দুবাইয়ে উচ্ছেদ? ভাড়াটে ও বাড়িওয়ালাদের জন্য ধারা ২৫ এর আইনি সুরক্ষা
৯ মে, ২০২৫
লিংক কপি করুন
সূত্র
29
টেক্সটে সূত্র দেখান
En Wikipedia
Nyulawglobal
Atblegal
Poacentral
Uae-lawyers
Bayut
Bayut
Mydubailawyer
Opendata Fcsc Gov
Hzlegal
Matrixlaw Co
En Wikipedia
Lawyersindubai
Uk Practicallaw Thomsonreuters
Trowers
Jamesberrylaw
U
Pinsentmasons
Tasheellegal
Smartraveller Gov
Fuse
Dvpc
Damacproperties
Dvpc
Google
Bhomes
Dubairealtyindia
Rdc Gov
Davidsoncolaw
দুবাইয়ের ব্যস্ত ভাড়ার বাজার বুঝতে হলে নিয়মকানুন সম্পর্কে পরিষ্কার ধারণা থাকা দরকার, বিশেষ করে উচ্ছেদের মতো সংবেদনশীল বিষয়ে 
[25]। ভাগ্যক্রমে, এই প্রক্রিয়াটি এলোমেলো নয়; এটি বাড়িওয়ালা এবং ভাড়াটে উভয়ের সুরক্ষার জন্য তৈরি করা নির্দিষ্ট আইন দ্বারা পরিচালিত হয় 
[6]
[9]। এই কাঠামোর মূল ভিত্তি হলো দুবাই টেন্যান্সি আইন (Dubai Tenancy Law) (আইন নং ২৬, ২০০৭, যা আইন নং ৩৩, ২০০৮ দ্বারা সংশোধিত) [25][6]
[11]। এই নিবন্ধটি গুরুত্বপূর্ণ ধারা ২৫ (Article 25)-এর অধীনে ভাড়াটে উচ্ছেদের কঠোর আইনি পদ্ধতিগুলো বিস্তারিতভাবে আলোচনা করবে, যেখানে বৈধ কারণ এবং বাধ্যতামূলক নোটিশের সময়সীমাগুলো আপনার জানা দরকার 
[1]
[22]
[17]। আমরা রিয়েল এস্টেট রেগুলেটরি এজেন্সি (RERA) এবং রেন্টাল ডিসপিউটস সেন্টার (RDC)-এর ভূমিকা নিয়েও আলোচনা করব, যা মতবিরোধ নিষ্পত্তির জন্য দায়ী সংস্থা [25][9]
[19]।
ভিত্তি: দুবাই টেন্যান্সি আইন ও ধারা ২৫
দুবাইতে, একজন ভাড়াটেকে উচ্ছেদ করা কেবল তালা পরিবর্তন করার মতো সহজ বিষয় নয় [22]। বাড়িওয়ালাদের সংশোধিত টেন্যান্সি আইনের ধারা ২৫ (Article 25)-এ উল্লিখিত নিয়মগুলি কঠোরভাবে অনুসরণ করতে হবে [1][17]। এই আইন একটি গুরুত্বপূর্ণ পার্থক্য তৈরি করে: উচ্ছেদের কারণ এবং পদ্ধতিগুলি ভাড়া চুক্তির মেয়াদ শেষ হওয়ার আগে বা মেয়াদ পূর্তির পর হওয়ার উপর নির্ভর করে ভিন্ন হয় 
[2]
[4][22]। পুরো প্রক্রিয়াটি দুবাই ল্যান্ড ডিপার্টমেন্ট (DLD)-এর মাধ্যমে পরিচালিত RERA-এর সতর্ক নজরে থাকে, যা সম্মতি নিশ্চিত করে [25][6][9]।
চুক্তির মেয়াদ শেষ হওয়ার আগে উচ্ছেদ: কারণ ও নোটিশ
কখনও কখনও এমন পরিস্থিতি তৈরি হয় যেখানে একজন বাড়িওয়ালাকে ভাড়ার মেয়াদ চলাকালীন একজন ভাড়াটেকে উচ্ছেদ করতে হয়। টেন্যান্সি আইনের ধারা ২৫(১) (Article 25(1)) সেই নির্দিষ্ট, সীমিত পরিস্থিতিগুলির রূপরেখা দেয় যেখানে এটি অনুমোদিত, সাধারণত ভাড়াটে চুক্তি লঙ্ঘন করার কারণে [2][4][22][17]। আসুন বৈধ কারণগুলো দেখে নেওয়া যাক:
গুরুত্বপূর্ণভাবে, এই লঙ্ঘনগুলির অনেকের জন্য (যেমন ভাড়া পরিশোধ না করা বা চুক্তির শর্তাবলী অনুসরণ না করা), বাড়িওয়ালাকে প্রথমে ভাড়াটেকে ৩০ দিনের লিখিত নোটিশ দিতে হবে, যা সঠিকভাবে (Notary Public/রেজিস্টার্ড মেইলের মাধ্যমে) পাঠাতে হবে, যাতে উচ্ছেদ প্রক্রিয়া আনুষ্ঠানিকভাবে শুরু হওয়ার আগে তারা সমস্যা সমাধানের সুযোগ পায় [25][2][4][22]
[23]
[5][17]
[18]
[21]।
চুক্তির মেয়াদ শেষে উচ্ছেদ: কারণ ও ১২-মাসের নিয়ম
যদি বাড়িওয়ালা ভাড়ার মেয়াদ স্বাভাবিকভাবে শেষ হওয়ার পর সম্পত্তি ফেরত চান? ধারা ২৫(২) (Article 25(2)) এই পরিস্থিতিটি কভার করে, তবে আবারও, শুধুমাত্র নির্দিষ্ট কারণে এবং একটি অত্যন্ত কঠোর নোটিশের প্রয়োজনীয়তা সহ [25][1][2]
[3][6][22][9][23][5]
[15]। এখানে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো বাধ্যতামূলক ১২ মাসের লিখিত নোটিশ [1][2][3][6]। এটি কোনো পরামর্শ নয়; এটি আইন [3]।
যদি বাড়িওয়ালা ব্যক্তিগত ব্যবহারের জন্য উচ্ছেদ করেন, তাহলে ধারা ২৬ (Article 26) অনুযায়ী একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় রয়েছে। সম্পত্তি ফেরত পাওয়ার পর তারা দুই বছর (আবাসিক) বা তিন বছর (অনাবাসিক) সময়ের জন্য পুনরায় ভাড়া দিতে পারবেন না [3][4]
[7]
[12]। যদি তারা তা করেন, তাহলে মূল ভাড়াটে ক্ষতিপূরণ দাবি করতে সক্ষম হতে পারেন [4][7]। মজার বিষয় হলো, কিছু আইনি আলোচনায় এমন ইঙ্গিত পাওয়া যায় যে একটি বৈধ ১২ মাসের নোটিশ সম্পত্তির সাথেই সংযুক্ত থাকতে পারে, যার অর্থ হলো নতুন মালিক পূর্ববর্তী মালিকের দেওয়া নোটিশের উত্তরাধিকারী হতে এবং তার উপর কাজ করতে পারেন, যদিও এটি একটি পরিবর্তনশীল ক্ষেত্র [1]।
উচ্ছেদের নোটিশ: সঠিকভাবে তৈরি করা
আপনি এখানে একটি প্যাটার্ন দেখতে পাচ্ছেন: উচ্ছেদের নোটিশই সবকিছু। এটি ভুল হলে বাড়িওয়ালার সম্পত্তি পুনরুদ্ধারের প্রচেষ্টা পুরোপুরি ব্যর্থ হতে পারে [1][22]। সঠিক নোটিশের সময়সীমা মেনে চলা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ (ধারা ২৫(১) (Art 25(1)) এর অধীনে লঙ্ঘনের সংশোধনের জন্য ৩০ দিন, ধারা ২৫(২) (Art 25(2)) এর অধীনে ভাড়ার মেয়াদ শেষের নির্দিষ্ট কারণগুলির জন্য ১২ মাস) [25][2][4][22][23][5][17][18][21][1][3][6][15]।
নোটিশটি লিখিত হতে হবে, ধারা ২৫ (Article 25)-এ উল্লিখিত উচ্ছেদের বৈধ আইনি কারণ স্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে এবং অফিসিয়াল চ্যানেলের মাধ্যমে – সাধারণত Notary Public বা রেজিস্টার্ড মেইলের মাধ্যমে – পাঠাতে হবে [1][2][6][22][15]। এই প্রয়োজনীয়তাগুলির কোনোটি পূরণ করতে ব্যর্থ হলে নোটিশটি অবৈধ বলে গণ্য হতে পারে, যার অর্থ হলো সেই নোটিশের ভিত্তিতে উচ্ছেদ প্রক্রিয়া আইনত অগ্রসর হতে পারবে না [1][22]। নির্ভুলতা এখানে মুখ্য।
বিরোধ নিষ্পত্তি: রেন্টাল ডিসপিউটস সেন্টার (RDC)
যখন বাড়িওয়ালা এবং ভাড়াটেরা একমত হতে পারে না তখন কী হয়? সেখানেই রেন্টাল ডিসপিউটস সেন্টার (RDC)-এর ভূমিকা আসে 
[24]
[16][18][19]। ২০১৩ সালের ডিক্রি নং ২৬ দ্বারা প্রতিষ্ঠিত, RDC হলো দুবাই ল্যান্ড ডিপার্টমেন্টের (Dubai Land Department) অধীনে একটি বিশেষায়িত বিচার বিভাগীয় সংস্থা, যা বিশেষভাবে ভাড়া চুক্তি সম্পর্কিত মতবিরোধগুলি পরিচালনা করার জন্য তৈরি করা হয়েছে [24][16][19]। এর লক্ষ্য হলো ভাড়া, উচ্ছেদ, রক্ষণাবেক্ষণ, সিকিউরিটি ডিপোজিট বা চুক্তি লঙ্ঘনের সাথে জড়িত বিরোধগুলির জন্য দ্রুত, স্বচ্ছ এবং সঠিক সমাধান প্রদান করা [19][25]
[13]।
2.
আপনার কাগজপত্র সংগ্রহ করুন: এটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। আপনার Ejari-নিবন্ধিত ভাড়া চুক্তি, আইডি, টাইটেল ডিড (বাড়িওয়ালাদের জন্য), পেমেন্টের প্রমাণ, যেকোনো নোটিশ বা প্রাসঙ্গিক ইমেলের কপি, ছবি, বিল – মূলত, আপনার দাবি সমর্থন করে এমন সবকিছু প্রয়োজন হবে 
[10][13]
[14]
[20]। মনে রাখবেন, সমস্ত নথি আরবিতে হতে হবে অথবা প্রত্যয়িত আইনি অনুবাদ থাকতে হবে [10][20]।
4.
ফি পরিশোধ করুন: অভিযোগ দায়ের করার জন্য একটি ফি দিতে হয়, সাধারণত বার্ষিক ভাড়ার ৩.৫%, যার সর্বনিম্ন এবং সর্বোচ্চ সীমা রয়েছে (যেমন, সর্বনিম্ন AED ৫০০, সর্বোচ্চ AED ২০,০০০, যদিও এই সীমা সামান্য পরিবর্তিত হতে পারে) [10][13][14]
[27]। প্রশাসন, অনুবাদ এবং পরিষেবা সরবরাহের জন্য অতিরিক্ত খরচ আশা করতে পারেন [10][13][14][20][27]।
7.
আপিলের সুযোগ: যদি আপনি প্রাথমিক রায়ের সাথে একমত না হন, তাহলে মামলার মূল্য বা ধরনের উপর নির্ভর করে (উচ্ছেদ মামলায় প্রায়শই আপিলের অনুমতি দেওয়া হয়) ১৫ দিনের মধ্যে Appellate Committee-তে আপিল করতে সক্ষম হতে পারেন [10][13][27]। খুব উচ্চ মূল্যের মামলার জন্য Court of Cassation-এ আরও আপিল করা সম্ভব [13]।
ভাড়াটে এবং বাড়িওয়ালাদের জন্য গুরুত্বপূর্ণ বিষয়
তাহলে, এই সবকিছুর মানে আপনার জন্য কী?
•
ভাড়াটেদের জন্য: আপনার অধিকার জানুন! বাড়িওয়ালারা আপনাকে এমনিতেই উচ্ছেদ করতে পারে না; তাদের ধারা ২৫ (Article 25)-এর অধীনে বৈধ কারণ থাকতে হবে এবং সঠিক নোটিশ দিতে হবে, বিশেষ করে নির্দিষ্ট কারণে ভাড়ার মেয়াদ শেষে উচ্ছেদের জন্য গুরুত্বপূর্ণ ১২ মাসের নোটিশ [25][22][1][6][15]। যদি আপনি মনে করেন আপনার অধিকার লঙ্ঘিত হয়েছে, RDC আপনাকে সাহায্য করার জন্য রয়েছে [25]
[8][13]।
•
বাড়িওয়ালাদের জন্য: আইনের প্রতিটি অক্ষর অনুসরণ করুন। কঠোরভাবে ধারা ২৫ (Article 25)-এর কারণগুলি মেনে চলুন এবং আপনার নোটিশগুলি (ফরম্যাট, ডেলিভারি, সময়, কারণ) নিখুঁত কিনা তা নিশ্চিত করুন যাতে আপনার উচ্ছেদের প্রচেষ্টা অবৈধ না হয়ে যায় [2][22][17][1][15]। যে বৈধ বিরোধগুলি বন্ধুত্বপূর্ণভাবে সমাধান করা যায় না, তার জন্য RDC ব্যবহার করুন [13][19]।
বিনামূল্যে ব্যবহার করে দেখুন