دبی: رؤیای خانه شما؛ فری‌هولد یا لیز‌هولد، کدام یک برای شماست؟
۱۹ اردیبهشت ۱۴۰۴
کپی لینک
منابع
19
نمایش منابع در متن
رویای داشتن ملک در شهر خیره‌کننده و پویای دبی، برای بسیاری از مهاجران و سرمایه‌گذاران جذابیت زیادی دارد. اما برای ورود به بازار املاک اینجا، باید تفاوت‌های کلیدی در انواع مالکیت را، به‌خصوص برای افراد غیر اماراتی 
[1]، درک کنی. درست فهمیدن این موضوع خیلی مهم است. این راهنما تفاوت‌های اساسی بین مالکیت «فری‌هولد» (مالکیت قطعی) و «لیز‌هولد» (مالکیت اجاره‌ای بلندمدت) را بر اساس مقررات دبی روشن می‌کند تا به تو کمک کند انتخابی آگاهانه و متناسب با اهداف و بودجه‌ات داشته باشی 
[3]
[7]
[14]. قوانین خاصی که در اوایل دهه 2000 معرفی شدند، راه را برای مالکیت خارجی هموار کردند، اما معمولاً فقط در مناطق مشخص شده خاصی این امکان وجود دارد 
[19][14]
[17].
مالکیت فری‌هولد (Freehold) در دبی چیست؟
خب، «فری‌هولد» در بازار املاک دبی دقیقاً یعنی چی؟ به زبان ساده، مالکیت فری‌هولد به تو حقوق کامل و مطلق هم بر خود واحد ملکی و هم بر زمینی که روی آن قرار گرفته، به صورت نامحدود می‌دهد [3]
[4][7]
[9][14]. این رو کامل‌ترین نوع مالکیت موجود در نظر بگیر؛ هیچ محدودیت زمانی نداره [3]
[8]. وقتی ملکی رو به صورت فری‌هولد می‌خری، اسمت رسماً در اداره اراضی دبی (DLD) ثبت می‌شه و یک سند مالکیت به عنوان مدرک دریافت می‌کنی [1][4][9]. این موضوع امنیت و شفافیت قابل توجهی رو فراهم می‌کنه.
برای خارجی‌ها، چه به عنوان یک مهاجر مقیم دبی زندگی کنی یا از خارج از کشور خرید کنی، می‌تونی ملک فری‌هولد بخری، اما یک شرط کلیدی وجود داره: ملک باید در «مناطق مشخص شده فری‌هولد» طبق قانون دبی، مثل آیین‌نامه شماره ۳ سال ۲۰۰۶، قرار داشته باشه [1][4][7]
[12][19][14][17]. جالب اینجاست که هیچ محدودیت سنی برای مالکیت ملک در این مناطق ذکر نشده [1][4]. به عنوان مالک فری‌هولد، کنترل کامل داری – می‌تونی در ملک زندگی کنی، هر وقت خواستی بفروشیش، به مستأجر اجاره بدی، روش وام بگیری، تغییراتی در اون ایجاد کنی (البته با رعایت قوانین ساخت‌وساز)، و مهم‌تر از همه، اون رو به ورثه‌ات منتقل کنی [3][9][14].
می‌خوای بدونی این مناطق مشخص شده فری‌هولد کجاها هستن؟ این مناطق شامل بسیاری از محبوب‌ترین محله‌های دبی می‌شن. گزینه‌هایی برای آپارتمان در جاهایی مثل دبی مارینا، داون‌تاون دبی، برج‌های دریاچه جمیرا (JLT) و بیزنس بی پیدا می‌کنی [7][8]
[11]
[13][17]
[18]. برای ویلاها، مناطق محبوب فری‌هولد شامل آرابیان رنچز، امارات هیلز، چشمه‌ها (The Springs) و جمیرا پارک می‌شن [7][8][11][13][17][18]. مناطق چندمنظوره که هم آپارتمان و هم ویلا ارائه می‌دن، مثل پالم جمیرا، جمیرا ویلیج سرکل (JVC)، دبی هیلز استیت و داماک هیلز هم برای مالکیت فری‌هولد مشخص شدن [7][8][11][13][17][18]. فقط یادت باشه، این لیست کامل نیست و همیشه بهتره با منابع رسمی اداره اراضی دبی (DLD) بررسی کنی [8][11][13][17][18]. مزیت اصلی اینه که مالکیت کامل، امنیت بلندمدت و پتانسیل رشد سرمایه رو ارائه می‌ده [3][14]. با این حال، املاک فری‌هولد معمولاً قیمت خرید اولیه بالاتری دارن و باید برای هزینه انتقال سند در DLD (حدود ۴٪) و هزینه‌های جاری نگهداری هم بودجه در نظر بگیری [3]
[6][7].
مالکیت لیز‌هولد (Leasehold) در دبی چیست؟
حالا بیا به گزینه دیگه نگاه کنیم: مالکیت لیز‌هولد. این مدل به تو حق استفاده و تصرف یک ملک رو برای یک دوره ثابت و بلندمدت می‌ده، اما نکته مهم اینه که تو مالک زمینی که ملک روش ساخته شده نیستی [3][6][7][9][14]. خود زمین تحت مالکیت مالک فری‌هولد باقی می‌مونه که در این زمینه اغلب به عنوان موجر (landlord) شناخته می‌شه [3][6]. مدت قراردادهای لیز‌هولد معمولاً طولانیه و اغلب تا ۹۹ سال هم می‌رسه [1][3][6][7][9][14]. وقتی مدت اجاره تموم می‌شه چی می‌شه؟ معمولاً مالکیت ملک به مالک فری‌هولد برمی‌گرده، مگر اینکه توافقی برای تمدید اجاره وجود داشته باشه [3][6][14].
خارجی‌ها می‌تونن حقوق لیز‌هولد رو در دبی به دست بیارن، و این فرصت‌ها ممکنه در مناطقی خارج از مناطق مشخص شده فری‌هولد، یا گاهی اوقات در پروژه‌های خاصی داخل اون مناطق پیدا بشن [1][3]. بعضی از مناطقی که به طور تاریخی به خاطر املاک لیز‌هولد شناخته شدن شامل بخش‌هایی از دیره، بر دبی، دبی سیلیکون اوسیس و مردف می‌شن، هرچند دسترسی به اون‌ها متفاوته [3]. به عنوان یک مالک لیز‌هولد، حقوق تو در مقایسه با مالک فری‌هولد محدودتره [3][6]. در حالی که حق زندگی یا استفاده از ملک رو برای مدت اجاره داری، ایجاد تغییرات یا بازسازی‌های اساسی معمولاً نیاز به اجازه مالک فری‌هولد داره [3][6][9]. اجاره دادن ملک به شخص دیگه (subletting) هم ممکنه نیاز به رضایت مالک فری‌هولد داشته باشه [9]. امکان انتقال اجاره به ورثه می‌تونه به شرایط خاصی که در قرارداد اجاره ذکر شده بستگی داشته باشه [14].
چرا لیز‌هولد رو در نظر بگیریم؟ جذابیت اصلی اغلب قیمت خرید اولیه پایین‌تر در مقایسه با فری‌هولد هست، که اون رو به یک نقطه ورود مقرون‌به‌صرفه‌تر به بازار املاک دبی تبدیل می‌کنه [3][6]. علاوه بر این، مالک فری‌هولد اغلب مسئول نگهداری از سازه ساختمان و فضاهای مشترک هست، اگرچه مالک لیز‌هولد معمولاً ملزم به پرداخت اجاره زمین و هزینه‌های خدماته [6][9]. این باعث می‌شه لیز‌هولد برای کسانی که برنامه‌های کوتاه‌مدت‌تری دارن (در طول مدت اجاره) یا با محدودیت‌های بودجه‌ای بیشتری کار می‌کنن، مناسب باشه [3][14]. با این حال، مهمه که از معایبش هم آگاه باشی: تو مالک زمین نیستی، کنترلت روی تغییرات ملک محدوده، ارزش ملک ممکنه با کوتاه شدن مدت باقی‌مانده اجاره کاهش پیدا کنه، و تمدید اجاره در آینده می‌تونه هزینه‌های قابل توجهی داشته باشه [6]. همچنین هزینه‌های جاری مثل اجاره زمین و هزینه‌های خدمات رو هم باید در نظر بگیری [6][9].
فری‌هولد در مقابل لیز‌هولد: یک مقایسه سریع
بیا تفاوت‌های اصلی رو کنار هم بررسی کنیم:
درک حق انتفاع (Usufruct): گزینه‌ای دیگر؟
علاوه بر فری‌هولد و لیز‌هولد، یک حق مالکیت دیگه هم در دبی به نام حق انتفاع (Usufruct) وجود داره [1]
[5]. این حق به یک فرد اجازه می‌ده که از ملکی که متعلق به شخص دیگریه استفاده کنه و از اون بهره‌مند بشه – مثلاً با زندگی کردن در اون یا اجاره دادنش – برای یک دوره بلندمدت مشخص، اغلب تا ۹۹ سال، بدون اینکه واقعاً سند مالکیت رو در اختیار داشته باشه [1]
[2][5]&size=28)
[10]
[15]
[16]. این حق که تحت قانون مدنی امارات متحده عربی (مواد ۱۳۳۳-۱۳۴۸) اداره می‌شه، تفاوت اصلیش در تمرکز بر استفاده و بهره‌برداریه، و معمولاً بدون حق ایجاد تغییرات ساختاری قابل توجه [2][10][15]. این یک حق استفاده بلندمدت جایگزینه که می‌تونه در جاهایی که فری‌هولد در دسترس نیست یا مورد نظر نیست، مفید باشه و نیاز به ثبت در اداره اراضی دبی (DLD) داره [1][2][5][16].
ملاحظات کلیدی برای خریداران مهاجر
خرید ملک در هر جایی نیاز به تفکر دقیق داره و دبی هم از این قاعده مستثنی نیست. بررسی دقیق (Due diligence) قبل از هرگونه تعهدی کاملاً حیاتیه [12][14]. باید با دقت تحقیق کنی و نوع مالکیت دقیق ارائه شده رو تأیید کنی – آیا فری‌هولد، لیز‌هولد یا حتی حق انتفاعه [1][6][7][14]؟ یادت باشه، موقعیت مکانی خیلی مهمه، مخصوصاً اگه قصد خرید فری‌هولد داری. برای خارجی‌ها، مالکیت واقعی فری‌هولد فقط در اون مناطق مشخص شده رسمی امکان‌پذیره [1][4][7][12]. همیشه وضعیت موقعیت مکانی ملک رو با اطلاعات رسمی اداره اراضی دبی (DLD) بررسی کن [12].
درک کامل طیف هزینه‌ها هم حیاتیه. برای فری‌هولد، قیمت خرید اولیه بالاتر، هزینه انتقال سند در DLD (حدود ۴٪)، به علاوه هزینه‌های جاری خدمات و مسئولیت‌های نگهداری رو پیش‌بینی کن [3][6][7]. در مورد لیز‌هولد، در حالی که هزینه اولیه ممکنه کمتر باشه، باید اجاره زمین دوره‌ای، هزینه‌های خدمات و هزینه احتمالی تمدید اجاره در آینده رو هم در نظر بگیری [3][6][9].
در نهایت، تصمیم تو باید کاملاً با اهداف و شرایط شخصی‌ات همسو باشه. دنبال یک خونه بلندمدت هستی یا یک پایگاه کوتاه‌مدت‌تر؟ بودجه واقع‌بینانه‌ات چقدره؟ داشتن کنترل و انعطاف‌پذیری کامل روی ملک چقدر برات مهمه [3][7][14]؟ از گرفتن مشاوره حرفه‌ای دریغ نکن. مشورت با مشاوران املاک ثبت‌شده در RERA و متخصصان حقوقی که در قانون املاک دبی تخصص دارن، برای عبور از پیچیدگی‌ها و اطمینان از حفظ منافعت، اکیداً توصیه می‌شه [12].
انتخاب شما: فری‌هولد یا لیز‌هولد؟
خب، چطور بین فری‌هولد و لیز‌هولد تصمیم بگیری؟ بیا مزایا و معایب اصلی رو مرور کنیم. فری‌هولد دوام و کنترل کامل رو ارائه می‌ده اما هزینه اولیه بالاتری داره و به مناطق خاصی محدوده [3][7][12][14]. لیز‌هولد در ابتدا مقرون‌به‌صرفه‌تره و در مناطق وسیع‌تری در دسترسه اما کنترل کمتر و مدت مالکیت محدودی داره [3][6][14].
این یک راهنمای ساده بر اساس اهداف رایجه:
هیچ پاسخ «بهترین» واحدی وجود نداره. انتخاب درست واقعاً به وضعیت مالی فردی، برنامه‌های بلندمدت و میزان تحمل محدودیت‌های مرتبط با هر نوع مالکیت بستگی داره [3][7][14]. درک این تفاوت‌ها اولین قدم حیاتی برای هر مهاجریه که به دنبال خرید ملک و داشتن سهمی از دبی برای خودشه [1]. تحقیقات کاملی انجام بده و همیشه قبل از انجام چنین سرمایه‌گذاری مهمی از راهنمایی متخصصان استفاده کن [12].
رایگان امتحان کنید