Desalojo en Dubái: Lo que inquilinos y propietarios deben saber
9 de mayo de 2025
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Fuentes
29
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Atblegal
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Bayut
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Opendata Fcsc Gov
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U
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Moverse por el bullicioso mercado de alquileres de Dubái requiere una comprensión clara de las normas, especialmente en lo referente al delicado tema del desalojo 
[25]. Afortunadamente, el proceso no es arbitrario; está regido por una legislación específica diseñada para proteger tanto a propietarios como a inquilinos 
[6]
[9]. La piedra angular de este marco es la Ley de Arrendamientos de Dubái (Ley N.º 26 de 2007, modificada por la Ley N.º 33 de 2008) [25][6]
[11]. Este artículo desglosa los estrictos procedimientos legales para el desalojo de inquilinos bajo el crucial Artículo 25, centrándose en los motivos válidos y los plazos de preaviso obligatorios que necesitas conocer 
[1]
[22]
[17]. También abordaremos el papel de la Real Estate Regulatory Agency (RERA) y el Centro de Disputas de Alquiler (RDC), el organismo responsable de resolver los desacuerdos [25][9]
[19].
La Base: Ley de Arrendamientos de Dubái y Artículo 25
En Dubái, desalojar a un inquilino no es tan simple como cambiar las cerraduras [22]. Los propietarios deben seguir estrictamente las normas establecidas en el Artículo 25 de la Ley de Arrendamientos modificada [1][17]. Esta ley hace una distinción clave: los motivos y procedimientos para el desalojo difieren dependiendo de si ocurre antes de que finalice el contrato de arrendamiento o a su vencimiento 
[2]
[4][22]. Todo el proceso está bajo la atenta supervisión de RERA, que opera a través del Departamento de Tierras de Dubái (DLD), garantizando el cumplimiento [25][6][9].
Desalojo Antes del Vencimiento del Contrato: Motivos y Preaviso
A veces, surgen situaciones en las que un propietario necesita desalojar a un inquilino durante la vigencia del contrato de alquiler. El Artículo 25(1) de la Ley de Arrendamientos describe las circunstancias específicas y limitadas en las que esto está permitido, generalmente debido al incumplimiento del contrato por parte del inquilino [2][4][22][17]. Veamos los motivos válidos:
Es crucial que, para muchos de estos incumplimientos (como el impago del alquiler o el incumplimiento de los términos del contrato), el propietario primero debe entregar al inquilino una notificación por escrito con 30 días de antelación, debidamente entregada (Notario Público/correo certificado), dándole la oportunidad de subsanar el problema antes de que puedan comenzar formalmente los procedimientos de desalojo [25][2][4][22]
[23]
[5][17]
[18]
[21].
Desalojo al Vencimiento del Contrato: Motivos y la Regla de los 12 Meses
¿Qué pasa si el propietario quiere recuperar la propiedad cuando el contrato de alquiler finaliza de forma natural? El Artículo 25(2) cubre este escenario, pero de nuevo, solo por motivos específicos y con un requisito de preaviso muy estricto [25][1][2]
[3][6][22][9][23][5]
[15]. La clave absoluta aquí es el preaviso escrito obligatorio de 12 meses [1][2][3][6]. Esto no es una sugerencia; es la ley [3].
Este preaviso debe entregarse a través de Notario Público o correo certificado, indicando claramente uno de los motivos legalmente válidos para necesitar la devolución de la propiedad [1][2][6][22][15]. Este período de 12 meses no es negociable [3]. Los motivos válidos bajo el Artículo 25(2) son bastante específicos:
Hay una condición importante si el propietario desaloja por uso personal, cubierta por el Artículo 26. No pueden volver a alquilar la propiedad durante dos años (residencial) o tres años (no residencial) después de recuperarla [3][4]
[7]
[12]. Si lo hacen, el inquilino original podría reclamar una indemnización [4][7]. Curiosamente, existe cierto debate legal que sugiere que un preaviso válido de 12 meses podría vincularse a la propiedad misma, lo que significa que un nuevo propietario podría heredar y actuar sobre un preaviso entregado por el propietario anterior, aunque esta es un área en evolución [1].
La Notificación de Desalojo: Haciéndolo Correctamente
Puedes ver un patrón aquí: la notificación de desalojo lo es todo. Hacerlo mal puede frustrar completamente el intento de un propietario de recuperar su propiedad [1][22]. Es absolutamente crítico cumplir con el período de preaviso correcto (30 días para subsanar incumplimientos bajo el Art. 25(1), 12 meses por motivos específicos de fin de contrato bajo el Art. 25(2)) [25][2][4][22][23][5][17][18][21][1][3][6][15].
La notificación debe ser por escrito, indicar claramente el motivo legal válido para el desalojo según lo listado en el Artículo 25, y ser entregada a través de canales oficiales, generalmente Notario Público o correo certificado [1][2][6][22][15]. El incumplimiento de cualquiera de estos requisitos puede invalidar la notificación, lo que significa que el proceso de desalojo no puede proceder legalmente basándose en esa notificación [1][22]. La precisión es clave.
Resolución de Disputas: El Centro de Disputas de Alquiler (RDC)
¿Qué sucede cuando propietarios e inquilinos no pueden llegar a un acuerdo? Ahí es donde entra en juego el Centro de Disputas de Alquiler (RDC) 
[24]
[16][18][19]. Establecido por el Decreto N.º 26 de 2013, el RDC es un organismo judicial especializado dentro del Departamento de Tierras de Dubái, diseñado específicamente para gestionar desacuerdos relacionados con contratos de arrendamiento [24][16][19]. Su objetivo es proporcionar resoluciones rápidas, transparentes y precisas para conflictos relacionados con el alquiler, desalojo, mantenimiento, depósitos de seguridad o incumplimientos contractuales [19][25]
[13].
2.
Reúne tu documentación: Esto es crucial. Necesitarás tu contrato de arrendamiento registrado en Ejari, identificaciones, título de propiedad (para propietarios), comprobantes de pago, copias de cualquier notificación o correo electrónico relevante, fotos, facturas; básicamente, cualquier cosa que respalde tu reclamación 
[10][13]
[14]
[20]. Recuerda, todos los documentos deben estar en árabe o tener una traducción legal certificada [10][20].
3.
Presenta la demanda: Generalmente puedes presentarla en línea a través del portal DLD/RDC o físicamente en la oficina del RDC o en los Centros de Servicios Inmobiliarios designados (Real Estate Services Trustee Centers) [10][13][14]
[29]. Los centros de mecanografía pueden ayudar a preparar y presentar el caso [29].
4.
Paga las tasas: La presentación implica una tasa, típicamente el 3.5% del alquiler anual, con topes mínimos y máximos (por ejemplo, AED 500 mín., AED 20,000 máx., aunque los topes pueden variar ligeramente) [10][13][14]
[27]. Espera costes adicionales por administración, traducción y prestación de servicios [10][13][14][20][27].
7.
Opción de apelación: Si no estás de acuerdo con la sentencia inicial, podrías apelar ante el Comité de Apelación en un plazo de 15 días, dependiendo del valor o tipo del caso (los casos de desalojo suelen permitir apelaciones) [10][13][27]. Es posible presentar más apelaciones ante el Tribunal de Casación para casos de muy alto valor [13].
Conclusiones Clave para Inquilinos y Propietarios
Entonces, ¿qué significa todo esto para ti?
•
Inquilinos: ¡Conoce tus derechos! Los propietarios no pueden simplemente echarte; necesitan motivos válidos según el Artículo 25 y deben proporcionar un preaviso adecuado, especialmente el crucial preaviso de 12 meses para desalojos al final del contrato por motivos específicos [25][22][1][6][15]. Si sientes que tus derechos son violados, el RDC está ahí para ayudarte [25]
[8][13].
•
Propietarios: Sigue la ley al pie de la letra. Cíñete estrictamente a los motivos del Artículo 25 y asegúrate de que tus notificaciones (formato, entrega, plazos, motivo) sean perfectas para evitar que tu intento de desalojo sea invalidado [2][22][17][1][15]. Utiliza el RDC para disputas legítimas que no puedan resolverse amistosamente [13][19].
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