لا تقلق بعد الآن! دليلك الشامل لحقوقك وواجباتك كمستأجر ومالك في دبي
9 مايو 2025
نسخ الرابط
المصادر
46
إظهار المصادر في النص
U
En Wikipedia
Nyulawglobal
Atblegal
Brill
Uaelegislation Gov
U
Poacentral
Dlapiperdataprotection
Twocontinents
Bayut
Alowaislaw
Dubaicriminaldefense
En Wikipedia
Aldhaheriinternational
Horizlaw
Fotislaw
Uae-lawyers
Bayut
Bayut
Mydubailawyer
Tamimi
Opendata Fcsc Gov
Independent Co
Hzlegal
Matrixlaw Co
En Wikipedia
Lawyersindubai
Uk Practicallaw Thomsonreuters
Trowers
Journal Iaisambas Ac
Nortonrosefulbright
Jamesberrylaw
U
Pinsentmasons
Tasheellegal
Smartraveller Gov
Fuse
Zayedinternationalairport
Dvpc
Damacproperties
Dvpc
Google
Dubairealtyindia
Rdc Gov
Davidsoncolaw
قد يكون الاستئجار في سوق العقارات النابض بالحياة والمتسارع في دبي تجربة مثيرة للوافدين والمقيمين على حد سواء، ولكن من الضروري أن تعرف موقفك القانوني
[5]. سواء كنت مستأجرًا تبحث عن منزلك المثالي أو مالكًا يدير استثمارك، فإن فهم القواعد هو مفتاح تجربة سلسة
[1]
[3][5]. تخضع هذه العلاقة بشكل أساسي للقانون رقم 26 لسنة 2007، والذي تم تحديثه بشكل كبير بموجب القانون رقم 33 لسنة 2008، وغالبًا ما يشار إليه بقانون الإيجارات في دبي[1][3][5]
[9]
[10]
[26]
[31]
[32]
[33]. تشرف على كل شيء مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، وهي جزء من دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، وتعمل على الحفاظ على سوق عادل وشفاف[1][3][10]
[13]
[39]
[42][31]. يشرح هذا الدليل الحقوق والمسؤوليات الأساسية لكل من المستأجرين والملاك في دبي.
الأساس: مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، نظام إيجاري، وعقد الإيجار
قبل الخوض في التفاصيل، دعنا نتناول اللبنات الأساسية لأي اتفاقية إيجار في دبي. تضع مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، الذراع التنظيمي لدائرة الأراضي والأملاك (DLD)، قواعد سوق الإيجارات، مما يضمن الشفافية ويحدد حقوق وواجبات جميع الأطراف المعنية، بناءً على قانون الإيجارات[1][3][10][13][39]
[25]
[29][31]. وتهدف إلى خلق بيئة مستقرة للمستأجرين والملاك والمستثمرين[1][3][10][13][39][25][29].
محور هذا النظام هو "إيجاري"، والذي يعني "إيجاري"
[43][3][10][13]&size=28)
[14]
[24][29]. اعتبره بمثابة ختم الموافقة الرسمي على اتفاقية الإيجار الخاصة بك. تسجيل عقد الإيجار الخاص بك من خلال نظام "إيجاري" إلزامي بموجب المادة 4 من القانون رقم 33 لسنة 2008[43]
[2][3][5][10][24][42]
[18]. لماذا هو بهذه الأهمية؟ تسجيل "إيجاري" يضفي الصفة القانونية على عقدك، ويحمي حقوق الطرفين من خلال إنشاء سجل رسمي، ويساعد على منع الاحتيال، وغالبًا ما يكون مطلوبًا لإنشاء الخدمات الأساسية مثل حساب هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA)[43][2][3][10][13]
[40][29][24]. عادةً ما يتولى المالك التسجيل، ولكن يمكن تفويض هذه المهمة[43][5].
أخيرًا، يعتبر عقد الإيجار نفسه حجر الزاوية[43][3]
[8][40][24]. يتطلب قانون دبي اتفاقية مكتوبة تحدد جميع الشروط[43][3][8]. يجب أن يتضمن هذا المستند الملزم قانونًا تفاصيل رئيسية مثل معلومات المالك والمستأجر، ووصف العقار (العنوان، المساحة، رقم قطعة الأرض، رقم حساب هيئة كهرباء ومياه دبي DEWA)، ومدة الإيجار (غالبًا سنة واحدة)، ومبلغ الإيجار وجدول الدفع، ومبلغ وديعة الضمان، والغرض من الاستخدام (سكني على سبيل المثال)[43][3]
[21][40][24][18]. اقرأ هذا العقد دائمًا بعناية قبل التوقيع – فهو خارطة طريقك طوال مدة الإيجار[8].
حقوق المستأجر في دبي: ما الذي يحق لك؟
بصفتك مستأجرًا في دبي، يوفر لك القانون العديد من وسائل الحماية الهامة. يحق لك استلام العقار في حالة جيدة وصالحة للسكن، وجاهزًا للاستخدام المقصود (المادة 15)[43][2][40][1]. هذا يعني أنه يجب أن يكون سليمًا من الناحية الهيكلية مع مرافق عاملة[1]. كما يحق لك التمتع الهادئ بمنزلك دون إزعاج غير ضروري من المالك[10]
[28]. خصوصيتك محمية؛ يحتاج الملاك عمومًا إلى إذنك وإشعار مسبق (غالبًا 24-48 ساعة) قبل الدخول لأسباب غير طارئة مثل عمليات التفتيش أو الصيانة
[4][5][8][10]
[15]
[16][42][28].
فيما يتعلق بالصيانة، يكون المالك عادةً مسؤولاً عن الصيانة الرئيسية – الإصلاحات الكبيرة التي تؤثر على قدرتك على استخدام العقار، ما لم ينص عقدك على خلاف ذلك (المادة 16)[2][3][5]
[6][8][10]
[12]
[17]
[22][25]. أنت محمي أيضًا من الزيادات غير العادلة في الإيجار؛ تخضع الزيادات لمؤشر الإيجارات الصادر عن مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، ويجب على مالك العقار إخطارك قبل 90 يومًا من التجديد إذا كان ينوي زيادة الإيجار[2][3][4][5][21][25][26]
[27][33]. بشكل عام، يحق لك تجديد عقدك ما لم يكن لدى المالك أسباب قانونية محددة للإخلاء (مثل البيع أو الاستخدام الشخصي) ويقدم إشعارًا إلزاميًا مدته 12 شهرًا عبر القنوات الرسمية[1][2][3][4][5][9][10]
[20]
[23][25][26]
[41][42]
[30]. عند المغادرة، يحق لك استرداد وديعة الضمان الخاصة بك، مخصومًا منها أي اقتطاعات مبررة للأضرار التي تتجاوز البلى العادي (المادة 20)[43][3][8]
[11]
[19]. والأهم من ذلك، لا يمكن إخلاؤك بشكل تعسفي؛ يُسمح بالإخلاء فقط بموجب أسباب قانونية محددة موضحة في المادة 25، مع اتباع الإجراءات المناسبة[1][2][4][5][9][10][23][25][27][41][30]. في حالة نشوء نزاعات، يحق لك تقديم شكوى إلى مركز فض المنازعات الإيجارية (RDSC)[1][3][10][11][17][20][21][28][30].
مسؤوليات المستأجر: التزاماتك
مع الحقوق تأتي المسؤوليات. بصفتك مستأجرًا، واجبك الأساسي هو دفع الإيجار في التواريخ المتفق عليها (المادة 19)[1][2][5][20]. يمكن أن يكون عدم الدفع في غضون 30 يومًا من إشعار خطي من المالك سببًا للإخلاء[4][9][23][41]. يُتوقع منك أيضًا التعامل مع الصيانة البسيطة – وهي أعمال الصيانة الروتينية التي تصاحب العيش في عقار، مثل تغيير المصابيح الكهربائية أو إصلاح التسريبات الصغيرة[1][2][6][12][14][17][22][24]. غالبًا ما تحدد العقود ما يعتبر "بسيطًا"، وأحيانًا تضع حدًا للتكلفة (على سبيل المثال، أقل من 500 درهم إماراتي)[2][6][12][14][17][22].
يجب عليك استخدام العقار فقط للغرض المخصص له (سكني على سبيل المثال) وتجنب أي أنشطة غير قانونية[1][4][9][20][40][41]. من المهم عدم التسبب في ضرر متعمد أو إجراء تغييرات قد تعرض سلامة العقار للخطر؛ فأنت مسؤول عن الأضرار الناجمة عن الإهمال والتي تتجاوز البلى العادي[1][3][4][5][6]
[7][9][12][17]. هل تخطط لإجراء تجديدات؟ ستحتاج إلى إذن خطي من المالك أولاً[1][2][3][7][20][40]. يُحظر تأجير أي جزء من العقار من الباطن دون موافقة خطية من المالك ويمكن أن يؤدي ذلك إلى الإخلاء[1][4][5][7][9][23][27]. تذكر اتباع أي قواعد خاصة بالمبنى أو المجمع السكني، ودفع فواتير الخدمات مثل هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك (المادة 22)، وأخيرًا، إعادة العقار بنفس الحالة التي استلمته بها، مع مراعاة البلى العادي، عند انتهاء عقد الإيجار (المادة 21)[1][2][8][19][20][40][42].
حقوق المالك في دبي: ما الذي يحق لك؟
يتمتع الملاك في دبي أيضًا بحقوق محددة يحميها القانون. حقهم الأساسي هو استلام الإيجار المتفق عليه في الوقت المحدد من المستأجر[4][5][40][27][42][33]. يحق لهم تحصيل وديعة ضمان في بداية عقد الإيجار لتغطية الأضرار المحتملة أو المستحقات غير المدفوعة[43][3][7][8][11][19][20][40][31]. يمكن للملاك تفتيش ممتلكاتهم بشكل دوري، بشرط أن يقدموا للمستأجر إشعارًا مسبقًا معقولاً ويحترموا خصوصيته[5][6][10][15][16][27][42][31].
بموجب شروط قانونية محددة موضحة في المادة 25 من قانون الإيجارات، يحق للملاك استعادة ممتلكاتهم[2][3][4][5][9][10][20][23][25][26][27][41][42][30]. ويشمل ذلك الإخلاء بسبب مخالفات جسيمة من المستأجر خلال مدة العقد أو لأسباب محددة عند انتهاء العقد (مثل الاستخدام الشخصي أو البيع)، بشرط تقديم الإشعار القانوني الصحيح (غالبًا 12 شهرًا عبر القنوات الرسمية)[2][3][4][5][9][10][20][23][25][26][27][41][42][30]. إذا تسبب المستأجر في ضرر يتجاوز البلى العادي، يمكن للمالك استخدام وديعة الضمان للإصلاحات أو المطالبة بتعويض إضافي[3][11][19][40][27]. يحق للملاك أيضًا الموافقة على طلبات المستأجر لإجراء تعديلات على العقار أو رفضها[2][7][20][40].
مسؤوليات المالك: التزاماتك
على الملاك التزامات كبيرة تجاه مستأجريهم. يجب عليهم تسليم العقار في حالة جيدة وصالحة للسكن، ومناسبة للاستخدام المقصود من قبل المستأجر (المادة 15)[43][2][7][40][1][5][33]. من المسؤوليات الرئيسية القيام بالصيانة والإصلاحات الرئيسية – إصلاح المشكلات الهيكلية، والمشكلات المتعلقة بالأنظمة الرئيسية مثل تكييف الهواء أو السباكة أو الأسلاك الكهربائية، أو أي عيب يعيق استخدام المستأجر للعقار، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك (المادة 16)[2][3][5][6][7][8][10][12][14][17][20][22][24][25]. الملاك مسؤولون أيضًا عن تسجيل عقد الإيجار في نظام "إيجاري"[43][2][3][5][10][40][24][42].
احترام خصوصية المستأجر أمر بالغ الأهمية؛ يجب على الملاك تقديم إشعار كافٍ قبل دخول العقار لأسباب غير طارئة وحماية المعلومات الشخصية للمستأجر[5][8][10][15][16][28]. يجب أن تتوافق أي زيادة في الإيجار بشكل صارم مع لوائح مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) ومؤشر الإيجارات، مع تقديم إشعار قبل 90 يومًا من التجديد[2][3][4][5][21][25][26][27][42][33]. إذا أصبح الإخلاء ضروريًا، يجب على الملاك اتباع الأسس القانونية وإجراءات الإشعار المحددة في القانون (المادة 25)، باستخدام القنوات الرسمية مثل الكاتب العدل أو البريد المسجل[2][4][5][9][23][25][26][41][42][30]. يجب عليهم رد وديعة الضمان (أو الرصيد المتبقي بعد الخصومات المبررة) على الفور بعد انتهاء عقد الإيجار (المادة 20)[43][3][8][11][19]. يجب ألا يتدخل الملاك في قدرة المستأجر على استخدام العقار (المادة 17) وهم مسؤولون بشكل عام عن دفع رسوم خدمة العقار ما لم ينص العقد على خلاف ذلك[2][7][20][40][6].
التعامل مع قضايا الإيجار الرئيسية
دعنا نتناول بعض نقاط الالتباس الشائعة في إيجارات دبي. أولاً: الصيانة. من يصلح ماذا؟ بشكل عام، يخصص القانون (المادة 16) ومعظم العقود الصيانة الرئيسية للمالك[2][6][12][17][22][25]. ويشمل ذلك المشكلات الكبيرة مثل المشكلات الهيكلية، وأعطال التكييف المركزي، والأعطال الكبيرة في السباكة أو الكهرباء – وهي أمور ضرورية لصلاحية السكن[6][12][14][17][22]. أما الصيانة البسيطة، وهي أعمال الصيانة اليومية مثل تغيير المصابيح أو إصلاح التسريبات الصغيرة، فعادة ما تقع على عاتق المستأجر[6][12][14][17][22][24]. غالبًا ما توضح العقود ذلك، وأحيانًا تحدد سقفًا للتكلفة (على سبيل المثال، الإصلاحات التي تقل عن 500 درهم إماراتي تعتبر بسيطة)[2][6][12][14][17][22].
زيادات الإيجار هي موضوع ساخن آخر. إليك الأمر: لا يمكن للملاك زيادة الإيجار إلا عند تجديد العقد، وليس خلال مدته[4][5][21][25][26][27][33]. يجب أن تتماشى أي زيادة مع حاسبة مؤشر الإيجارات الصادرة عن مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، وهي أداة رسمية تقارن إيجارك بالعقارات المماثلة في منطقتك[4][5][39][21][26][42]. تعتمد النسبة المئوية المسموح بها للزيادة على مدى انخفاض إيجارك الحالي عن متوسط السوق[1][4][26]. والأهم من ذلك، يجب على المالك أن يقدم لك إشعارًا خطيًا قبل 90 يومًا من انتهاء العقد إذا كان يخطط لزيادة الإيجار[2][3][4][27][33]. لا يوجد إشعار، أو زيادة تتجاوز الحد الذي وضعته مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)؟ قد يكون لديك أسباب للطعن في ذلك[2][3].
أخيرًا، وديعة الضمان. عادة ما تكون 5% من الإيجار السنوي للعقارات غير المفروشة و 10% للعقارات المفروشة[7][8][11]. الغرض منها هو تغطية الأضرار المحتملة التي يسببها المستأجر والتي تتجاوز البلى العادي، أو المستحقات غير المدفوعة[43][11][19][40]. لا يمكن للملاك الخصم مقابل التقادم الروتيني أو الخدوش الطفيفة[3][11][19]. عند انتهاء عقد الإيجار وتسليم العقار، يجب على المالك إعادة الوديعة (أو الرصيد المتبقي مع قائمة مفصلة بالخصومات، إن وجدت) على الفور[43][3][8][11][19].
إنهاء الإيجار: قوانين وإجراءات الإخلاء
إنهاء اتفاقية الإيجار في دبي، خاصة من خلال الإخلاء، يخضع لتنظيم صارم بموجب المادة 25 من قانون الإيجارات[2][40]
[34]. هناك أسباب محددة وإجراءات صارمة. يمكن للمالك طلب الإخلاء خلال مدة العقد (المادة 25 (1)) فقط بسبب مخالفات جسيمة من قبل المستأجر[3][8][40][34]. تشمل الأسباب الرئيسية عدم دفع الإيجار في غضون 30 يومًا من إشعار خطي رسمي[43][3][8][20][40][26][18][34]
[35]
[38]، أو التأجير من الباطن دون إذن كتابي[3][8][20][40][26][34][35][38]، أو استخدام العقار لأغراض غير قانونية أو غير أخلاقية[3][8][20][21][40][26][18][34][35][38]، أو التسبب في أضرار جسيمة[3][8][18][38]. بالنسبة لمعظم هذه المخالفات، يلزم تقديم إشعار لمدة 30 يومًا لتصحيح المشكلة[43][3][8][40][41][18][34][35][38].
الإخلاء عند انتهاء العقد (المادة 25 (2)) مقيد أيضًا بأسباب محددة[43][2][3][4][19][40][23][41][18][30]. وتشمل هذه الأسباب رغبة المالك في هدم العقار وإعادة بنائه[3][8][20][21][18][30]، أو حاجته لإجراء تجديدات كبيرة تمنع الإشغال[8][20][23][41][18][30]، أو نيته بيع العقار[43][2][4][19][23][18][30]، أو حاجته للعقار لاستخدامه الشخصي أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى (بشرط ألا يمتلك بديلاً مناسبًا)[43][2][4][8][19][20][23][41][18][30]. لأي من هذه الأسباب المتعلقة بانتهاء العقد، يجب على المالك تزويد المستأجر بإشعار خطي مدته 12 شهرًا قبل تاريخ الإخلاء[43][2][3][4][19][40][23][41][18][30]. هذا الإشعار ليس مجرد بريد إلكتروني عادي؛ بل يجب تسليمه عبر الكاتب العدل أو البريد المسجل[2][3][19][40][30]. يؤدي عدم اتباع هذا الإجراء إلى إبطال طلب الإخلاء[2][40]. أيضًا، إذا قام المالك بالإخلاء للاستخدام الشخصي، فلا يمكنه إعادة تأجير العقار لمدة عامين (للسكني) أو ثلاث سنوات (لغير السكني) (المادة 26)[4][8][20][27].
حل النزاعات: مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC)
ماذا يحدث عندما تسوء الأمور ولا يمكنك الاتفاق مع مالك العقار أو المستأجر؟ هنا يأتي دور مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC)[42][33][35]
[36]. تأسس المركز كذراع قضائي لدائرة الأراضي والأملاك (DLD)، وهو الهيئة المتخصصة في التعامل مع جميع نزاعات الملاك والمستأجرين في دبي[43][28][36]. سواء كانت المشكلة تتعلق بإيجار غير مدفوع، أو إشعارات إخلاء، أو استرداد وديعة الضمان، أو خلافات حول الصيانة، أو خرق شروط العقد، فإن مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC) هو المكان المناسب للتوصل إلى حل رسمي[43][28][36].
قبل التوجه مباشرة إلى المحكمة، من الأفضل دائمًا محاولة حل المشكلة وديًا من خلال التواصل المباشر[28]
[45]. إذا فشل ذلك، يمكنك رفع دعوى. ستحتاج إلى جمع جميع مستنداتك – وبشكل حاسم، عقد الإيجار المسجل في نظام "إيجاري"، بالإضافة إلى بطاقات الهوية، وإثباتات الدفع، ورسائل البريد الإلكتروني أو الإشعارات ذات الصلة، وأي دليل مثل الصور أو الفواتير[25][28][29]
[37]. تذكر، يجب أن تكون المستندات باللغة العربية أو مترجمة قانونيًا[25][37]. يمكن رفع الدعاوى عبر الإنترنت أو في مقر مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC)[25][28][29]
[46]. هناك رسوم لرفع الدعوى، عادةً ما تكون 3.5% من الإيجار السنوي (بحد أدنى 500 درهم إماراتي، وبحد أقصى 20,000 درهم إماراتي)، بالإضافة إلى تكاليف محتملة أخرى[25][28][29]
[44]. غالبًا ما يبدأ مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC) بمحاولة وساطة؛ إذا لم يتم التوصل إلى تسوية، تنتقل القضية إلى التقاضي أمام لجان المرحلة الابتدائية[25][36][45][46].
معرفة حقوقك ومسؤولياتك هي الخطوة الأولى نحو تجربة استئجار خالية من المتاعب في دبي[1][3][5]. تأكد دائمًا من أن لديك عقدًا مكتوبًا ومسجلاً في نظام "إيجاري"، وافهم الشروط، والتزم بفترات الإشعار للأمور المهمة مثل زيادات الإيجار أو إنهاء عقد الإيجار، واعلم أن مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC) يوفر مسارًا رسميًا لحل الخلافات[2][3][8][10][21][24][26][28][36]. يمكن للتواصل المفتوح بين المستأجرين والملاك أن يمنع العديد من المشكلات من التصاعد، مما يعزز علاقة إيجابية طوال مدة الإيجار[3][5].
جربه مجاناً