Dubai: Mieter kündigen? Das musst du über Artikel 25 wissen
9. Mai 2025
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Sich auf Dubais pulsierendem Mietmarkt zurechtzufinden, erfordert ein klares Verständnis der Regeln, besonders wenn es um das heikle Thema der Kündigung 
[25] geht. Glücklicherweise ist der Prozess nicht willkürlich; er wird durch spezifische Gesetze geregelt, die sowohl Vermieter als auch Mieter schützen sollen 
[6]
[9]. Der Eckpfeiler dieses Rahmens ist das Dubai-Mietgesetz (Gesetz Nr. 26 von 2007, geändert durch Gesetz Nr. 33 von 2008) [25][6]
[11]. Dieser Artikel erläutert die strengen rechtlichen Verfahren für die Kündigung von Mietern gemäß dem entscheidenden Artikel 25 und konzentriert sich auf die triftigen Gründe und zwingenden Kündigungsfristen, die du kennen musst 
[1]
[22]
[17]. Wir werden auch auf die Rolle der Real Estate Regulatory Agency (RERA) und des Rental Disputes Center (RDC), der für die Beilegung von Streitigkeiten zuständigen Stelle, eingehen [25][9]
[19].
Die Grundlage: Dubais Mietgesetz & Artikel 25
In Dubai ist die Kündigung eines Mieters keine einfache Angelegenheit wie das Austauschen der Schlösser [22]. Vermieter müssen sich strikt an die Regeln halten, die in Artikel 25 des geänderten Mietgesetzes festgelegt sind [1][17]. Dieses Gesetz unterscheidet maßgeblich: Die Gründe und Verfahren für eine Kündigung variieren, je nachdem, ob sie vor Ablauf des Mietvertrags oder bei dessen Ablauf erfolgt 
[2]
[4][22]. Der gesamte Prozess unterliegt der wachsamen Aufsicht der RERA, die über das Dubai Land Department (DLD) agiert und die Einhaltung sicherstellt [25][6][9].
Kündigung vor Vertragsablauf: Gründe & Frist
Manchmal ergeben sich Situationen, in denen ein Vermieter einem Mieter während der Vertragslaufzeit kündigen muss. Artikel 25(1) des Mietgesetzes legt die spezifischen, begrenzten Umstände dar, unter denen dies zulässig ist, üblicherweise aufgrund eines Vertragsbruchs durch den Mieter [2][4][22][17]. Schauen wir uns die triftigen Gründe an:
Entscheidend ist, dass der Vermieter bei vielen dieser Verstöße (wie Nichtzahlung oder Nichteinhaltung von Vertragsbedingungen) dem Mieter zunächst eine 30-tägige schriftliche Kündigungsandrohung zukommen lassen muss, die ordnungsgemäß zugestellt wird (Notar/Einschreiben), um ihm die Möglichkeit zu geben, das Problem zu beheben, bevor ein Kündigungsverfahren formell eingeleitet werden kann [25][2][4][22]
[23]
[5][17]
[18]
[21].
Kündigung bei Vertragsablauf: Gründe & die 12-Monats-Regel
Was ist, wenn der Vermieter die Immobilie zurückhaben möchte, wenn der Mietvertrag regulär endet? Artikel 25(2) deckt dieses Szenario ab, aber auch hier nur aus bestimmten Gründen und mit einer sehr strengen Kündigungsfrist [25][1][2]
[3][6][22][9][23][5]
[15]. Der absolute Schlüssel hier ist die zwingende schriftliche Kündigung mit einer Frist von 12 Monaten [1][2][3][6]. Das ist kein Vorschlag; das ist Gesetz [3].
Es gibt einen wichtigen Haken, wenn der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigt, der in Artikel 26 geregelt ist. Er darf die Immobilie nach Rückerhalt zwei Jahre (Wohnimmobilien) bzw. drei Jahre (Gewerbeimmobilien) lang nicht erneut vermieten [3][4]
[7]
[12]. Tut er dies doch, könnte der ursprüngliche Mieter möglicherweise Schadensersatz fordern [4][7]. Interessanterweise gibt es einige juristische Diskussionen, die darauf hindeuten, dass eine gültige 12-Monats-Kündigung an die Immobilie selbst gebunden sein könnte, was bedeutet, dass ein neuer Eigentümer möglicherweise eine vom Vorbesitzer ausgesprochene Kündigung erben und darauf reagieren könnte, obwohl dies ein sich entwickelnder Bereich ist [1].
Die Kündigungserklärung: Alles richtig machen
Du erkennst hier ein Muster: Die Kündigungserklärung ist entscheidend. Ein Fehler dabei kann den Versuch eines Vermieters, seine Immobilie zurückzuerlangen, komplett zunichtemachen [1][22]. Es ist absolut entscheidend, die korrekte Kündigungsfrist einzuhalten (30 Tage zur Behebung von Verstößen gemäß Art. 25(1), 12 Monate für spezifische Gründe bei Vertragsende gemäß Art. 25(2)) [25][2][4][22][23][5][17][18][21][1][3][6][15].
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, den triftigen gesetzlichen Kündigungsgrund gemäß Artikel 25 klar benennen und über offizielle Kanäle zugestellt werden – typischerweise per Notar oder Einschreiben [1][2][6][22][15]. Die Nichterfüllung einer dieser Anforderungen kann die Kündigung ungültig machen, was bedeutet, dass das Kündigungsverfahren auf Grundlage dieser Kündigung nicht rechtmäßig fortgesetzt werden kann [1][22]. Präzision ist der Schlüssel.
Streitbeilegung: Das Rental Disputes Center (RDC)
Was passiert, wenn Vermieter und Mieter sich nicht einigen können? Hier kommt das Rental Disputes Center (RDC) ins Spiel 
[24]
[16][18][19]. Das RDC wurde durch Dekret Nr. 26 von 2013 gegründet und ist eine spezialisierte Justizbehörde innerhalb des Dubai Land Department, die speziell für die Behandlung von Meinungsverschiedenheiten im Zusammenhang mit Mietverträgen zuständig ist [24][16][19]. Ihr Ziel ist es, schnelle, transparente und präzise Lösungen für Konflikte bezüglich Miete, Kündigung, Instandhaltung, Kautionen oder Vertragsbrüchen zu bieten [19][25]
[13].
2.
Sammle deine Unterlagen: Das ist entscheidend. Du benötigst deinen Ejari-registrierten Mietvertrag, Ausweise, Eigentumsurkunde (für Vermieter), Zahlungsnachweise, Kopien von Mitteilungen oder relevanten E-Mails, Fotos, Rechnungen – im Grunde alles, was deinen Anspruch stützt 
[10][13]
[14]
[20]. Denke daran, dass alle Dokumente auf Arabisch sein oder eine beglaubigte juristische Übersetzung haben müssen [10][20].
4.
Zahle die Gebühren: Die Einreichung ist mit einer Gebühr verbunden, typischerweise 3,5 % der Jahresmiete, mit Mindest- und Höchstgrenzen (z. B. AED 500 min, AED 20.000 max, obwohl die Obergrenzen leicht variieren können) [10][13][14]
[27]. Erwarte zusätzliche Kosten für Verwaltung, Übersetzung und Zustellung [10][13][14][20][27].
7.
Berufungsoption: Wenn du mit dem erstinstanzlichen Urteil nicht einverstanden bist, kannst du möglicherweise innerhalb von 15 Tagen Berufung beim Berufungsausschuss einlegen, abhängig vom Streitwert oder der Art des Falles (Kündigungsfälle erlauben oft Berufungen) [10][13][27]. Weitere Berufungen beim Kassationsgericht sind bei sehr hohen Streitwerten möglich [13].
Wichtige Erkenntnisse für Mieter und Vermieter
Was bedeutet das alles für dich?
•
Mieter: Kenne deine Rechte! Vermieter können dich nicht einfach vor die Tür setzen; sie benötigen triftige Gründe gemäß Artikel 25 und müssen eine ordnungsgemäße Kündigung aussprechen, insbesondere die entscheidende 12-Monats-Kündigungsfrist für Kündigungen bei Vertragsende aus bestimmten Gründen [25][22][1][6][15]. Wenn du das Gefühl hast, dass deine Rechte verletzt werden, ist das RDC da, um zu helfen [25]
[8][13].
•
Vermieter: Halte dich an das Gesetz. Halte dich strikt an die Gründe des Artikels 25 und stelle sicher, dass deine Kündigungen (Format, Zustellung, Zeitpunkt, Grund) perfekt sind, um zu vermeiden, dass dein Kündigungsversuch für ungültig erklärt wird [2][22][17][1][15]. Nutze das RDC für legitime Streitigkeiten, die nicht gütlich beigelegt werden können [13][19].
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