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Dein Kompass fürs Mieten in Dubai: Vertrag, Ejari & deine Rechte

9. Mai 2025
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Brill
Uaelegislation Gov
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Bayut
Alowaislaw
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Horizlaw
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Journal Iaisambas Ac
Nortonrosefulbright
Jamesberrylaw
Zayedinternationalairport
Dvpc
Damacproperties
Dvpc
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Dubais pulsierender Mietmarkt zieht Menschen aus aller Welt an, aber um dich darin zurechtzufinden, musst du die Spielregeln verstehen
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. Glücklicherweise hat Dubai klare Gesetze erlassen, um die Beziehung zwischen Vermietern und Mietern zu regeln, vor allem das Gesetz Nr. 26 von 2007, geändert durch das Gesetz Nr. 33 von 2008
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. Diese Vorschriften zielen auf Fairness und Transparenz im Mietprozess ab
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. Alles wird von der Real Estate Regulatory Agency (RERA) überwacht, die Teil des Dubai Land Department (DLD) ist
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. Dieser Leitfaden erklärt die Grundlagen: deinen Mietvertrag, das wichtige Ejari-Registrierungssystem sowie die Rechte und Pflichten, die du für das Mieten in Dubai im Jahr 2025 kennen musst.

Die Grundlage: Dein Mietvertrag in Dubai

Das Wichtigste zuerst: In Dubai muss dein Mietvertrag ein formeller schriftlicher Mietvertrag sein
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. Das ist nicht nur eine Empfehlung, sondern gesetzlich vorgeschrieben
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. Stell ihn dir als rechtsverbindlichen Plan für dein Mietverhältnis vor, der alle vereinbarten Bedingungen festlegt
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. Gemäß Artikel 4 muss dieser Vertrag wichtige Details enthalten, wie Informationen zu Vermieter und Mieter, eine klare Objektbeschreibung (Adresse, Größe, Grundstücksnummer), die DEWA-Vertragsnummer, den Zweck des Mietverhältnisses (z. B. Wohnen), die Vertragsdauer, Miethöhe und Zahlungsplan, Details zur Kaution und das Unterzeichnungsdatum
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. Überprüfe ihn immer sorgfältig, bevor du unterschreibst
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.

Ejari-Registrierung: Mach deinen Vertrag offiziell

Du hast den Vertrag also unterschrieben. Was kommt als Nächstes? Die Ejari-Registrierung. Ejari, was auf Arabisch „Meine Miete“ bedeutet, ist das Online-System der RERA zur offiziellen Erfassung von Mietverträgen
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. Ist das optional? Absolut nicht. Das Gesetz Nr. 33 von 2008 (Artikel 4) macht die Ejari-Registrierung für alle Mietverträge in Dubai verpflichtend
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Warum der ganze Aufwand um Ejari? Es erfüllt mehrere wichtige Zwecke. Die Registrierung deines Vertrags macht ihn rechtsgültig und im Streitfall durchsetzbar
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. Es hilft, den Mietmarkt zu regulieren, schützt die Rechte von Vermietern und Mietern durch die Erstellung einer offiziellen Aufzeichnung und minimiert Missverständnisse
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. Es beugt auch Betrug vor, wie z. B. die Vermietung derselben Einheit an mehrere Personen, und ist oft erforderlich, um wichtige Dienstleistungen wie dein DEWA-Konto (Strom und Wasser) einzurichten
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.
In der Regel ist der Vermieter für die Ejari-Registrierung verantwortlich, dies kann aber delegiert werden
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. Die Registrierung erfolgt über das Ejari-Portal, die Dubai REST App oder zugelassene Schreibbüros
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. Du benötigst Dokumente wie den unterschriebenen Vertrag, Ausweise/Pässe/Visa, eine Kopie der Eigentumsurkunde der Immobilie, die letzte DEWA-Rechnung, die Registrierungsgebühr und möglicherweise die IBAN des Vermieters sowie das vorherige Ejari bei Verlängerungen
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. Sobald dies erledigt ist, erhältst du ein Ejari-Zertifikat mit einer eindeutigen Nummer, das beweist, dass dein Vertrag offiziell registriert ist
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.

Die Rolle der RERA in deinem Mietverhältnis

Du wirst oft von RERA hören. Als Regulierungsbehörde des Dubai Land Department (DLD) ist RERA die wichtigste staatliche Stelle, die den Immobiliensektor Dubais, einschließlich Vermietungen, überwacht
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. RERA legt die Mietgesetze fest und setzt sie durch, verwaltet das wichtige Ejari-System und reguliert Mieterhöhungen durch ihren Mietpreisindex und -rechner
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. Sie lizenziert auch Immobilienmakler und Hausverwalter und stellt so professionelle Standards sicher
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. Während formelle Streitigkeiten an das Zentrum zur Beilegung von Mietstreitigkeiten (RDSC) gehen, stellt RERA den Rahmen und die Werkzeuge bereit, die zu Lösungen führen
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Rechte und Pflichten von Mietern in Dubai

Als Mieter in Dubai hast du bestimmte Rechte, die eine faire Behandlung und sicheres Wohnen gewährleisten sollen. Du hast das Recht, die Immobilie in gutem, gebrauchsfertigem Zustand zu erhalten
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. Du hast Anspruch auf ungestörten Besitz und Privatsphäre; Vermieter benötigen eine Erlaubnis und eine Ankündigung (normalerweise 24-48 Stunden) für den Zutritt, außer in Notfällen
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. Größere Instandhaltungsarbeiten sind in der Regel Sache des Vermieters (Artikel 16)
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. Du bist vor ungerechtfertigten Mieterhöhungen geschützt, die durch den RERA-Index geregelt sind und eine 90-tägige Ankündigungsfrist erfordern
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. Du hast im Allgemeinen das Recht, deinen Vertrag zu verlängern, es sei denn, der Vermieter hat bestimmte rechtliche Gründe und kündigt 12 Monate im Voraus
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. Deine Kaution muss bei Auszug (abzüglich gerechtfertigter Abzüge) zurückerstattet werden (Artikel 20)
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. Du bist vor ungerechtfertigter Kündigung geschützt (Artikel 25) und hast das Recht, Beschwerden beim RDSC einzureichen
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. Entscheidend ist, dass du das Recht auf einen schriftlichen, in Ejari registrierten Vertrag hast
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.
Neben diesen Rechten gibt es auch Pflichten. Die pünktliche Zahlung der Miete ist oberstes Gebot (Artikel 19)
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. Von dir wird erwartet, dass du kleinere Instandhaltungsarbeiten übernimmst
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. Nutze die Immobilie nur für den vorgesehenen Wohnzweck und vermeide Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen
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. Hole für jegliche Umbauten eine schriftliche Genehmigung ein und untervermiete nicht ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters
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. Befolge die Hausordnung, bezahle deine Nebenkosten (Artikel 22) und gib die Immobilie bei Auszug in gutem Zustand zurück (Artikel 21)
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.

Rechte und Pflichten von Vermietern in Dubai

Auch Vermieter haben klare Rechte und Pflichten. Sie haben das Recht auf pünktlichen Mieteingang und können eine Kaution verlangen (üblicherweise 5-10 % der Jahresmiete)
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. Vermieter können die Immobilie nach ordnungsgemäßer Ankündigung besichtigen und sie unter bestimmten rechtlichen Bedingungen zurückfordern, z. B. bei Nichtzahlung oder für Eigenbedarf/Verkauf am Vertragsende, wobei strenge Kündigungsverfahren einzuhalten sind (Artikel 25)
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. Sie können Schadensersatz für Schäden verlangen, die über die normale Abnutzung hinausgehen, und müssen jegliche Umbauten durch den Mieter genehmigen
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.
Zu den Pflichten der Vermieter gehört die Übergabe der Immobilie in gutem, nutzbarem Zustand (Artikel 15) und die Übernahme größerer Instandhaltungsarbeiten (Artikel 16)
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. Die Registrierung des Vertrags in Ejari ist verpflichtend
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. Sie müssen die Privatsphäre der Mieter respektieren, sich an die RERA-Regeln für Mieterhöhungen halten (90-Tage-Frist) und die gesetzlichen Kündigungsverfahren genau befolgen
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. Die unverzügliche Rückerstattung der Kaution (Artikel 20) und die Nichtbehinderung der Nutzung der Immobilie durch den Mieter (Artikel 17) sind ebenfalls wichtige Pflichten
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. Im Allgemeinen zahlen Vermieter die Nebenkosten für die Immobilie, sofern nicht anders vereinbart
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.

Wichtige Überlegungen: Instandhaltung, Kaution, Miete & Kündigung

Lass uns einige häufige Unklarheiten beseitigen. Die Instandhaltung ist geteilt: Größere Probleme wie strukturelle Mängel, zentrale Klimaanlagen oder größere Sanitär-/Elektrofehler sind Sache des Vermieters (Artikel 16)
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. Kleinere Reparaturen, wie das Auswechseln von Glühbirnen oder kleine Ausbesserungen, fallen in der Regel dem Mieter zu, oft definiert durch eine Kostengrenze im Vertrag
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. Kautionen (üblicherweise 5 % für unmöblierte, 10 % für möblierte Objekte) decken Schäden ab, die über die normale Abnutzung hinausgehen, oder unbezahlte Forderungen; sie müssen am Ende des Mietverhältnisses zurückerstattet werden (Artikel 20)
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. Mieterhöhungen können nur bei Vertragsverlängerung erfolgen, müssen dem RERA Mietpreisindex-Rechner folgen und erfordern eine 90-tägige Ankündigung durch den Vermieter
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. Bezüglich Verlängerung und Kündigung haben Mieter im Allgemeinen das Recht auf Verlängerung. Wenn ein Vermieter die Immobilie bei Vertragsablauf aus bestimmten Gründen zurückhaben möchte (z. B. Verkauf oder Eigenbedarf – Artikel 25(2)), muss er dies 12 Monate im Voraus über offizielle Kanäle (Notar/Einschreiben) mitteilen
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. Jegliche Vertragsänderungen bei Verlängerung erfordern ebenfalls eine 90-Tage-Frist
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. Eine Kündigung während der Vertragslaufzeit ist nur bei schwerwiegenden Verstößen wie Nichtzahlung nach Mahnung oder illegaler Untervermietung möglich (Artikel 25(1))
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Praktische Tipps für verschiedene Mietergruppen

Egal, ob du neu in Dubai bist, ein langjähriger Einwohner oder ein Vermieter, hierauf solltest du dich konzentrieren:
Für neue Expats/Mieter: Mache dich mit dem Mietvertrag vertraut, bevor du unterschreibst
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. Stelle immer sicher, dass dein Vertrag in Ejari registriert ist – das ist entscheidend für Rechtsschutz und Dienstleistungen
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. Dokumentiere den Zustand der Immobilie beim Einzug gründlich
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. Verstehe die Grundlagen: Größere Instandhaltungsarbeiten sind normalerweise Sache des Vermieters, kleinere deine, und deine Privatsphäre sollte mit einer Ankündigungspflicht für den Zutritt respektiert werden
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Für langjährige Einwohner: Achte genau auf die Kündigungsfristen für Vertragsverlängerungen (90 Tage für Vertragsänderungen/Mieterhöhungen, 12 Monate für bestimmte Rückforderungsgründe des Vermieters)
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. Überprüfe immer selbst den RERA Mietpreisindex-Rechner, bevor du einer Mieterhöhung zustimmst
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. Pflege eine gute Kommunikation mit deinem Vermieter und bewahre Unterlagen auf
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. Kenne deinen starken Kündigungsschutz nach dem Gesetz
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Für Vermieter/Investoren: Die Ejari-Registrierung ist für jeden Vertrag nicht verhandelbar
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. Die strikte Einhaltung der RERA-Regeln zu Mieterhöhungen, Instandhaltung, Mitteilungen und Kündigungsverfahren ist unerlässlich
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. Verwende klare, detaillierte Verträge und gehe fair und legal mit Kautionen um
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. Wenn du Aufgaben delegierst, beauftrage nur von RERA lizenzierte Hausverwalter
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Kleines Glossar: Wichtige Mietbegriffe in Dubai

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RERA: Real Estate Regulatory Agency – Dubais Regulierungsbehörde für den Immobilienmarkt
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Ejari: Das verpflichtende Online-System zur Registrierung von Mietverträgen
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Mietvertrag (Tenancy Contract): Der rechtsverbindliche schriftliche Mietvertrag
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•
Kaution (Security Deposit): Eine rückzahlbare Sicherheitsleistung gegen Schäden/unbezahlte Forderungen
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•
Mietpreisindex-Rechner (Rental Index Calculator): Das RERA-Tool zur Festlegung zulässiger Mieterhöhungen
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•
Mitteilung (Notice): Formelle Kommunikation, oft mit spezifischer Zustellung (z. B. Einschreiben bei Kündigung)
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•
RDSC: Rental Disputes Settlement Centre – Zentrum zur Beilegung von Mietstreitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern
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Das Verständnis deines Mietvertrags und die Sicherstellung seiner Registrierung über Ejari sind grundlegend für ein reibungsloses Mieterlebnis in Dubai. Deine Rechte und Pflichten zu kennen, egal ob du Mieter oder Vermieter bist, und die Einhaltung der RERA-Vorschriften fördern eine klare Kommunikation und helfen, Streitigkeiten vorzubeugen. Ehrlich gesagt, ein gut verstandener Prozess macht das Mieten in dieser pulsierenden Stadt für alle Beteiligten viel einfacher.
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