وام مسکن دبی: چگونه صاحب ملک رویاهای خود شوید؟
۱۱ اردیبهشت ۱۴۰۴
کپی لینک
منابع
41
نمایش منابع در متن
Centralbank
Documents1 Worldbank
Adro Gov
Elibrary Imf
Wearehubpay
Documents1 Worldbank
Centralbank
Globaldata
English News
Bizvibez
Onesafe
Fastcompanyme
Wam
Gulfbusiness
Gulfbusiness
U
Bis
Fastcompanyme
Thenationalnews
Globaltimes
Emiratesislamic
Dhanguard
Thenationalnews
Tradingeconomics
Bankfab
Arnifi
Acuma
Genzone
Indusind
Blog Remitly
Elibrary Imf
Data Worldbank
Expat Hsbc
Focus-economics
Centralbank
Getfocal
Your Fitch
Amluae
Cms
Wam
Intlsecurities
پس به فکر خرید ملک در دبی هستی؟ این یک قدم مهمه و برای خیلی‌ها، وام مسکن، یا همون مورگیج، کلید رسیدن به این رویاست
[38]. این محصولات مالی به‌طور خاص برای کمک به تأمین مالی خرید ملک طراحی شدن و مالکیت رو در دسترس‌تر می‌کنن
[20]. خوشبختانه، دبی هم وام‌های متعارف مبتنی بر بهره و هم گزینه‌های تأمین مالی اسلامی مطابق با شریعت رو ارائه میده که نیازها و باورهای مختلف رو پوشش میدن
[1]
[12][20]. این راهنما تو رو با موارد ضروری آشنا می‌کنه: شناخت انواع وام‌ها، رمزگشایی از نرخ‌های بهره و سود، سر درآوردن از شرایط بازپرداخت و مبالغ وام، بررسی شرایط لازم برای دریافت وام، و مهم‌تر از همه، مقایسه مؤثر پیشنهادها. بیا شروع کنیم به تأمین مالی رویای ملک دبی تو.
شناخت وام‌های مسکن دبی: متعارف در برابر اسلامی
وقتی شروع به جستجوی وام مسکن در دبی می‌کنی، با دو نوع اصلی مواجه میشی: متعارف و اسلامی[1][12][20]. وام‌های مسکن متعارف مثل وام‌های سنتی در جاهای دیگه عمل می‌کنن – بانک به تو پول قرض میده و تو اون رو با بهره طی یک دوره توافق شده بازپرداخت می‌کنی[38]. این وام‌ها به‌طور گسترده در دسترس هستن و توسط بانک مرکزی امارات متحده عربی (CBUAE) تنظیم میشن که بر تمام فعالیت‌های وام‌دهی نظارت داره
[3]
[11]
[23]
[40].
از طرف دیگه، تأمین مالی مسکن اسلامی متفاوت عمل می‌کنه چون باید با اصول شریعت مطابقت داشته باشه، عمدتاً با پرهیز از بهره (که به عنوان 'ربا' شناخته میشه)[12]
[15]
[19]. به جای دریافت بهره، بانک‌های اسلامی از ساختارهایی مثل اجاره (Ijarah) که شبیه به لیزینگ هست، یا مشارکت کاهنده (Diminishing Musharakah)، یک مدل مالکیت مشترک که در اون سهم بانک با پرداخت‌های تو به‌تدریج کاهش پیدا می‌کنه، استفاده می‌کنن[12][15][19]. بانک از طریق پرداخت‌های اجاره از پیش توافق شده یا حاشیه سود، که طوری طراحی شده تا با نرخ‌های بهره متعارف رقابتی باشه، سود کسب می‌کنه[12][20]. هر دو سیستم با هدف کمک به تو برای خرید ملک طراحی شدن، فقط از طریق سازوکارهای مالی متفاوت[1][12][20].
رمزگشایی از نرخ‌های وام مسکن در دبی (تصویر لحظه‌ای 2025)
درک نرخ‌های وام مسکن خیلی مهمه، و این نرخ‌ها ثابت نیستن. عوامل متعددی بر نرخ‌هایی که می‌بینی تأثیر میذارن، از جمله نرخ پایه بانک مرکزی امارات (CBUAE) (که در آوریل 2025، 4.40% بود) و نرخ بهره بین بانکی امارات (EIBOR)، که یک معیار کلیدی برای خیلی از وام‌هاست
[33][1]
[26]
[28]. رقابت بازار بین بانک‌ها هم در رقابتی نگه داشتن نرخ‌ها نقش داره
[4]. به‌طور کلی دو نوع نرخ اصلی پیدا می‌کنی: ثابت و متغیر[1]
[39][28].
نرخ‌های ثابت برای یک دوره اولیه، معمولاً 1 تا 5 سال، ثبات ایجاد می‌کنن[1][39][28]. اینطور در نظر بگیر که مبلغ پرداختت رو برای اون مدت قفل می‌کنی. نرخ‌های ثابت اولیه پیشنهادی در اوایل سال 2025 ممکنه حدود 3.75% برای دوره ثابت 1 ساله یا 3.89% برای 2 سال باشه
[10]. اما نرخ‌های متغیر، نوسان دارن. اون‌ها معمولاً به EIBOR به اضافه یک حاشیه سود تعیین شده توسط بانک، گره خوردن[1][28]. نرخ‌های متغیر اولیه پیشنهادی ممکنه حدود 4.85% باشه، و بعضی بانک‌ها مثل ADCB نرخ‌هایی از 5.10% در سال رو تبلیغ می‌کنن[10][1][28]. سایت‌های مقایسه گاهی نرخ‌های اولیه خیلی پایینی (مثل 1.06% تا 3.49%+) نشون میدن، اما این‌ها اغلب با شرایط خاصی همراه هستن
[24]
[31]. یادت باشه، این‌ها فقط شاخص هستن؛ نرخ واقعی که دریافت می‌کنی به شدت به پروفایل شخصی تو، نسبت وام به ارزش ملک (LTV) و اعتبار مالیت بستگی داره[1]
[16][10].
شرایط بازپرداخت وام مسکن و مبالغ وام
چقدر وقت برای بازپرداخت وام مسکنت داری، و چقدر می‌تونی قرض بگیری؟ در امارات، حداکثر مدت بازپرداخت (یا دوره) برای وام‌های مسکن توسط بانک مرکزی امارات (CBUAE) 25 سال (یعنی 300 ماه) هم برای شهروندان اماراتی و هم برای مهاجران تعیین شده[1]
[6][12]
[37][39][28]
[30]. این بازه زمانی طولانی کمک می‌کنه تا پرداخت‌های ماهانه قابل مدیریت‌تر باشن، هرچند یادت باشه که مدت طولانی‌تر به معنای پرداخت بهره یا سود بیشتر در کل هست[39]. افراد غیرمقیم ممکنه با شرایط کوتاه‌تری، احتمالاً حدود 15 سال، مواجه بشن[1].
مبلغی که می‌تونی قرض بگیری از طریق نسبت وام به ارزش ملک (LTV) به ارزش ملک مرتبطه[1][37]. LTV درصدی از قیمت ملک رو نشون میده که بانک مایل به قرض دادنش هست[37]. برای خریدار بار اولی که ملکی به ارزش کمتر از 5 میلیون درهم برای سکونت خودش (مالک-ساکن) خریداری می‌کنه، محدودیت‌های معمول LTV تا 80% برای شهروندان اماراتی و تا 75% برای مهاجران هست[37]. این یعنی باید درصد باقیمانده رو به عنوان پیش‌پرداخت، به علاوه هزینه‌های جانبی خرید، پوشش بدی.
چه کسانی واجد شرایط هستند؟ بررسی صلاحیت و توانایی پرداخت
گرفتن تأییدیه برای وام مسکن مستلزم داشتن معیارهای خاصی هست که توسط بانک‌ها و نهادهای نظارتی تعیین شده
[21]
[36][30]. به‌طور کلی، وام‌دهنده‌ها به عواملی مثل حداقل حقوق، سن، وضعیت شغلی، و مدت زمانی که با کارفرمای فعلیت بودی، نگاه می‌کنن[21][36][30]. اما دو عامل به‌طور خاص حیاتی هستن: امتیاز اعتباری تو و نسبت بار بدهی (DBR) تو
[35]
[7]
[9]
[22]
[32][3][11][21][23][40].
اعتبار مالی تو با استفاده از امتیاز اعتباری دفتر اعتبار الاتحاد (AECB) ارزیابی میشه که از 300 تا 900 متغیره[35][7][9][22][32]. این امتیاز به وام‌دهنده‌ها میگه که قرض دادن پول به تو چقدر می‌تونه ریسکی باشه[35][9][16]
[27]. امتیاز بالاتر معمولاً به معنای شانس تأیید بهتر و نرخ‌های بالقوه پایین‌تره، در حالی که امتیاز پایین‌تر می‌تونه منجر به نرخ‌های بالاتر، درخواست پیش‌پرداخت بیشتر، یا حتی رد درخواست بشه[35][7][9][16][27]
[14][22]. مواردی مثل سابقه پرداخت تو، میزان اعتباری که استفاده می‌کنی، و مدت زمانی که اعتبار داشتی، همگی بر این امتیاز تأثیر میذارن[7]
[25][27][32].
نسبت بار بدهی (DBR) یک مقررات حیاتی بانک مرکزی امارات (CBUAE) هست[3][11][21][23][40]. این مقررات حکم می‌کنه که کل پرداخت‌های بدهی ماهانه تو – شامل وام مسکن جدید، وام‌های موجود، و پرداخت‌های کارت اعتباری – نمی‌تونه از 50% درآمد ناخالص ماهانه‌ات بیشتر بشه[3][11][21][23][40]. بانک‌ها باید به‌طور جدی از این قانون پیروی کنن[3][21][40]. اگه بازپرداخت وامت تا سال‌های بازنشستگیت ادامه پیدا کنه، این محدودیت به 30% درآمد بازنشستگی مورد انتظارت کاهش پیدا می‌کنه[3][21]. این تضمین می‌کنه که می‌تونی به‌راحتی از پس بازپرداخت‌هات در کنار هزینه‌های زندگی بربیای[3][21][40].
فراتر از نرخ: درک هزینه‌های وام مسکن
انتظار یک هزینه پردازش رو داشته باش، که اغلب درصدی از مبلغ وام (مثل 1.05% با احتساب مالیات بر ارزش افزوده) هست و برای رسیدگی به درخواستت دریافت میشه[4]
[8][38]
[41]. هزینه ارزیابی برای بانک جهت برآورد ارزش ملک الزامیه[1][37]. به بیمه هم نیاز داری: بیمه عمر (یا تکافل برای تأمین مالی اسلامی) معمولاً برای پوشش مبلغ وام لازمه، و بیمه ملک همیشه ضروریه[1]
[34]. اگه تصمیم بگیری وامت رو زودتر تسویه کنی، ممکنه با هزینه تسویه زودهنگام مواجه بشی، که اغلب توسط مقررات محدود شده (مثلاً حدود 1% از مانده بدهی)[4][41][30]. هزینه‌های احتمالی دیرکرد پرداخت رو هم اگه قسطی رو از دست بدی، فراموش نکن
[18]. برای محصولات اسلامی، ممکنه هزینه‌های تکافل خاصی هم وجود داشته باشه[4].
چگونه پیشنهادهای وام مسکن دبی را به‌طور مؤثر مقایسه کنیم
به نرخ درصد سالانه (APR) نگاه کن، که با شامل کردن نرخ بهره/سود به علاوه بیشتر هزینه‌ها، تصویر واضح‌تری ارائه میده[18]. جزئیات نرخ‌های ثابت در برابر متغیر رو درک کن – دوره ثابت چقدره، بعد از اون چه نرخی اعمال میشه، و حاشیه سود EIBOR در نرخ‌های متغیر چقدره؟[1][28][39]. یک لیست واضح و تفکیک شده از تمام هزینه‌ها و کارمزدها بگیر[4][8][38][41][1][34][18][37]. انعطاف‌پذیری دوره وام ارائه شده و حداکثر مبلغ وام و LTV که هر بانک مایل به ارائه اون هست رو مقایسه کن[39][1][11][37].
معیارهای خاص واجد شرایط بودن مثل حداقل حقوق، الزامات انتقال حقوق، و شرایط شغلی رو بررسی کن[4]
[5][21][38][36][34][24][30][31]. کیفیت خدمات بانک، ویژگی‌های بانکداری دیجیتال، و شهرت کلی اون رو در نظر بگیر
[2][36]. درخواست صورت‌حساب‌های اطلاعات کلیدی (Key Facts Statements) از بانک‌ها خیلی توصیه میشه، چون این اسناد به‌وضوح تمام شرایط، هزینه‌ها، و APR رو مشخص می‌کنن[34]. سایت‌های مقایسه آنلاین می‌تونن نقاط شروع مفیدی باشن، اما همیشه اطلاعات رو مستقیماً با بانک‌ها چک کن[4][10]
[17][24]
[29]. همچنین می‌تونی از یک کارگزار وام مسکن استفاده کنی، که می‌تونه معاملات چندین وام‌دهنده رو برای تو مقایسه کنه[10][12][15][17]. وقت گذاشتن برای مقایسه دقیق، به تو این قدرت رو میده که مناسب‌ترین و مقرون‌به‌صرفه‌ترین وام مسکن رو برای خرید ملک دبی خودت تضمین کنی.
رایگان امتحان کنید