Dubai Immobilien: Freehold oder Leasehold – Welche Wahl triffst du?
9. Mai 2025
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Der Traum vom Eigenheim in der schillernden, dynamischen Stadt Dubai zieht viele Expats und Investoren magisch an. Sich auf dem hiesigen Immobilienmarkt zurechtzufinden bedeutet jedoch, einige wichtige Unterschiede bei den Eigentumsformen zu verstehen, insbesondere für Nicht-VAE-Staatsangehörige 
[1]. Dies richtig zu machen, ist entscheidend. Dieser Leitfaden wird die wesentlichen Unterschiede zwischen Freehold- und Leasehold-Eigentum an Immobilien erläutern, basierend direkt auf den Vorschriften Dubais, und dir helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen, die deinen Zielen und deinem Budget entspricht 
[3]
[7]
[14]. Spezifische Gesetze, die Anfang der 2000er Jahre eingeführt wurden, ebneten den Weg für ausländisches Eigentum, jedoch typischerweise nur in bestimmten ausgewiesenen Gebieten 
[19][14]
[17].
Was ist Freehold-Eigentum in Dubai?
Also, was genau bedeutet Freehold im Kontext von Immobilien in Dubai? Einfach ausgedrückt, gewährt dir Freehold-Eigentum volle und uneingeschränkte Rechte sowohl an der Immobilieneinheit selbst als auch an dem Grundstück, auf dem sie sich befindet, und zwar auf unbestimmte Zeit [3]
[4][7]
[9][14]. Stell es dir als die umfassendste verfügbare Eigentumsform vor; es gibt keine zeitliche Begrenzung [3]
[8]. Wenn du Freehold kaufst, wird dein Name offiziell beim Dubai Land Department (DLD) registriert, und du erhältst eine Eigentumsurkunde (Title Deed) als Nachweis deines Eigentums [1][4][9]. Dies bietet erhebliche Sicherheit und Klarheit.
Für Ausländer, egal ob du als Expat in Dubai lebst oder aus dem Ausland kaufst, kannst du Freehold-Eigentum erwerben, aber es gibt eine wichtige Bedingung: Es muss sich in bestimmten „ausgewiesenen Freehold-Gebieten“ befinden, wie sie durch das Gesetz von Dubai definiert sind, beispielsweise durch die Verordnung Nr. 3 von 2006 [1][4][7]
[12][19][14][17]. Interessanterweise wird keine Altersbeschränkung für den Besitz von Immobilien in diesen Zonen erwähnt [1][4]. Als Freehold-Eigentümer hast du die volle Kontrolle – du kannst in der Immobilie wohnen, sie jederzeit verkaufen, sie an Mieter vermieten, sie mit einer Hypothek belasten, Änderungen vornehmen (natürlich unter Beachtung der Bauvorschriften) und, was wichtig ist, sie an deine Erben weitergeben [3][9][14].
Du fragst dich, wo sich diese ausgewiesenen Freehold-Gebiete befinden? Dazu gehören viele der begehrtesten Wohngegenden Dubais. Du findest Optionen für Apartments an Orten wie Dubai Marina, Downtown Dubai, Jumeirah Lake Towers (JLT) und Business Bay [7][8]
[11]
[13][17]
[18]. Für Villen sind beliebte Freehold-Zonen Arabian Ranches, Emirates Hills, The Springs und Jumeirah Park [7][8][11][13][17][18]. Gemischt genutzte Gebiete, die sowohl Apartments als auch Villen anbieten, wie Palm Jumeirah, Jumeirah Village Circle (JVC), Dubai Hills Estate und DAMAC Hills, sind ebenfalls für Freehold-Eigentum ausgewiesen [7][8][11][13][17][18]. Denk aber daran, dies ist keine vollständige Liste, und es ist immer am besten, dies bei offiziellen DLD-Quellen zu überprüfen [8][11][13][17][18]. Der Hauptvorteil ist, dass vollständiges Eigentum langfristige Sicherheit und Potenzial für Kapitalwachstum bietet [3][14]. Allerdings sind Freehold-Immobilien in der Regel mit einem höheren anfänglichen Kaufpreis verbunden, und du musst die DLD-Übertragungsgebühr (ca. 4 %) sowie laufende Instandhaltungskosten einplanen [3]
[6][7].
Was ist Leasehold-Eigentum in Dubai?
Schauen wir uns nun die Alternative an: Leasehold-Eigentum. Dieses Modell gewährt dir das Recht, eine Immobilie für einen festgelegten, langfristigen Zeitraum zu nutzen und zu bewohnen, aber entscheidend ist, dass du nicht das Grundstück besitzt, auf dem die Immobilie gebaut ist [3][6][7][9][14]. Das Grundstück selbst bleibt im Eigentum des Freeholders, der in diesem Zusammenhang oft als Vermieter bezeichnet wird [3][6]. Leasehold-Laufzeiten sind typischerweise lang und erstrecken sich oft über bis zu 99 Jahre [1][3][6][7][9][14]. Was passiert, wenn die Pachtlaufzeit abläuft? Im Allgemeinen fällt das Eigentum an der Immobilie an den Freeholder zurück, es sei denn, es gibt eine Vereinbarung zur Verlängerung der Pacht [3][6][14].
Ausländer können Leasehold-Rechte in Dubai erwerben, und diese Möglichkeiten finden sich möglicherweise in Gebieten außerhalb der ausgewiesenen Freehold-Zonen oder manchmal innerhalb spezifischer Entwicklungen innerhalb dieser Zonen [1][3]. Einige Gebiete, die historisch für Leasehold-Immobilien bekannt sind, umfassen Teile von Deira, Bur Dubai, Dubai Silicon Oasis und Mirdif, obwohl die Verfügbarkeit variiert [3]. Als Leaseholder sind deine Rechte im Vergleich zu einem Freehold-Eigentümer eingeschränkter [3][6]. Während du das Recht hast, während der Pachtdauer in der Immobilie zu wohnen oder sie zu nutzen, erfordern wesentliche Änderungen oder Renovierungen in der Regel die Genehmigung des Freeholders [3][6][9]. Auch die Untervermietung der Immobilie kann die Zustimmung des Freeholders erfordern [9]. Die Möglichkeit, die Pacht an Erben weiterzugeben, kann von den spezifischen Bedingungen im Pachtvertrag abhängen [14].
Warum Leasehold in Betracht ziehen? Die Hauptattraktion ist oft der niedrigere anfängliche Kaufpreis im Vergleich zu Freehold, was es zu einem erschwinglicheren Einstieg in den Dubai-Immobilienmarkt macht [3][6]. Darüber hinaus ist der Freeholder häufig für die Instandhaltung der Gebäudestruktur und der Gemeinschaftsbereiche verantwortlich, obwohl der Leaseholder typischerweise verpflichtet ist, Erbpachtzins (Ground Rent) und Nebenkosten (Service Charges) zu zahlen [6][9]. Dies macht Leasehold potenziell geeignet, wenn du kurzfristigere Pläne hast (innerhalb der Pachtdauer) oder mit engeren Budgetbeschränkungen arbeitest [3][14]. Es ist jedoch wichtig, sich der Nachteile bewusst zu sein: Du besitzt das Grundstück nicht, deine Kontrolle über Immobilienänderungen ist begrenzt, der Wert der Immobilie könnte mit kürzer werdender Restlaufzeit der Pacht sinken, und eine spätere Verlängerung der Pacht könnte mit erheblichen Gebühren verbunden sein [6]. Du musst auch laufende Kosten wie Erbpachtzins und Nebenkosten einkalkulieren [6][9].
Freehold vs. Leasehold: Ein schneller Vergleich
Lass uns die Kernunterschiede nebeneinander aufschlüsseln:
Usufruct-Rechte verstehen: Eine weitere Option?
Neben Freehold und Leasehold gibt es in Dubai ein weiteres Eigentumsrecht namens Usufruct (Nutznießung) [1]
[5]. Dies gewährt einer Person das Recht, eine Immobilie, die jemand anderem gehört, zu nutzen und davon zu profitieren – zum Beispiel, indem sie darin wohnt oder sie vermietet – für einen bestimmten langfristigen Zeitraum, oft bis zu 99 Jahre, ohne tatsächlich den Eigentumstitel zu besitzen [1]
[2][5]&size=28)
[10]
[15]
[16]. Geregelt durch das VAE-Zivilgesetzbuch (Artikel 1333-1348), liegt der Hauptunterschied im Fokus auf Nutzung und Vorteil, im Allgemeinen ohne das Recht, wesentliche bauliche Veränderungen vorzunehmen [2][10][15]. Es ist ein alternatives langfristiges Nutzungsrecht, potenziell nützlich, wo Freehold nicht verfügbar oder erwünscht ist, und erfordert die Registrierung beim DLD [1][2][5][16].
Wichtige Überlegungen für Expat-Käufer
Der Kauf einer Immobilie erfordert überall sorgfältige Überlegung, und Dubai ist da keine Ausnahme. Eine sorgfältige Prüfung (Due Diligence) ist absolut entscheidend, bevor du dich verpflichtest [12][14]. Du musst die genaue angebotene Eigentumsform – ob Freehold, Leasehold oder sogar Usufruct – akribisch recherchieren und überprüfen [1][6][7][14]. Denk daran, der Standort ist von größter Bedeutung, besonders wenn du dich für Freehold entschieden hast. Für Ausländer ist echtes Freehold-Eigentum nur innerhalb dieser offiziell ausgewiesenen Zonen möglich [1][4][7][12]. Überprüfe immer den Standortstatus der Immobilie anhand offizieller DLD-Informationen [12].
Das Verständnis des gesamten Kostenspektrums ist ebenfalls unerlässlich. Bei Freehold solltest du den höheren anfänglichen Kaufpreis, die DLD-Übertragungsgebühr (ca. 4 %) sowie laufende Nebenkosten und Instandhaltungsverpflichtungen einkalkulieren [3][6][7]. Bei Leasehold mögen die Anfangskosten niedriger sein, aber du musst wiederkehrende Erbpachtzinsen, Nebenkosten und die potenziellen Kosten einer Pachtverlängerung in der Zukunft berücksichtigen [3][6][9].
Letztendlich sollte deine Entscheidung genau mit deinen persönlichen Zielen und Umständen übereinstimmen. Suchst du ein langfristiges Zuhause oder eine kurzfristigere Basis? Wie hoch ist dein Budget realistischerweise? Wie wichtig ist es dir, vollständige Kontrolle und Flexibilität über die Immobilie zu haben [3][7][14]? Zögere nicht, professionellen Rat einzuholen. Die Konsultation von RERA-registrierten Immobilienmaklern und auf das Immobilienrecht von Dubai spezialisierten Rechtsexperten wird dringend empfohlen, um die Komplexitäten zu meistern und sicherzustellen, dass deine Interessen geschützt sind [12].
Deine Wahl treffen: Freehold oder Leasehold?
Wie entscheidest du dich also zwischen Freehold und Leasehold? Lass uns die Kernkompromisse zusammenfassen. Freehold bietet Dauerhaftigkeit und vollständige Kontrolle, ist aber mit höheren Anfangskosten verbunden und auf bestimmte Zonen beschränkt [3][7][12][14]. Leasehold ist im Voraus erschwinglicher und breiter verfügbar, bietet aber weniger Kontrolle und eine begrenzte Eigentumsdauer [3][6][14].
Hier ist ein einfacher Leitfaden basierend auf gemeinsamen Zielen:
Es gibt keine alleinige „beste“ Antwort. Die richtige Wahl hängt wirklich von deiner individuellen finanziellen Situation, deinen langfristigen Plänen und deiner Toleranz gegenüber den Einschränkungen ab, die mit jeder Eigentumsform verbunden sind [3][7][14]. Das Verständnis dieser Unterschiede ist der entscheidende erste Schritt für jeden Expat, der eine Immobilie kaufen und sich sein eigenes Stück Dubai sichern möchte [1]. Führe gründliche Recherchen durch und suche immer fachkundigen Rat, bevor du eine so bedeutende Investition tätigst [12].
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