¿Vas a alquilar en Dubái? Conoce la ley y tus derechos
9 de mayo de 2025
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El vibrante mercado de alquileres de Dubái es un imán para personas de todo el mundo, pero para navegarlo necesitas entender las reglas del juego
[5]. Afortunadamente, Dubái ha establecido leyes claras para regir la relación entre propietarios e inquilinos, principalmente la Ley N.º 26 de 2007, modificada por la Ley N.º 33 de 2008
[1]
[3][5]
[9]
[10]
[26]
[31]
[32]
[33]. Estas regulaciones buscan la equidad y la transparencia en el proceso de alquiler[1][3][5]
[20][31][33]. Quien supervisa todo es la Agencia Reguladora de Bienes Raíces (RERA), parte del Departamento de Tierras de Dubái (DLD)[1][3][10]
[13]
[34]
[37][31]. Esta guía desglosa lo esencial: tu contrato de alquiler, el vital sistema de registro Ejari, y los derechos y responsabilidades que necesitas conocer para alquilar en Dubái en 2025.
La Base: Tu Contrato de Alquiler en Dubái
Primero lo primero: en Dubái, tu acuerdo de alquiler debe ser un Contrato de Alquiler escrito formal
[38][3]
[8]
[35]
[24]. Esto no es solo una sugerencia; está ordenado por ley[38][3][8]. Piénsalo como el plan legalmente vinculante para tu alquiler, que detalla todos los términos acordados[35][24]. Según el Artículo 4, este contrato debe incluir detalles clave como información del propietario y del inquilino, una descripción clara de la propiedad (dirección, tamaño, número de parcela), el número de local de DEWA, el propósito del alquiler (por ejemplo, residencial), la duración del contrato, el monto del alquiler y el calendario de pagos, los detalles del depósito de seguridad y la fecha de firma[38][3]
[21][35][24]
[18]. Revísalo siempre cuidadosamente antes de firmar[8].
Registro Ejari: Oficializando Tu Contrato
Entonces, has firmado el contrato. ¿Qué sigue? El registro Ejari. Ejari, que significa "Mi Alquiler" en árabe, es el sistema en línea de RERA para registrar oficialmente los contratos de alquiler[38][3][10][13]&size=28)
[14][24]
[29]. ¿Es opcional? Absolutamente no. La Ley N.º 33 de 2008 (Artículo 4) hace que el registro Ejari sea obligatorio para todos los contratos de alquiler en Dubái[38]
[2][3][5][10][24][37][18].
¿Por qué tanto alboroto con Ejari? Cumple varios propósitos cruciales. Registrar tu contrato lo hace legalmente válido y ejecutable en caso de disputas[24]. Ayuda a regular el mercado de alquileres, protege los derechos tanto de propietarios como de inquilinos creando un registro oficial y minimiza los malentendidos[38][3][10][13][35][29]. También previene el fraude, como alquilar la misma unidad a múltiples personas, y a menudo se requiere para configurar servicios esenciales como tu cuenta de DEWA (electricidad y agua)[2][13][29].
Normalmente, el propietario es responsable del registro Ejari, pero esto se puede delegar[38][5]. El registro se realiza a través del portal Ejari, la aplicación Dubai REST o centros de mecanografía aprobados[38][21][18]. Necesitarás documentos como el contrato firmado, identificaciones/pasaportes/visados, una copia del Título de Propiedad del inmueble, la última factura de DEWA, la tasa de registro y, potencialmente, el IBAN del propietario y el Ejari anterior para las renovaciones[21][35][24][18]. Una vez hecho, recibes un certificado Ejari con un número único, que prueba que tu contrato está oficialmente registrado[18].
El Papel de RERA en Tu Alquiler
Oirás mencionar mucho a RERA. Como el brazo regulador del Departamento de Tierras de Dubái (DLD), RERA es el principal organismo gubernamental que supervisa el sector inmobiliario de Dubái, incluidos los alquileres[1][3][10][13][34]
[25][37][29][31]. RERA establece y hace cumplir las leyes de alquiler, gestiona el crucial sistema Ejari y regula los aumentos de alquiler a través de su Índice y Calculadora de Alquiler[1][3][10][13][34][29][38][24][5][26]. También otorgan licencias a agentes inmobiliarios y administradores de propiedades, asegurando estándares profesionales[38][13][34][29]. Aunque las disputas formales se dirigen al Centro de Resolución de Disputas de Alquiler (RDSC), RERA proporciona el marco y las herramientas que guían las resoluciones[1][3][10]
[11][25][26]
[28].
Derechos y Responsabilidades del Inquilino en Dubái
Como inquilino en Dubái, tienes derechos específicos diseñados para asegurar un trato justo y una vivienda segura. Tienes derecho a recibir la propiedad en buenas condiciones, lista para su uso[38][2][35][1]. Tienes derecho al disfrute pacífico y a la privacidad; los propietarios necesitan permiso y aviso (generalmente de 24 a 48 horas) para entrar, excepto en emergencias[10][28]
[4][5][8]
[15]
[16][37]. El mantenimiento mayor es generalmente responsabilidad del propietario (Artículo 16)[2][3][5]
[6][8][10]
[12]
[17]
[22][25]. Estás protegido contra aumentos de alquiler injustos, que están regulados por el Índice de RERA, y requieren un aviso de 90 días[4][5][21][25][26]
[27][33][2][3]. Generalmente tienes derecho a renovar tu contrato a menos que el propietario tenga motivos legales específicos y dé un aviso de 12 meses[1][2][3][4][5][9][10][20]
[23][25][26]
[36][37]
[30]. Tu depósito de seguridad debe ser reembolsado (menos las deducciones justificadas) al marcharte (Artículo 20)[38][3][8][11]
[19]. Estás protegido contra el desalojo injusto (Artículo 25) y tienes derecho a presentar quejas ante el RDSC[1][2][4][5][9][10][23][25][27][36][30][11][17][20][21][28]. Crucialmente, tienes derecho a un contrato escrito registrado en Ejari[1][2][3][8][10].
Junto con estos derechos vienen responsabilidades. Pagar el alquiler a tiempo es primordial (Artículo 19)[1][2][5][20]. Se espera que te encargues del mantenimiento menor[1][2][6][12][14][17][22][24]. Usa la propiedad solo para su propósito residencial previsto y evita causar daños más allá del desgaste normal[1][4][9][20][35][36]
[7][12][17]. Obtén permiso por escrito para cualquier alteración y no subarriendes sin la aprobación explícita del propietario[1][2][3][7][20][35][4][5][9][23][27]. Sigue las reglas del edificio, paga tus facturas de servicios públicos (Artículo 22) y devuelve la propiedad en buenas condiciones cuando te vayas (Artículo 21)[8][2][20][37][1][19][35].
Derechos y Responsabilidades del Propietario en Dubái
Los propietarios también tienen un conjunto claro de derechos y obligaciones. Tienen derecho a recibir el alquiler puntualmente y a solicitar un depósito de seguridad (generalmente del 5 al 10 % del alquiler anual)[4][5][35][27][37][33][38][3][7][8][11][19][20][31]. Los propietarios pueden inspeccionar la propiedad con previo aviso y recuperarla bajo condiciones legales específicas, como impago o para uso personal/venta al final del contrato, siguiendo procedimientos de notificación estrictos (Artículo 25)[5][6][10][15][16][27][37][31][2][3][4][9][20][23][25][26][36][30]. Pueden solicitar una compensación por daños que excedan el desgaste normal y deben aprobar cualquier alteración realizada por el inquilino[3][11][19][35][27][2][7][20].
Las responsabilidades de los propietarios incluyen entregar la propiedad en buenas condiciones y lista para usar (Artículo 15) y realizar el mantenimiento mayor (Artículo 16)[38][2][7][35][1][5][33][3][6][8][10][12][14][17][20][22][24][25]. Registrar el contrato en Ejari es obligatorio[38][2][3][5][10][35][24][37]. Deben respetar la privacidad del inquilino, adherirse a las reglas de aumento de alquiler de RERA (aviso de 90 días) y seguir los procesos legales de desalojo con precisión[5][8][10][15][16][28][4][21][25][26][27][37][33][9][23][36][30]. Reembolsar el depósito de seguridad puntualmente (Artículo 20) y no obstruir el uso de la propiedad por parte del inquilino (Artículo 17) también son deberes clave[38][3][8][11][19][2][7][20][35]. Generalmente, los propietarios pagan los cargos de servicio de la propiedad a menos que se acuerde lo contrario[6].
Consideraciones Clave: Mantenimiento, Depósitos, Alquiler y Desalojo
Aclaremos algunos puntos comunes de confusión. El mantenimiento se divide: los problemas mayores como problemas estructurales, aire acondicionado central o fallas importantes de plomería/electricidad son trabajo del propietario (Artículo 16)[2][6][12][14][17][22][25]. El mantenimiento menor, como cambiar bombillas o pequeñas reparaciones, generalmente recae en el inquilino, a menudo definido por un umbral de costo en el contrato[6][12][14][17][22][24]. Los depósitos de seguridad (generalmente 5 % sin amueblar, 10 % amueblado) cubren daños más allá del desgaste normal o cuotas impagadas; deben ser reembolsados al finalizar el contrato de alquiler (Artículo 20)[38][3][8][11][19][7]. Los aumentos de alquiler solo pueden ocurrir en la renovación, deben seguir la Calculadora del Índice de Alquiler de RERA y requieren un aviso de 90 días por parte del propietario[4][5][34][21][25][26][27][37][33]. En cuanto a la renovación y el desalojo, los inquilinos generalmente tienen derecho a renovar. Si un propietario desea recuperar la propiedad al vencimiento por razones específicas (como venderla o para uso personal - Artículo 25(2)), debe dar un aviso de 12 meses a través de canales oficiales (Notario Público/Correo Certificado)[1][2][3][4][5][9][10][20][23][25][26][36][37][30]. Cualquier cambio en los términos en la renovación también necesita un aviso de 90 días[2][26]. El desalojo durante el plazo del contrato de alquiler solo es posible por incumplimientos graves como la falta de pago después de la notificación o el subarriendo ilegal (Artículo 25(1))[4][9][23][27][36].
Consejos Prácticos para Diferentes Inquilinos y Propietarios
Ya seas nuevo en Dubái, un residente experimentado o un propietario, esto es en lo que debes enfocarte:
Para Nuevos Expatriados/Inquilinos: Familiarízate con el Contrato de Alquiler antes de firmar[8]. Asegúrate siempre de que tu contrato esté registrado en Ejari; es vital para la protección legal y los servicios[2][3][10][37][38][24]. Documenta minuciosamente el estado de la propiedad cuando te mudes[11][19]. Entiende lo básico: el mantenimiento mayor suele ser trabajo del propietario, el menor es tuyo, y tu privacidad debe ser respetada requiriéndose aviso para entrar[2][6][12][17][22][5][8][10][15][16][28].
Para Residentes a Largo Plazo: Presta mucha atención a los períodos de preaviso para la renovación (90 días para cambios en los términos/aumentos de alquiler, 12 meses por razones específicas de recuperación por parte del propietario)[2][3][5][9][23][26][36][30]. Verifica siempre tú mismo la Calculadora del Índice de Alquiler de RERA antes de aceptar un aumento de alquiler[4][34][21][37]. Mantén una buena comunicación con tu propietario y guarda registros[3][5][6]. Conoce tus fuertes protecciones contra el desalojo según la ley[2][4][9][23][26][36].
Para Propietarios/Inversores: El registro en Ejari no es negociable para cada contrato[38][2][3][5][10][37]. El cumplimiento estricto de las normas de RERA sobre aumentos de alquiler, mantenimiento, notificaciones y procedimientos de desalojo es esencial[1][2][7][34][18][4][9][23][36]. Utiliza contratos claros y detallados y maneja los depósitos de seguridad de manera justa y legal[3][5][11][12][21][24][37][19]. Si delegas, utiliza solo administradores de propiedades con licencia de RERA[38].
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