پشت پرده تجمل: موانع پنهان رستوران‌سازی در دبی
۹ اردیبهشت ۱۴۰۴
کپی لینک
منابع
34
نمایش منابع در متن
Google
En Wikipedia
Demoessays
Visitdubai
Heritageexpress
Thenationalnews
Twocontinents
Uaestories
Restorapos
Brittsimperial
Blog Psinv
U
Isahalal
Gulfplateau
Dayoutdubai
Thenationalnews
360agency
Axcapital
Hotels
Researchgate
Aspiretravelclub Co
Credenceresearch
Aaronallen
Smartfoodsafe
Businesstraveller
Thefirstgroup
Thefirstgroup
Thefirstgroup
Dubaiholding
Gulfbusiness
Newsweek
Timeoutdubai
Zawya
Gallery740
صحنه رستوران‌های لوکس دبی با ستاره‌های میشلن و سرآشپزهای مشهور می‌درخشه، که گواهی بر جاه‌طلبی جهانی این شهر در زمینه آشپزیه
[21]
[1]
[16]. با این حال، پشت این نمای پر زرق و برق، موانع عملیاتی قابل توجهی وجود داره، به خصوص وقتی صحبت از املاک و مستغلات می‌شه[21]
[7]
[17]. پیدا کردن فضای مناسب با قیمت مناسب، یک چالش حیاتی و اغلب دلهره‌آوره برای هر کسیه که به دنبال راه‌اندازی یک رستوران سطح بالا و موفق در این شهر پویاست[21]
[2][7]. این مقاله به بررسی چالش‌های خاص املاک و مستغلات و توسعه – از اجاره‌های سر به فلک کشیده تا مقررات پیچیده – بر اساس واقعیت‌های فعلی بازار می‌پردازه و بینش‌های ضروری رو برای سرمایه‌گذاران، رستوران‌دارها و ناظران صنعت که در چشم‌انداز F&B دبی فعالیت می‌کنن، ارائه می‌ده[21][1][16][17].
سوال میلیون درهمی: مقابله با اجاره‌های سر به فلک کشیده
بیا در مورد مشکل اصلی صحبت کنیم: اجاره. این احتمالاً اولین مانع مالی برای اپراتورهای رستوران‌های لوکس در دبی‌یه[21][2][7]. مکان‌های درجه یک، از اون نوعی که اعتبار دارن و مشتریان پرخرج رو جذب می‌کنن، برچسب‌های قیمتی به همون اندازه بالایی هم دارن[7]. به داون‌تاون دبی، DIFC، پالم جمیرا، JBR و دبی مارینا فکر کن – این نقاط پرطرفدار رفت و آمد و دید فوق‌العاده‌ای دارن، اما هزینه‌شون هم بازتاب‌دهنده همین مطلوبیته[21]
[3][7]. اجاره‌های سالانه اینجا به راحتی می‌تونه بین ۱ میلیون تا ۲ میلیون درهم امارات (AED) باشه، و گاهی حتی برای پرطرفدارترین مکان‌ها از این هم بیشتر می‌شه[21]. ما داریم در مورد نرخ‌های ۲۰۰ تا ۴۰۰ درهم امارات برای هر فوت مربع در سال در مناطقی مثل داون‌تاون و جمیرا صحبت می‌کنیم[3]. و این هزینه‌ها ثابت نیستن؛ اجاره‌های تجاری درجه یک در سال ۲۰۲۳ حدود ۱۵٪ افزایش داشتن، و اجاره‌های اداری در سطح شهر (که یک شاخص خوبه) تا سه‌ماهه سوم ۲۰۲۴ نسبت به سال قبل ۱۹٪ جهش داشته
[6]
[19]. DIFC، که یک مرکز عمده‌ست، برخی از بالاترین نرخ‌ها رو داره، و لیستینگ‌ها نشون می‌دن که اجاره‌های سالانه بالقوه برای فضاهای بزرگتر از ۴.۵ میلیون درهم امارات فراتر می‌ره، یا حدود ۳۰۰ درهم امارات برای هر فوت مربع برای واحدهای تجهیز شده
[18]
[27]
[24].
البته، گزینه‌های دیگه‌ای هم وجود داره. مناطق در حال ظهور مثل بیزنس بی یا القوز ممکنه هزینه‌های اجاره پایین‌تری داشته باشن، شاید در محدوده ۱۰۰ تا ۱۵۰ درهم امارات برای هر فوت مربع[21][3][7]. با این حال، چیزی که در اجاره صرفه‌جویی می‌کنی، ممکنه مجبور بشی صرف بازاریابی کنی، چون این مکان‌ها اغلب فاقد رفت و آمد ذاتی مناطق درجه یک هستن[21][7]. افزایش شدید اجاره در مناطق مرکزی باعث شده بعضی از اپراتورها این گزینه‌ها رو جدی‌تر در نظر بگیرن، به خصوص که مناطقی مثل داون‌تاون و بیزنس بی شاهد نرخ‌های اشغال سرسام‌آوری هستن که نشون‌دهنده تقاضای شدیده[2]
[29].
اجاره بالا به ناچار فشار زیادی به عملیات وارد می‌کنه[21][1]
[28]. این اغلب دومین هزینه بزرگ بعد از هزینه‌های کارکنانه، که حاشیه سود رو کم می‌کنه و برای سرپا موندن نیاز به درآمد مداوم و بالا داره[21][2]
[9][28]. این فشار به خصوص برای رستوران‌های مستقل در مقایسه با برندهای معتبر یا رستوران‌های مستقر در هتل‌ها، که ممکنه پشتوانه مالی بیشتری داشته باشن، شدیدتره
[34]. گاهی اوقات، انتظارات مالکین، که طی سال‌ها اجاره‌های بالا شکل گرفته، با واقعیت‌های عملیاتی که مستاجرین باهاش روبرو هستن، همخوانی نداره
[14][34].
مکان، مکان، محدودیت: چالش کمبود فضا
موضوع فقط هزینه نیست؛ پیدا کردن یک فضای مناسب خودش یه دردسر بزرگه دیگه[1][2]. مکان ایده‌آل به اندازه، دید، دسترسی، پتانسیل چیدمان مناسب نیاز داره و از همه مهم‌تر، باید برای گرفتن مجوزهای لازم عملی باشه[1][6]
[30]. متأسفانه، عرضه چنین فضاهای بهینه‌ای محدوده، به خصوص با توجه به اینکه بازار املاک تجاری دبی در حال تجربه رکورد بالای اشغاله، به ویژه برای فضاهای Grade A یا درجه یک[1][19][29].
این کمبود به رقابت شدید دامن می‌زنه. تو فقط با بازیگران محلی رقابت نمی‌کنی، بلکه با برندهای بزرگ بین‌المللی و منطقه‌ای هم که به دنبال ورود یا گسترش در دبی هستن، رقابت داری[1]. موفقیت در این مسیر به چیزی بیشتر از شانس نیاز داره؛ نیازمند برنامه‌ریزی استراتژیک، آینده‌نگر و درک عمیق از فرآیند خرید محلی و قوانین ملکیه[1][6]. اپراتورها باید روندهای بازار و الگوهای رفت و آمد رو پیش‌بینی کنن و تصمیمات مربوط به املاک و مستغلات رو نه فقط بر اساس در دسترس بودن فوری، بلکه همسو با اهداف بلندمدت بگیرن[1][7]. سختی در تأمین مکان‌های درجه یک نشون می‌ده که این تصمیمات اولیه چقدر حیاتی هستن[1].
واقعیت‌های کاغذبازی: پیمایش در هزارتوی مقررات دبی
خب، فرض کنیم یه مکان بالقوه پیدا کردی. حالا نوبت به تعامل پیچیده با مقامات نظارتی دبی، عمدتاً اداره توسعه اقتصادی (DED) و شهرداری دبی می‌رسه
[11]
[12]
[15]
[22]
[23]. این یک شبکه پیچیده‌ست و رعایت مقررات غیرقابل مذاکره‌ست. قبل از هر چیز دیگه‌ای، مکان انتخابی تو به تأییدیه مکان نیاز داره تا اطمینان حاصل بشه که با مقررات منطقه‌بندی تعیین شده توسط شهرداری مطابقت داره[22][23]
[32]. ممکنه به گواهی عدم ممانعت (NOC) نیاز داشته باشی که مناسب بودن کسب و کار برای اون مکان خاص رو تأیید کنه
[10].
بعدش نوبت به مجوز تجاری اساسی از DED (یا یک مرجع منطقه آزاد) می‌رسه که به تو اجازه فعالیت قانونی می‌ده[10][11][23]. هزینه‌های این مجوز معمولاً بسته به عوامل مختلف بین ۱۰,۰۰۰ تا بیش از ۱۸,۰۰۰ درهم امارات متغیره[10][3]
[25]. همچنین به مجوز مواد غذایی از اداره ایمنی مواد غذایی شهرداری دبی نیاز داری که پایبندی به استانداردهای سختگیرانه بهداشتی رو ثابت کنه[3][10][16]. این شامل ارائه نقشه‌های دقیق آشپزخانه، اطمینان از آموزش کارکنان، مدیریت صحیح پسماند و داشتن قراردادهای کنترل آفات می‌شه[10][12][16]. انتظار داشته باش این مجوز حدود ۱۰,۰۰۰ درهم امارات هزینه داشته باشه، به علاوه احتمالاً ۵,۰۰۰ درهم امارات برای مجوزهای ایمنی[3][25]. مجوزهای کار با مواد غذایی برای کارکنانت رو هم فراموش نکن
[20].
علاوه بر این‌ها، نقشه‌های معماری و تجهیز (fit-out) باید توسط شهرداری تأیید بشن، که همه چیز رو از حداقل اندازه آشپزخانه و تهویه گرفته تا مصالح خاص و سیستم‌های زهکشی پوشش می‌ده[12]
[33]. تأییدیه‌های ایمنی آتش‌نشانی از اداره دفاع مدنی دبی (DCD) هم ضروریه[12]. و بسته به کانسپت رستورانت، ممکنه به مجوزهای اضافی نیاز داشته باشی: مجوز فروش نوشیدنی‌های الکلی (که اغلب به هتل‌ها یا مناطق مشخص محدود می‌شه و سالانه ۳۰ تا ۵۰ هزار درهم امارات هزینه داره)[3][15]، مجوز برای فضای نشستن در فضای باز (حدود ۱۰ تا ۲۰ هزار درهم امارات)[3][20]، تابلو[15][20]، موسیقی[20][23] و پروتکل‌های خاص دفع پسماند[10][23]. در نهایت، قرارداد اجاره تو باید از طریق سیستم Ejari ثبت بشه[6][11][20][32]. راستش رو بخوای، پیمودن این فرآیند چند لایه زمان، پول و تخصص زیادی می‌طلبه و موانع واقعی ایجاد می‌کنه، به خصوص برای تازه‌واردها[21][12][6]. تأخیر در اینجا به راحتی می‌تونه جدول زمانی و بودجه‌ها رو از مسیر خارج کنه[21].
ساختن رویا: پیچیدگی‌های ساخت و ساز و تجهیز (Fit-Out)
تبدیل اون فضای خالی به یک رستوران لوکس خیره‌کننده، جاییه که بخش عظیمی از سرمایه‌گذاری اولیه صرف می‌شه[21][3][25]. مرحله تجهیز (fit-out) در دبی به شدت سرمایه‌بر و پیچیده‌ست و شامل هماهنگی دقیق و پایبندی به کدهای سختگیرانه‌ست[12]
[26]. هزینه‌ها می‌تونه بسته به سطح لوکس بودن کانسپت، اندازه، پیچیدگی طراحی و کیفیت مواد به شدت متفاوت باشه[21][3]
[13][26]. برای یک رستوران لوکس سطح بالا، کل هزینه‌های تجهیز و طراحی ممکنه بین ۲ میلیون تا ۵ میلیون درهم امارات باشه[21]. برای هر فوت مربع، تخمین‌ها برای پرداخت‌های لوکس و تجهیزات تخصصی بین ۳,۰۰۰ تا ۵,۰۰۰ درهم اماراته[3]، اگرچه برخی از معیارهای اخیر نشون می‌ده که هزینه‌های تجهیز F&B پریمیوم ممکنه بین ۹۷۵ تا ۱,۴۴۰ درهم امارات برای هر فوت مربع باشه، که احتمالاً بازتاب‌دهنده افزایش هزینه‌ها یا روش‌های محاسبه متفاوته
[5].
آشپزخونه به تنهایی یک هزینه عمده‌ست، که به طور بالقوه برای تجهیزات درجه یک بین ۷۵۰,۰۰۰ تا ۱.۵ میلیون درهم امارات، یا شاید ۲۰۰,۰۰۰ تا ۵۰۰,۰۰۰ درهم امارات برای یک چیدمان استانداردتر رستوران لوکس هزینه داره[21][25]. هزینه‌های طراحی داخلی حرفه‌ای رو هم اضافه کن، که برای ایجاد اون فضای خاص و سفارشی حیاتیه و می‌تونه بین ۱۰۰,۰۰۰ تا ۳۰۰,۰۰۰ درهم امارات باشه[21][25]. علاوه بر این، هزینه‌های عمومی ساخت و ساز در امارات تحت تأثیر قیمت مواد و تقاضاست، و پیش‌بینی‌ها حاکی از افزایش سالانه ۲-۵٪ هستن
[4]
[8]. افزایش‌های اخیر در قیمت مواد کلیدی (مثل افزایش ۲۰-۳۰٪ که اخیراً مشاهده شده) و مشکلات زنجیره تأمین می‌تونه بودجه‌ها رو بیشتر هم افزایش بده[4][30]. معیارهای ساخت و ساز لوکس، مثل معیارهای هتل‌های سطح بالا، این محیط پریمیوم رو منعکس می‌کنن[5].
مدیریت این فرآیند نیازمند برنامه‌ریزی دقیقیه[4]. گرفتن تأییدیه‌های طراحی و ساخت از مقامات زمان‌بره[12]. هماهنگی پیمانکاران مختلف و اطمینان از اینکه همه چیز طبق برنامه و جدول زمانی پیش می‌ره، یک چالش قابل توجهه[26]. هرگونه تأخیر به ناچار به معنای هزینه‌های بالاتر و تاریخ افتتاح دیرهنگام‌تره، که بر پیش‌بینی‌های حیاتی درآمد اولیه تأثیر می‌ذاره[21].
حرف آخر: چگونه املاک و مستغلات موفقیت را شکل می‌دهد
خب، همه این‌ها برای یک کسب و کار رستوران لوکس در دبی چه معنایی داره؟ این چالش‌های املاک و مستغلات و توسعه عمیقاً بر دوام و سودآوری کسب و کار تأثیر می‌ذارن[21][1][2][16][28]. سرمایه‌گذاری اولیه هنگفت (که به راحتی به میلیون‌ها درهم می‌رسه) و هزینه‌های جاری بالا مثل اجاره، یک مانع بزرگ برای ورود به بازار ایجاد می‌کنه[21][1][16]. فشار زیادی برای تولید سریع درآمد قابل توجه فقط برای رسیدن به نقطه سر به سر، چه برسه به سودآوری، وجود داره[21][2][28]. در حالی که بازار دبی به لطف گردشگری و ساکنان مرفه پتانسیل داره، رقابت شدید به این معنیه که بسیاری از رستوران‌ها به دلیل این فشارهای مالی با مشکل مواجه می‌شن یا در نهایت تعطیل می‌کنن[21][16][17][34]. حتی مکان‌های موفق هم فشار مداوم رو در مناطق با اجاره بالا احساس می‌کنن[14].
این محیط سخت همچنین بر انواع کانسپت‌هایی که موفق می‌شن تأثیر می‌ذاره. هزینه‌های بالا اغلب به نفع برندهای بین‌المللی معتبر یا رستوران‌های داخل هتل‌های لوکسه، که از پشتوانه مالی قوی‌تر، شهرت موجود و فرآیندهای صدور مجوز بالقوه ساده‌تر (به خصوص برای نوشیدنی‌های الکلی) بهره‌مند می‌شن[15][34]. برای کسب و کارهای مستقل، یک پیشنهاد فروش منحصر به فرد قوی – شاید یک تجربه غذایی خاص یا همکاری با یک سرآشپز مشهور – تقریباً برای توجیه قیمت‌گذاری پریمیوم مورد نیاز برای پوشش هزینه‌ها ضروری می‌شه[7][17]
[31]. ما همچنین شاهد خلاقیت اپراتورها هستیم که در حال بررسی مکان‌های نوظهور مقرون به صرفه‌تر یا تمرکز بر توسعه مقاصد پیاده‌روی غذاخوری مانند J1 Beach هستن[2][7][1]. در حالی که کمتر برای اتکای سنتی رستوران‌های لوکس به فضا مناسبه، روندهای گسترده‌تری مانند آشپزخانه‌های تحویل غذا (delivery kitchens) فشار هزینه‌های بالای مکان‌های فیزیکی رو منعکس می‌کنن[2][9].
رایگان امتحان کنید