عامًا[1].
يرتبط المبلغ الذي يمكنك اقتراضه بقيمة العقار من خلال نسبة القرض إلى قيمة العقار (LTV)[1][37]. تمثل نسبة LTV النسبة المئوية من سعر العقار التي يكون البنك على استعداد لإقراضها[37]. بالنسبة للمشتري لأول مرة الذي يشتري منزلًا للسكن فيه (مالك شاغل للعقار) تقل قيمته عن 5 ملايين درهم إماراتي، فإن حدود LTV النموذجية تصل إلى 80% لمواطني دولة الإمارات وما يصل إلى 75% للمقيمين الأجانب[37]. هذا يعني أنك ستحتاج إلى تغطية النسبة المتبقية كدفعة أولى، بالإضافة إلى تكاليف الشراء المرتبطة بها.
من المؤهل؟ التحقق من الأهلية والقدرة على تحمل التكاليف
يتضمن الحصول على موافقة للحصول على قرض عقاري استيفاء معايير محددة تضعها البنوك والجهات التنظيمية
[21]
[36][30]. بشكل عام، ينظر المقرضون إلى عوامل مثل الحد الأدنى لراتبك، وعمرك، وحالة التوظيف، ومدة خدمتك مع صاحب العمل الحالي[21][36][30]. ولكن هناك عاملان حاسمان بشكل خاص: درجة الائتمان الخاصة بك ونسبة عبء الدين (DBR)
[35]
[7]
[9]
[22]
[32][3][11][21][23][40].
يتم تقييم جدارتك الائتمانية باستخدام درجة الائتمان الخاصة بك من شركة الاتحاد للمعلومات الائتمانية (AECB)، والتي تتراوح من 300 إلى 900[35][7][9][22][32]. تخبر هذه الدرجة المقرضين بمدى المخاطرة التي قد ينطوي عليها إقراضك المال[35][9][16]
[27]. تعني الدرجة الأعلى عمومًا فرص موافقة أفضل وربما أسعار فائدة أقل، بينما قد تؤدي الدرجة الأقل إلى أسعار فائدة أعلى، أو طلب دفعة أولى أكبر، أو حتى الرفض[35][7][9][16][27]
[14][22]. تؤثر أشياء مثل سجل الدفع الخاص بك، ومقدار الائتمان الذي تستخدمه، ومدة امتلاكك للائتمان على هذه الدرجة[7]
[25][27][32].
تعتبر نسبة عبء الدين (DBR) لائحة تنظيمية حاسمة من مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي (CBUAE)[3][11][21][23][40]. تنص على أن إجمالي مدفوعات ديونك الشهرية – بما في ذلك الرهن العقاري الجديد، والقروض الحالية، ومدفوعات بطاقات الائتمان – لا يمكن أن تتجاوز 50% من إجمالي دخلك الشهري[3][11][21][23][40]. يجب على البنوك الالتزام الصارم بهذه القاعدة[3][21][40]. إذا استمرت مدفوعات القرض الخاص بك حتى سنوات التقاعد، فإن هذا الحد ينخفض إلى 30% من دخلك التقاعدي المتوقع[3][21]. هذا يضمن قدرتك على تحمل سداد أقساطك بشكل مريح إلى جانب تكاليف المعيشة[3][21][40].
ما وراء سعر الفائدة: فهم رسوم الرهن العقاري
توقع رسوم معالجة، غالبًا ما تكون نسبة مئوية من مبلغ القرض (مثل 1.05% شاملة ضريبة القيمة المضافة)، يتم فرضها لمعالجة طلبك[4]
[8][38]
[41]. رسوم التقييم إلزامية ليقوم البنك بتقييم قيمة العقار[1][37]. ستحتاج أيضًا إلى تأمين: عادةً ما يكون التأمين على الحياة (أو التكافل للتمويل الإسلامي) مطلوبًا لتغطية مبلغ القرض، والتأمين على الممتلكات مطلوب دائمًا[1]
[34]. إذا قررت سداد قرضك مبكرًا، فقد تواجه رسوم تسوية مبكرة، غالبًا ما تكون محددة بسقف تنظيمي (على سبيل المثال، حوالي 1% من الرصيد المستحق)[4][41][30]. لا تنسَ رسوم التأخير المحتملة في السداد إذا فاتتك دفعة
[18]. بالنسبة للمنتجات الإسلامية، قد تكون هناك أيضًا رسوم تكافل محددة[4].
كيفية مقارنة عروض الرهن العقاري في دبي بفعالية
انظر إلى معدل النسبة السنوي (APR)، الذي يعطي صورة أوضح من خلال تضمين سعر الفائدة/الربح بالإضافة إلى معظم الرسوم[18]. افهم تفاصيل الأسعار الثابتة مقابل المتغيرة – ما هي مدة الفترة الثابتة، وما هو السعر الذي يطبق بعد ذلك، وما هو هامش EIBOR على الأسعار المتغيرة؟[1][28][39]. احصل على قائمة واضحة ومفصلة بجميع الرسوم والتكاليف[4][8][38][41][1][34][18][37]. قارن مرونة مدة القرض المعروضة والحد الأقصى لمبلغ القرض ونسبة القرض إلى قيمة العقار (LTV) التي يرغب كل بنك في تقديمها[39][1][11][37].
تحقق من معايير الأهلية المحددة مثل الحد الأدنى للراتب، ومتطلبات تحويل الراتب، وشروط التوظيف[4]
[5][21][38][36][34][24][30][31]. ضع في اعتبارك جودة خدمة البنك، وميزات الخدمات المصرفية الرقمية، والسمعة العامة
[2][36]. يوصى بشدة بطلب بيانات الحقائق الأساسية (Key Facts Statements) من البنوك، حيث توضح هذه المستندات بوضوح جميع الشروط والرسوم ومعدل النسبة السنوي (APR)[34]. يمكن أن تكون مواقع المقارنة عبر الإنترنت نقاط انطلاق مفيدة، ولكن تحقق دائمًا من المعلومات مباشرة مع البنوك[4][10]
[17][24]
[29]. قد تفكر أيضًا في استخدام وسيط رهن عقاري، يمكنه مقارنة الصفقات عبر العديد من المقرضين نيابة عنك[10][12][15][17]. إن تخصيص الوقت للمقارنة بعناية يمكّنك من تأمين الرهن العقاري الأنسب والأكثر فعالية من حيث التكلفة لشراء عقارك في دبي.
جربه مجاناً