Dubai Eviction Law: Rules & Notice Periods Explained

اسرار تخلیه مستأجر در دبی: آنچه هر موجر و مستأجری باید بداند

۱۹ اردیبهشت ۱۴۰۴

کپی لینک

کشف دبی

املاک و مستغلات در دبی

قوانین اجاره ملک و مستاجری

پیمایش در بازار پرجنب‌وجوش اجاره دبی نیازمند درک روشنی از قوانین است، به‌ویژه وقتی صحبت از موضوع حساس تخلیه

[25]

به میان می‌آید. خوشبختانه، این فرآیند خودسرانه نیست؛ بلکه توسط قوانین خاصی اداره می‌شود که برای حمایت از موجران و مستأجران طراحی شده است

[6]

[9]

. سنگ بنای این چارچوب، قانون اجاره دبی (قانون شماره 26 سال 2007، اصلاح شده توسط قانون شماره 33 سال 2008)

[25]

[6]

[11]

است. این مقاله به بررسی دقیق رویه‌های قانونی سختگیرانه برای تخلیه مستأجر تحت ماده حیاتی 25 می‌پردازد، با تمرکز بر دلایل معتبر و دوره‌های اخطار الزامی که باید بدونی

[1]

[22]

[17]

. همچنین به نقش سازمان تنظیم مقررات املاک و مستغلات (RERA) و مرکز حل و فصل اختلافات اجاره (RDC)، نهاد مسئول حل اختلافات

[25]

[9]

[19]

، اشاره خواهیم کرد.

پایه و اساس: قانون اجاره دبی و ماده ۲۵

تو دبی، بیرون کردن مستأجر به این سادگی‌ها نیست که قفل در رو عوض کنی

[22]

. موجرها باید دقیقاً طبق قوانینی که تو ماده ۲۵ قانون اصلاح‌شده اجاره

[1]

[17]

اومده عمل کنن. این قانون یه فرق اساسی می‌ذاره: دلایل و مراحل تخلیه بسته به اینکه قبل از تموم شدن قرارداد اجاره اتفاق بیفته یا موقع تموم شدنش

[2]

[4]

[22]

، فرق می‌کنه. کل این فرآیند زیر نظر دقیق RERA هست که از طریق اداره اراضی دبی (DLD) کار می‌کنه و حواسش هست که قوانین رعایت بشن

[25]

[6]

[9]

تخلیه قبل از انقضای قرارداد: دلایل و اخطار

بعضی وقتا، شرایطی پیش میاد که موجر مجبوره مستأجر رو وسط دوره اجاره بیرون کنه. ماده ۲۵ (۱) قانون اجاره، شرایط خاص و محدودی رو که این کار توش مجازه، توضیح میده، که معمولاً به خاطر زیر پا گذاشتن قرارداد توسط مستأجره

. بیا دلایل قانونی‌شو ببینیم:

•

پرداخت نکردن اجاره: اگه مستأجر تا ۳۰ روز بعد از اینکه موجر کتباً (از طریق دفتر اسناد رسمی یا پست سفارشی) ازش خواسته، اجاره رو پرداخت نکنه، این یه دلیل اصلیه

•

اجاره دادن بدون اجازه (اجاره فرعی): اگه مستأجر ملک رو بدون اجازه کتبی و صریح موجر به کس دیگه‌ای اجاره بده، هم مستأجر اصلی و هم مستأجر دوم باید تخلیه کنن

•

استفاده غیرقانونی یا غیراخلاقی: اگه از ملک برای کارهای غیرقانونی یا خلاف نظم عمومی استفاده بشه، موجر می‌تونه حکم تخلیه بگیره

•

خالی گذاشتن ملک تجاری: اگه یه ملک تجاری بدون دلیل درست ۳۰ روز پشت سر هم یا ۹۰ روز غیرپشت سر هم تو یه سال خالی بمونه، می‌شه دستورش رو برای تخلیه گرفت

[2]

[3]

[11]

•

خرابکاری یا به خطر انداختن ایمنی ملک: اگه مستأجر تغییراتی تو ملک بده که ایمنی‌شو به خطر بندازه، عمداً خرابکاری کنه، یا خیلی بی‌احتیاطی کنه، می‌شه تخلیه‌ش کرد

•

استفاده برای کاری غیر از قرارداد: اگه از ملک برای کاری استفاده بشه که تو قرارداد نیومده (مثلاً از یه خونه مسکونی برای کسب و کار استفاده بشه)، این یعنی نقض قرارداد

•

ملک در آستانه ریزش: اگه رسماً اعلام بشه که ملک ناامنه یا ممکنه بریزه، شاید لازم باشه تخلیه بشه

[2]

[4]

[11]

•

رعایت نکردن تعهدات: اگه مستأجر به وظایف قانونی یا شرایط قرارداد عمل نکنه و تا ۳۰ روز بعد از اخطار موجر هم ترتیب اثر نده، می‌تونه منجر به تخلیه بشه

[4]

[11]

•

دستور دولتی برای تخریب: اگه دولت برای بازسازی و توسعه شهری دستور تخریب ملک رو بده، تخلیه مجازه

[3]

[11]

خیلی مهمه که بدونی برای خیلی از این موارد نقض قرارداد (مثل پرداخت نکردن اجاره یا رعایت نکردن شرایط قرارداد)، موجر اول باید یه اخطار کتبی ۳۰ روزه به مستأجر بده، که درست و حسابی هم تحویل داده بشه (دفتر اسناد رسمی/پست سفارشی). اینجوری مستأجر فرصت پیدا می‌کنه مشکل رو حل کنه قبل از اینکه رسماً مراحل تخلیه شروع بشه

تخلیه پس از انقضای قرارداد: دلایل و قانون ۱۲ ماهه

خب، اگه موجر بخواد ملکش رو وقتی قرارداد به طور طبیعی تموم می‌شه پس بگیره چی؟ ماده ۲۵ (۲) این وضعیت رو پوشش می‌ده، اما بازم، فقط برای دلایل خاص، و با یه الزام اخطار خیلی سفت و سخت

. نکته اصلی اینجا اخطار کتبی ۱۲ ماهه الزامی هست

. این یه پیشنهاد نیست؛ قانونه

[3]

این اخطار باید از طریق دفتر اسناد رسمی یا پست سفارشی تحویل داده بشه و خیلی واضح یکی از دلایل قانونی و معتبر برای پس گرفتن ملک رو بگه

. این دوره ۱۲ ماهه اصلاً قابل چونه زدن نیست

[3]

. دلایل قانونی طبق ماده ۲۵ (۲) خیلی مشخصن:

•

تخریب و ساخت مجدد: مالک قصد داره ملک رو خراب کنه و از نو بسازه، و برای این کار مجوزهای لازم رو هم گرفته

•

تعمیرات اساسی یا بازسازی کلی: ملک نیاز به تعمیرات مهمی داره که نمی‌شه با بودن مستأجر انجامش داد، و برای این موضوع گزارش فنی رسمی هم وجود داره

•

استفاده شخصی مالک: مالک (یا فامیل درجه یکش، مثل بچه یا پدر و مادر) می‌خواد خودش تو ملک زندگی کنه، و هیچ ملک مناسب دیگه‌ای هم برای سکونت نداره

•

فروش ملک: مالک قصد داره ملک رو بفروشه

یه نکته مهم هست اگه موجر برای استفاده شخصی ملک رو تخلیه کنه، که تو ماده ۲۶ اومده. موجر نمی‌تونه تا دو سال (برای ملک مسکونی) یا سه سال (برای ملک غیرمسکونی) بعد از پس گرفتن ملک، اون رو دوباره اجاره بده

. اگه این کار رو بکنه، مستأجر قبلی شاید بتونه خسارت بگیره

[4]

[7]

. جالبه که بعضی بحث‌های حقوقی میگن که یه اخطار ۱۲ ماهه معتبر ممکنه به خود ملک بچسبه، یعنی اگه ملک فروش بره، مالک جدید شاید بتونه از همون اخطاری که مالک قبلی داده استفاده کنه و مستأجر رو بیرون کنه، البته این یه موضوعیه که هنوز جای بحث داره

[1]

اخطار تخلیه: درست انجام دادنش

می‌تونی یه الگوی مشخص اینجا ببینی: اخطار تخلیه همه چیزه. اگه اشتباهی توش باشه، کل تلاش موجر برای پس گرفتن ملکش به هم می‌ریزه

[1]

[22]

. خیلی مهمه که دقیقاً به مهلت اخطار درست پایبند باشی (۳۰ روز برای درست کردن موارد نقض قرارداد طبق ماده ۲۵ (۱)، و ۱۲ ماه برای دلایل خاص پایان قرارداد طبق ماده ۲۵ (۲))

اخطار باید کتبی باشه، دلیل قانونی و معتبر تخلیه رو که تو ماده ۲۵ اومده، واضح بگه، و از طریق کانال‌های رسمی – معمولاً دفتر اسناد رسمی یا پست سفارشی – تحویل داده بشه

. اگه هر کدوم از این شرایط رعایت نشه، اخطار باطل می‌شه، یعنی فرآیند تخلیه نمی‌تونه قانونی با اون اخطار پیش بره

[1]

[22]

. دقت حرف اول رو می‌زنه.

حل و فصل اختلافات: مرکز حل و فصل اختلافات اجاره (RDC)

وقتی موجر و مستأجر نمی‌تونن با هم کنار بیان چی می‌شه؟ اینجاست که مرکز حل اختلافات اجاره (RDC) وارد میدون می‌شه

. RDC که با فرمان شماره ۲۶ سال ۲۰۱۳ راه افتاده، یه نهاد قضایی تخصصی تو اداره اراضی دبی هست که مخصوصاً برای رسیدگی به اختلافات مربوط به قراردادهای اجاره طراحی شده

[24]

[16]

[19]

. هدفش اینه که برای دعواهای مربوط به اجاره، تخلیه، تعمیرات، ودیعه، یا نقض قرارداد، راه‌حل‌های سریع، شفاف و دقیق ارائه بده

[19]

[25]

[13]

اگه خودت تو یه اختلافی افتادی، این یه نگاه کلی به فرآیند RDC هست

[10]

[14]

اول سعی کن حرف بزنی: قبل از اینکه پات به دادگاه باز بشه، همیشه توصیه می‌شه سعی کنی مشکل رو مستقیماً با طرف مقابل یا از طریق یه میانجی‌گری دوستانه حل کنی

[13]

[28]

مدارکت رو جمع و جور کن: این خیلی مهمه. قرارداد اجاره‌ت که تو Ejari ثبت شده، مدارک شناسایی، سند مالکیت (برای موجرها)، مدارک پرداخت، کپی هر اخطار یا ایمیل مهم، عکس، قبض – خلاصه هر چیزی که حرفت رو ثابت کنه، لازم داری

. یادت باشه، همه مدارک باید به عربی باشن یا ترجمه رسمی مهر شده داشته باشن

[10]

[20]

شکایتت رو ثبت کن: معمولاً می‌تونی آنلاین از طریق پورتال DLD/RDC یا حضوری تو دفتر RDC یا مراکز معتمد خدمات املاک و مستغلات که تعیین شدن، شکایتت رو ثبت کنی

. مراکز تایپ هم می‌تونن تو آماده کردن و ارسال پرونده کمکت کنن

[29]

هزینه‌ها رو پرداخت کن: ثبت شکایت هزینه داره، معمولاً ۳.۵٪ اجاره سالانه، با یه حداقل و حداکثر (مثلاً حداقل ۵۰۰ درهم، حداکثر ۲۰,۰۰۰ درهم، البته این سقف‌ها ممکنه یه کم فرق کنن)

. باید منتظر هزینه‌های اضافی برای کارای اداری، ترجمه و ارائه خدمات هم باشی

تلاش برای سازش: RDC معمولاً با میانجی‌گری شروع می‌کنه، یعنی سعی می‌کنن به هر دو طرف کمک کنن تا حدوداً تو ۱۵ روز به یه توافقی برسن

. اگه اینجا موفق بشی، حتی ممکنه بخشی از هزینه‌های دادگاه بهت برگرده

[27]

مرحله دادگاه: اگه میانجی‌گری جواب نده، پرونده می‌ره به کمیته‌های بدوی برای جلسه رسمی دادگاه (که اغلب از راه دور و با ویدئو کنفرانس انجام می‌شه)

[10]

[19]

[26]

. هر دو طرف حرفاشونو می‌زنن و معمولاً یه حکمی صادر می‌شه

[10]

[28]

امکان اعتراض: اگه با حکم اولیه مخالف بودی، شاید بتونی ظرف ۱۵ روز به کمیته تجدیدنظر اعتراض کنی، البته بستگی به ارزش پرونده یا نوعش داره (پرونده‌های تخلیه اغلب امکان اعتراض دارن)

[10]

[13]

[27]

. برای پرونده‌های خیلی گرون، امکان اعتراض به دیوان عالی کشور هم هست

[13]

اجرای حکم: وقتی تصمیم نهایی گرفته شد، اداره اجرای احکام RDC وارد عمل می‌شه تا حکم رو اجرا کنه، چه گرفتن پولی باشه که طلب داری، چه اجرای دستور تخلیه

[7]

[10]

[19]

RDC یه مسیر مشخص و منظم داره تا مطمئن بشه اختلافات اجاره طبق قانون اجاره دبی حل و فصل می‌شن

[25]

[19]

نکات کلیدی برای مستأجران و موجران

خب، همه اینا برای تو چه معنی‌ای داره؟

•

مستأجرها: حقتون رو بشناسین! موجرها نمی‌تونن همینطوری شما رو بیرون کنن؛ باید دلایل قانونی طبق ماده ۲۵ داشته باشن و اخطار درست و حسابی بدن، مخصوصاً اون اخطار مهم ۱۲ ماهه برای تخلیه آخر قرارداد به دلایل خاص

. اگه حس می‌کنین حقتون پایمال شده، RDC هست که کمکتون کنه

[25]

[8]

[13]

•

موجرها: مو به مو قانون رو اجرا کنین. سفت و سخت به دلایل ماده ۲۵ بچسبین و مطمئن بشین اخطارهاتون (شکلش، نحوه ارسالش، زمان‌بندیش، دلیلش) دقیقه و بی‌نقصه تا تلاش‌تون برای تخلیه باطل نشه

. برای دعواهای قانونی که دوستانه حل نمی‌شن، از RDC استفاده کنین

[13]

[19]

فهمیدن و دقیقاً رعایت کردن قوانین خاص تخلیه دبی طبق ماده ۲۵ خیلی مهمه

. رعایت دقیق این قوانین، از حقوق و منافع هم موجرها و هم مستأجرها تو این بازار پویای ملک محافظت می‌کنه

[6]

[9]

رایگان امتحان کنید