رازهای اجاره موفق در دبی: حقوق پنهان مستأجر و مالک را بدانید
۱۹ اردیبهشت ۱۴۰۴
کپی لینک
منابع
46
نمایش منابع در متن
U
En Wikipedia
Nyulawglobal
Atblegal
Brill
Uaelegislation Gov
U
Poacentral
Dlapiperdataprotection
Twocontinents
Bayut
Alowaislaw
Dubaicriminaldefense
En Wikipedia
Aldhaheriinternational
Horizlaw
Fotislaw
Uae-lawyers
Bayut
Bayut
Mydubailawyer
Tamimi
Opendata Fcsc Gov
Independent Co
Hzlegal
Matrixlaw Co
En Wikipedia
Lawyersindubai
Uk Practicallaw Thomsonreuters
Trowers
Journal Iaisambas Ac
Nortonrosefulbright
Jamesberrylaw
U
Pinsentmasons
Tasheellegal
Smartraveller Gov
Fuse
Zayedinternationalairport
Dvpc
Damacproperties
Dvpc
Google
Dubairealtyindia
Rdc Gov
Davidsoncolaw
اجاره ملک در بازار پرجنب‌وجوش و پویای دبی می‌تواند چشم‌انداز هیجان‌انگیزی برای مهاجران و ساکنان باشد، اما ضروری است که از نظر قانونی جایگاه خود را بدانید
[5]. چه مستأجری باشید که به دنبال خانه ایده‌آل خود می‌گردید یا مالکی که سرمایه‌گذاری خود را مدیریت می‌کنید، درک قوانین کلید یک تجربه روان است
[1]
[3][5]. این رابطه عمدتاً تحت حاکمیت قانون شماره ۲۶ سال ۲۰۰۷ است که با قانون شماره ۳۳ سال ۲۰۰۸ به طور قابل توجهی به‌روزرسانی شده و اغلب به سادگی قانون اجاره دبی نامیده می‌شود[1][3][5]
[9]
[10]
[26]
[31]
[32]
[33]. نهاد ناظر بر همه چیز، سازمان تنظیم مقررات املاک و مستغلات (RERA)، بخشی از اداره اراضی دبی (DLD) است که برای حفظ بازاری منصفانه و شفاف تلاش می‌کند[1][3][10]
[13]
[39]
[42][31]. این راهنما حقوق و مسئولیت‌های اساسی مستأجران و مالکان در دبی را تشریح می‌کند.
بنیان‌ها: RERA، Ejari و قرارداد اجاره
قبل از پرداختن به جزئیات، بیایید به اجزای اصلی هر قرارداد اجاره در دبی بپردازیم. RERA، بازوی نظارتی DLD، قوانین بازار اجاره را تعیین می‌کند و با استناد به قانون اجاره، شفافیت را تضمین کرده و حقوق و وظایف همه افراد درگیر را مشخص می‌نماید[1][3][10][13][39]
[25]
[29][31]. هدف آن‌ها ایجاد محیطی باثبات برای مستأجران، مالکان و سرمایه‌گذاران است[1][3][10][13][39][25][29].
محور این سیستم، Ejari به معنای «اجاره من» است
[43][3][10][13]&size=28)
[14]
[24][29]. آن را به عنوان مهر تأیید رسمی قرارداد اجاره خود در نظر بگیرید. ثبت قرارداد اجاره از طریق Ejari طبق ماده ۴ قانون شماره ۳۳ سال ۲۰۰۸ الزامی است[43]
[2][3][5][10][24][42]
[18]. چرا اینقدر حیاتی است؟ ثبت Ejari به قرارداد شما اعتبار قانونی می‌بخشد، با ایجاد یک سابقه رسمی از حقوق هر دو طرف محافظت می‌کند، به جلوگیری از کلاهبرداری کمک می‌کند و اغلب برای راه‌اندازی خدمات ضروری مانند حساب DEWA (برق و آب) شما مورد نیاز است[43][2][3][10][13]
[40][29][24]. معمولاً مالک مسئولیت ثبت را بر عهده دارد، اما این وظیفه قابل واگذاری است[43][5].
در نهایت، خود قرارداد اجاره سنگ بنا است[43][3]
[8][40][24]. قانون دبی یک توافق‌نامه کتبی را که تمام شرایط را مشخص می‌کند، الزامی می‌داند[43][3][8]. این سند الزام‌آور قانونی باید شامل جزئیات کلیدی مانند اطلاعات مالک و مستأجر، توضیحات ملک (آدرس، متراژ، شماره قطعه، شماره DEWA)، مدت اجاره (اغلب یک سال)، مبلغ اجاره و برنامه پرداخت، مبلغ ودیعه تضمینی و کاربری مورد نظر (مثلاً مسکونی) باشد[43][3]
[21][40][24][18]. همیشه این قرارداد را قبل از امضا با دقت بخوانید – این نقشه راه شما برای دوره اجاره است[8].
حقوق مستأجر در دبی: آنچه شما مستحق آن هستید
به عنوان یک مستأجر در دبی، قانون چندین حمایت مهم را برای شما فراهم می‌کند. شما حق دارید ملک را در وضعیت خوب و قابل سکونت، آماده برای استفاده مورد نظرتان دریافت کنید (ماده ۱۵)[43][2][40][1]. این بدان معناست که ملک باید از نظر ساختاری سالم و دارای تأسیسات کارآمد باشد[1]. شما همچنین حق دارید از خانه خود بدون مزاحمت‌های غیرضروری از سوی مالک، در آرامش بهره‌مند شوید[10]
[28]. حریم خصوصی شما محافظت می‌شود؛ مالکان عموماً قبل از ورود به ملک برای دلایل غیر اضطراری مانند بازرسی یا نگهداری، به اجازه شما و اطلاع قبلی (اغلب ۲۴-۴۸ ساعت) نیاز دارند
[4][5][8][10]
[15]
[16][42][28].
در مورد نگهداری، مالک معمولاً مسئول تعمیرات اساسی است – تعمیرات قابل توجهی که بر توانایی شما در استفاده از ملک تأثیر می‌گذارد، مگر اینکه قرارداد شما خلاف آن را بیان کند (ماده ۱۶)[2][3][5]
[6][8][10]
[12]
[17]
[22][25]. شما همچنین از افزایش ناعادلانه اجاره‌بها محافظت می‌شوید؛ افزایش‌ها توسط شاخص اجاره RERA تنظیم می‌شوند و مالک شما باید ۹۰ روز قبل از تمدید، در صورت قصد افزایش اجاره، به شما اطلاع دهد[2][3][4][5][21][25][26]
[27][33]. به طور کلی، شما حق تمدید قرارداد خود را دارید مگر اینکه مالک دلایل قانونی خاصی برای تخلیه داشته باشد (مانند فروش یا استفاده شخصی) و اخطار ۱۲ ماهه اجباری را از طریق کانال‌های رسمی ارائه دهد[1][2][3][4][5][9][10]
[20]
[23][25][26]
[41][42]
[30]. پس از ترک ملک، شما حق دارید ودیعه تضمینی خود را، منهای هرگونه کسورات موجه برای خسارات فراتر از استهلاک عادی، پس بگیرید (ماده ۲۰)[43][3][8]
[11]
[19]. نکته مهم این است که شما نمی‌توانید خودسرانه تخلیه شوید؛ تخلیه تنها تحت دلایل قانونی خاص مندرج در ماده ۲۵ و با رعایت رویه‌های مناسب مجاز است[1][2][4][5][9][10][23][25][27][41][30]. در صورت بروز اختلاف، شما حق دارید به مرکز حل و فصل اختلافات اجاره (RDSC) شکایت کنید[1][3][10][11][17][20][21][28][30].
مسئولیت‌های مستأجر: تعهدات شما
حقوق با مسئولیت‌ها همراه است. به عنوان یک مستأجر، وظیفه اصلی شما پرداخت اجاره‌بها در تاریخ‌های توافق شده است (ماده ۱۹)[1][2][5][20]. عدم پرداخت ظرف ۳۰ روز از اخطار کتبی مالک می‌تواند دلیلی برای تخلیه باشد[4][9][23][41]. از شما همچنین انتظار می‌رود که تعمیرات جزئی را انجام دهید – نگهداری‌های معمول که با زندگی در یک ملک همراه است، مانند تعویض لامپ‌ها یا رفع نشتی‌های کوچک[1][2][6][12][14][17][22][24]. قراردادها اغلب مشخص می‌کنند که چه چیزی «جزئی» محسوب می‌شود، گاهی اوقات یک سقف هزینه تعیین می‌کنند (مثلاً تعمیرات زیر ۵۰۰ درهم AED)[2][6][12][14][17][22].
شما باید از ملک فقط برای هدف مورد نظر آن (مثلاً مسکونی) استفاده کنید و از هرگونه فعالیت غیرقانونی خودداری نمایید[1][4][9][20][40][41]. مهم است که خسارت عمدی وارد نکنید یا تغییراتی ایجاد نکنید که ایمنی ملک را به خطر بیندازد؛ شما مسئول خسارات ناشی از سهل‌انگاری فراتر از استهلاک عادی هستید[1][3][4][5][6]
[7][9][12][17]. قصد بازسازی دارید؟ ابتدا به اجازه کتبی مالک نیاز دارید[1][2][3][7][20][40]. اجاره دادن بخشی از ملک به دیگری (اجاره فرعی) بدون رضایت کتبی مالک ممنوع است و می‌تواند منجر به تخلیه شود[1][4][5][7][9][23][27]. به یاد داشته باشید که قوانین ساختمان یا مجتمع را رعایت کنید، قبوض خدماتی خود مانند DEWA را پرداخت کنید مگر اینکه طور دیگری توافق شده باشد (ماده ۲۲)، و در نهایت، هنگام پایان قرارداد اجاره، ملک را در همان شرایطی که دریافت کرده‌اید، با در نظر گرفتن استهلاک عادی، بازگردانید (ماده ۲۱)[1][2][8][19][20][40][42].
حقوق مالک در دبی: آنچه شما مستحق آن هستید
مالکان در دبی نیز حقوق خاصی دارند که توسط قانون محافظت می‌شود. اساسی‌ترین حق آن‌ها دریافت به موقع اجاره‌بهای توافق شده از مستأجر است[4][5][40][27][42][33]. آن‌ها حق دارند در ابتدای قرارداد اجاره، ودیعه تضمینی برای پوشش خسارات احتمالی یا بدهی‌های پرداخت نشده دریافت کنند[43][3][7][8][11][19][20][40][31]. مالکان می‌توانند به صورت دوره‌ای از ملک خود بازرسی کنند، مشروط بر اینکه به مستأجر اطلاع قبلی معقولی بدهند و به حریم خصوصی او احترام بگذارند[5][6][10][15][16][27][42][31].
تحت شرایط قانونی خاص مندرج در ماده ۲۵ قانون اجاره، مالکان حق بازپس‌گیری ملک خود را دارند[2][3][4][5][9][10][20][23][25][26][27][41][42][30]. این شامل تخلیه به دلیل نقض جدی قرارداد توسط مستأجر در طول مدت قرارداد یا به دلایل خاص پس از انقضای قرارداد (مانند استفاده شخصی یا فروش) است، مشروط بر اینکه اخطار قانونی صحیح (اغلب ۱۲ ماه از طریق کانال‌های رسمی) داده شود[2][3][4][5][9][10][20][23][25][26][27][41][42][30]. اگر مستأجر خسارتی فراتر از استهلاک عادی وارد کند، مالک می‌تواند از ودیعه تضمینی برای تعمیرات استفاده کند یا خسارت بیشتری مطالبه نماید[3][11][19][40][27]. مالکان همچنین حق تأیید یا رد درخواست‌های مستأجر برای تغییرات در ملک را دارند[2][7][20][40].
مسئولیت‌های مالک: تعهدات شما
مالکان تعهدات قابل توجهی در قبال مستأجران خود دارند. آن‌ها باید ملک را در وضعیت خوب و قابل سکونت، مناسب برای استفاده مورد نظر مستأجر تحویل دهند (ماده ۱۵)[43][2][7][40][1][5][33]. یک مسئولیت کلیدی انجام تعمیرات و نگهداری اساسی است – رفع مشکلات ساختاری، مشکلات سیستم‌های اصلی مانند AC، لوله‌کشی یا سیم‌کشی برق، یا هر نقصی که مانع استفاده مستأجر شود، مگر اینکه قرارداد خلاف آن را مشخص کند (ماده ۱۶)[2][3][5][6][7][8][10][12][14][17][20][22][24][25]. مالکان همچنین مسئول ثبت قرارداد اجاره در سیستم Ejari هستند[43][2][3][5][10][40][24][42].
احترام به حریم خصوصی مستأجر بسیار مهم است؛ مالکان باید قبل از ورود به ملک برای دلایل غیر اضطراری، اطلاع کافی بدهند و از اطلاعات شخصی مستأجر محافظت کنند[5][8][10][15][16][28]. هرگونه افزایش اجاره‌بها باید کاملاً با مقررات RERA و شاخص اجاره مطابقت داشته باشد و ۹۰ روز قبل از تمدید اطلاع داده شود[2][3][4][5][21][25][26][27][42][33]. اگر تخلیه ضروری شود، مالکان باید دقیقاً از دلایل قانونی و رویه‌های اطلاع‌رسانی مندرج در قانون (ماده ۲۵) پیروی کنند و از کانال‌های رسمی مانند دفتر اسناد رسمی یا پست سفارشی استفاده نمایند[2][4][5][9][23][25][26][41][42][30]. آن‌ها باید ودیعه تضمینی (یا باقیمانده آن پس از کسورات موجه) را بلافاصله پس از پایان قرارداد اجاره بازپرداخت کنند (ماده ۲۰)[43][3][8][11][19]. مالکان نباید در توانایی مستأجر برای استفاده از ملک دخالت کنند (ماده ۱۷) و عموماً مسئول پرداخت هزینه‌های خدمات ملک هستند مگر اینکه قرارداد طور دیگری بیان کند[2][7][20][40][6].
ناوبری در مسائل کلیدی اجاره
بیایید به برخی از حوزه‌های رایج سردرگمی در اجاره‌های دبی بپردازیم. اول از همه: نگهداری. چه کسی چه چیزی را تعمیر می‌کند؟ به طور کلی، قانون (ماده ۱۶) و اکثر قراردادها نگهداری اساسی را به مالک واگذار می‌کنند[2][6][12][17][22][25]. این شامل مسائل مهمی مانند مشکلات ساختاری، خرابی AC مرکزی، ایرادات عمده لوله‌کشی یا برق – مواردی که برای قابلیت سکونت ضروری هستند، می‌شود[6][12][14][17][22]. نگهداری جزئی، یعنی رسیدگی‌های روزمره مانند تعویض لامپ‌ها یا رفع نشتی‌های کوچک، معمولاً بر عهده مستأجر است[6][12][14][17][22][24]. قراردادها اغلب این موضوع را روشن می‌کنند و گاهی اوقات یک سقف هزینه تعیین می‌کنند (مثلاً تعمیرات زیر ۵۰۰ درهم AED جزئی محسوب می‌شوند)[2][6][12][14][17][22].
افزایش اجاره‌بها موضوع داغ دیگری است. قضیه از این قرار است: مالکان فقط می‌توانند پس از تمدید قرارداد اجاره‌بها را افزایش دهند، نه در طول مدت قرارداد[4][5][21][25][26][27][33]. هرگونه افزایش باید با ماشین حساب شاخص اجاره RERA، یک ابزار رسمی که اجاره شما را با املاک مشابه در منطقه شما مقایسه می‌کند، همسو باشد[4][5][39][21][26][42]. درصد افزایش مجاز به این بستگی دارد که اجاره فعلی شما چقدر از میانگین بازار کمتر است[1][4][26]. نکته بسیار مهم این است که مالک باید ۹۰ روز اخطار کتبی قبل از انقضای قرارداد به شما بدهد اگر قصد افزایش اجاره را دارد[2][3][4][27][33]. اخطار نداده یا افزایش بالاتر از حد RERA است؟ ممکن است دلایلی برای اعتراض داشته باشید[2][3].
در نهایت، ودیعه تضمینی. این مبلغ معمولاً ۵٪ از اجاره سالانه برای املاک غیرمبله و ۱۰٪ برای املاک مبله است[7][8][11]. هدف آن پوشش خسارات احتمالی ناشی از مستأجر فراتر از استهلاک عادی، یا بدهی‌های پرداخت نشده است[43][11][19][40]. مالکان نمی‌توانند برای فرسودگی معمول یا خراش‌های جزئی مبلغی کسر کنند[3][11][19]. پس از انقضای قرارداد و تحویل ملک، مالک باید ودیعه (یا باقیمانده آن همراه با لیست تفکیکی کسورات، در صورت وجود) را به سرعت بازگرداند[43][3][8][11][19].
پایان دادن به اجاره: قوانین و رویه‌های تخلیه
پایان دادن به قرارداد اجاره در دبی، به ویژه از طریق تخلیه، به شدت توسط ماده ۲۵ قانون اجاره تنظیم می‌شود[2][40]
[34]. دلایل خاص و رویه‌های دقیقی وجود دارد. مالک می‌تواند در طول مدت قرارداد (ماده ۲۵(۱)) تنها به دلیل نقض جدی توسط مستأجر، درخواست تخلیه کند[3][8][40][34]. دلایل کلیدی شامل عدم پرداخت اجاره‌بها ظرف ۳۰ روز از اخطار کتبی رسمی[43][3][8][20][40][26][18][34]
[35]
[38]، اجاره فرعی بدون اجازه کتبی[3][8][20][40][26][34][35][38]، استفاده از ملک برای مقاصد غیرقانونی یا غیراخلاقی[3][8][20][21][40][26][18][34][35][38]، یا ایجاد خسارت قابل توجه است[3][8][18][38]. برای اکثر این تخلفات، اخطار ۳۰ روزه برای رفع مشکل لازم است[43][3][8][40][41][18][34][35][38].
تخلیه پس از انقضای قرارداد (ماده ۲۵(۲)) نیز به دلایل خاصی محدود می‌شود[43][2][3][4][19][40][23][41][18][30]. این دلایل شامل تمایل مالک به تخریب و بازسازی[3][8][20][21][18][30]، نیاز به انجام بازسازی‌های اساسی که مانع سکونت می‌شود[8][20][23][41][18][30]، قصد فروش ملک[43][2][4][19][23][18][30]، یا نیاز به ملک برای استفاده شخصی خود یا یکی از بستگان درجه اول (به شرطی که ملک مناسب دیگری نداشته باشند) است[43][2][4][8][19][20][23][41][18][30]. برای هر یک از این دلایل مبتنی بر انقضا، مالک باید به مستأجر ۱۲ ماه اخطار کتبی قبل از تاریخ تخلیه ارائه دهد[43][2][3][4][19][40][23][41][18][30]. این اخطار صرفاً یک ایمیل معمولی نیست؛ باید از طریق دفتر اسناد رسمی یا پست سفارشی تحویل داده شود[2][3][19][40][30]. عدم رعایت این رویه، درخواست تخلیه را باطل می‌کند[2][40]. همچنین، اگر مالک برای استفاده شخصی تخلیه کند، نمی‌تواند ملک را به مدت دو سال (مسکونی) یا سه سال (غیرمسکونی) دوباره اجاره دهد (ماده ۲۶)[4][8][20][27].
حل و فصل اختلافات: مرکز حل و فصل اختلافات اجاره (RDC)
وقتی اوضاع خراب می‌شود و نمی‌توانید با مالک یا مستأجر خود به توافق برسید چه اتفاقی می‌افتد؟ اینجاست که مرکز حل و فصل اختلافات اجاره (RDC) وارد عمل می‌شود[42][33][35]
[36]. RDC که به عنوان بازوی قضایی DLD تأسیس شده، نهاد تخصصی برای رسیدگی به تمام اختلافات مالک و مستأجر در دبی است[43][28][36]. خواه موضوع اجاره‌بهای پرداخت نشده، اخطارهای تخلیه، بازپرداخت ودیعه تضمینی، اختلافات مربوط به نگهداری، یا نقض شرایط قرارداد باشد، RDC مکانی برای دستیابی به یک راه‌حل رسمی است[43][28][36].
قبل از مراجعه مستقیم به دادگاه، همیشه بهتر است سعی کنید موضوع را از طریق ارتباط مستقیم و دوستانه حل کنید[28]
[45]. اگر این کار ناموفق بود، می‌توانید پرونده تشکیل دهید. شما باید تمام مدارک خود را جمع‌آوری کنید – به طور حیاتی، قرارداد اجاره ثبت شده در Ejari، به علاوه مدارک شناسایی، مدارک پرداخت، ایمیل‌ها یا اخطارهای مربوطه، و هرگونه مدرک مانند عکس یا قبض[25][28][29]
[37]. به یاد داشته باشید، اسناد باید به زبان عربی باشند یا به طور قانونی ترجمه شده باشند[25][37]. پرونده‌ها را می‌توان به صورت آنلاین یا در دفتر مرکزی RDC ثبت کرد[25][28][29]
[46]. هزینه‌های تشکیل پرونده وجود دارد، معمولاً ۳.۵٪ از اجاره سالانه (حداقل ۵۰۰ درهم AED، حداکثر ۲۰,۰۰۰ درهم AED)، به علاوه سایر هزینه‌های احتمالی[25][28][29]
[44]. RDC اغلب با تلاش برای میانجیگری شروع می‌کند؛ اگر توافقی حاصل نشود، پرونده به کمیته‌های بدوی برای رسیدگی قضایی ارجاع داده می‌شود[25][36][45][46].
آگاهی از حقوق و مسئولیت‌هایتان اولین گام به سوی یک تجربه اجاره بدون دردسر در دبی است[1][3][5]. همیشه اطمینان حاصل کنید که یک قرارداد کتبی و ثبت شده در Ejari دارید، شرایط را درک می‌کنید، به دوره‌های اطلاع‌رسانی برای مسائل مهم مانند افزایش اجاره‌بها یا پایان دادن به اجاره پایبند هستید، و بدانید که RDC یک مسیر رسمی برای حل و فصل اختلافات فراهم می‌کند[2][3][8][10][21][24][26][28][36]. ارتباط باز بین مستأجران و مالکان می‌تواند از تشدید بسیاری از مسائل جلوگیری کند و یک رابطه مثبت را برای مدت اجاره تقویت نماید[3][5].
رایگان امتحان کنید