اجاره در دبی ۲۰۲۵: کلیدهای طلایی یک قرارداد بی‌دردسر
۱۹ اردیبهشت ۱۴۰۴
کپی لینک
منابع
38
نمایش منابع در متن
U
En Wikipedia
Nyulawglobal
Atblegal
Brill
Uaelegislation Gov
U
Poacentral
Dlapiperdataprotection
Twocontinents
Bayut
Alowaislaw
Dubaicriminaldefense
En Wikipedia
Aldhaheriinternational
Horizlaw
Fotislaw
Uae-lawyers
Bayut
Bayut
Mydubailawyer
Tamimi
Opendata Fcsc Gov
Independent Co
Hzlegal
Matrixlaw Co
En Wikipedia
Lawyersindubai
Uk Practicallaw Thomsonreuters
Trowers
Journal Iaisambas Ac
Nortonrosefulbright
Jamesberrylaw
Zayedinternationalairport
Dvpc
Damacproperties
Dvpc
Google
بازار پرجنب‌وجوش اجاره در دبی آهنربایی برای مردم سراسر جهان است، اما گشت‌وگذار در آن نیازمند درک قوانین بازی است
[5]. خوشبختانه، دبی قوانین روشنی را برای تنظیم روابط بین موجر و مستأجر وضع کرده است، عمدتاً قانون شماره ۲۶ سال ۲۰۰۷، که با قانون شماره ۳۳ سال ۲۰۰۸ اصلاح شده است
[1]
[3][5]
[9]
[10]
[26]
[31]
[32]
[33]. هدف این مقررات، انصاف و شفافیت در فرآیند اجاره است[1][3][5]
[20][31][33]. نهاد ناظر بر همه چیز، آژانس تنظیم مقررات املاک و مستغلات (RERA) است که بخشی از اداره اراضی دبی (DLD) محسوب می‌شود[1][3][10]
[13]
[34]
[37][31]. این راهنما موارد ضروری را تشریح می‌کند: قرارداد اجاره شما، سیستم حیاتی ثبت اجاری (Ejari) و حقوق و مسئولیت‌هایی که برای اجاره در دبی در سال ۲۰۲۵ باید بدانید.
اساس کار: قرارداد اجاره شما در دبی
اول از همه: در دبی، قرارداد اجاره شما باید یک قرارداد اجاره کتبی رسمی باشد
[38][3]
[8]
[35]
[24]. این فقط یک پیشنهاد نیست؛ قانون آن را الزامی کرده است[38][3][8]. آن را به عنوان طرح اولیه قانونی و الزام‌آور برای اجاره‌نشینی خود در نظر بگیرید که تمام شرایط توافق‌شده را مشخص می‌کند[35][24]. طبق ماده ۴، این قرارداد باید شامل جزئیات کلیدی مانند اطلاعات موجر و مستأجر، توصیف واضح ملک (آدرس، متراژ، شماره قطعه)، شماره اشتراک دیوا (DEWA)، هدف از اجاره (مثلاً مسکونی)، مدت قرارداد، مبلغ اجاره و برنامه پرداخت، جزئیات ودیعه تضمینی (سکیوریتی دیپازیت) و تاریخ امضا باشد[38][3]
[21][35][24]
[18]. همیشه قبل از امضا، آن را با دقت بررسی کنید[8].
ثبت اجاری (Ejari): رسمی کردن قرارداد شما
خب، قرارداد را امضا کردید. مرحله بعد چیست؟ ثبت اجاری (Ejari). اجاری، به معنای "اجاره من" در عربی، سیستم آنلاین RERA برای ثبت رسمی قراردادهای اجاره است[38][3][10][13]&size=28)
[14][24]
[29]. آیا اختیاری است؟ قطعاً نه. قانون شماره ۳۳ سال ۲۰۰۸ (ماده ۴) ثبت اجاری را برای تمام قراردادهای اجاره در دبی الزامی کرده است[38]
[2][3][5][10][24][37][18].
چرا این همه تأکید روی اجاری است؟ این سیستم چندین هدف حیاتی را دنبال می‌کند. ثبت قرارداد شما، آن را از نظر قانونی معتبر و در صورت بروز اختلاف، قابل اجرا می‌کند[24]. به تنظیم بازار اجاره کمک می‌کند، با ایجاد یک سابقه رسمی از حقوق موجر و مستأجر محافظت می‌کند و سوءتفاهم‌ها را به حداقل می‌رساند[38][3][10][13][35][29]. همچنین از کلاهبرداری، مانند اجاره دادن یک واحد به چندین نفر، جلوگیری می‌کند و اغلب برای راه‌اندازی خدمات ضروری مانند حساب دیوا (DEWA) (برق و آب) شما مورد نیاز است[2][13][29].
معمولاً موجر مسئول ثبت اجاری است، اما این مسئولیت قابل واگذاری است[38][5]. ثبت از طریق پورتال اجاری، اپلیکیشن Dubai REST یا مراکز تایپ مورد تأیید انجام می‌شود[38][21][18]. شما به مدارکی مانند قرارداد امضاشده، کارت شناسایی/گذرنامه/ویزا، کپی سند مالکیت ملک، آخرین قبض دیوا، هزینه ثبت و احتمالاً شماره IBAN موجر و اجاری قبلی برای تمدید نیاز خواهید داشت[21][35][24][18]. پس از انجام، گواهی اجاری با یک شماره منحصربه‌فرد دریافت می‌کنید که ثابت می‌کند قرارداد شما رسماً ثبت شده است[18].
نقش RERA در اجاره‌نشینی شما
شما نام RERA را زیاد خواهید شنید. RERA به عنوان بازوی نظارتی اداره اراضی دبی (DLD)، نهاد اصلی دولتی است که بر بخش املاک و مستغلات دبی، از جمله اجاره‌ها، نظارت می‌کند[1][3][10][13][34]
[25][37][29][31]. RERA قوانین اجاره را تنظیم و اجرا می‌کند، سیستم حیاتی اجاری را مدیریت می‌کند و افزایش اجاره‌بها را از طریق شاخص و ماشین‌حساب اجاره خود تنظیم می‌کند[1][3][10][13][34][29][38][24][5][26]. آنها همچنین به مشاوران املاک و مدیران املاک مجوز می‌دهند و استانداردهای حرفه‌ای را تضمین می‌کنند[38][13][34][29]. در حالی که اختلافات رسمی به مرکز حل و فصل اختلافات اجاره (RDSC) ارجاع داده می‌شود، RERA چارچوب و ابزارهایی را ارائه می‌دهد که راهنمای حل و فصل‌ها هستند[1][3][10]
[11][25][26]
[28].
حقوق و مسئولیت‌های مستأجر در دبی
به عنوان یک مستأجر در دبی، شما حقوق مشخصی دارید که برای تضمین رفتار منصفانه و مسکن امن طراحی شده‌اند. شما حق دارید ملک را در وضعیت خوب و آماده برای استفاده تحویل بگیرید[38][2][35][1]. شما مستحق بهره‌مندی آرام و حفظ حریم خصوصی هستید؛ موجران برای ورود به ملک، به جز در موارد اضطراری، به اجازه و اطلاع قبلی (معمولاً ۲۴ تا ۴۸ ساعت) نیاز دارند[10][28]
[4][5][8]
[15]
[16][37]. تعمیرات اساسی عموماً بر عهده موجر است (ماده ۱۶)[2][3][5]
[6][8][10]
[12]
[17]
[22][25]. شما در برابر افزایش ناعادلانه اجاره‌بها، که توسط شاخص RERA تنظیم می‌شود و نیاز به ۹۰ روز اطلاع قبلی دارد، محافظت می‌شوید[4][5][21][25][26]
[27][33][2][3]. شما عموماً حق تمدید قرارداد خود را دارید، مگر اینکه موجر دلایل قانونی مشخصی داشته باشد و ۱۲ ماه قبل اطلاع دهد[1][2][3][4][5][9][10][20]
[23][25][26]
[36][37]
[30]. ودیعه تضمینی شما باید پس از ترک ملک (پس از کسر هزینه‌های موجه) بازگردانده شود (ماده ۲۰)[38][3][8][11]
[19]. شما در برابر تخلیه ناعادلانه محافظت می‌شوید (ماده ۲۵) و حق دارید به RDSC شکایت کنید[1][2][4][5][9][10][23][25][27][36][30][11][17][20][21][28]. نکته بسیار مهم این است که شما حق داشتن یک قرارداد کتبی ثبت‌شده در اجاری را دارید[1][2][3][8][10].
در کنار این حقوق، مسئولیت‌هایی نیز وجود دارد. پرداخت به‌موقع اجاره‌بها از اهمیت بالایی برخوردار است (ماده ۱۹)[1][2][5][20]. از شما انتظار می‌رود تعمیرات جزئی را انجام دهید[1][2][6][12][14][17][22][24]. از ملک فقط برای هدف مسکونی تعیین‌شده استفاده کنید و از ایجاد خسارت فراتر از استهلاک عادی خودداری کنید[1][4][9][20][35][36]
[7][12][17]. برای هرگونه تغییرات، اجازه کتبی بگیرید و بدون تأیید صریح موجر، ملک را به شخص دیگری اجاره ندهید (اجاره فرعی)[1][2][3][7][20][35][4][5][9][23][27]. قوانین ساختمان را رعایت کنید، قبوض خدماتی خود را بپردازید (ماده ۲۲) و هنگام ترک ملک، آن را در وضعیت خوب بازگردانید (ماده ۲۱)[8][2][20][37][1][19][35].
حقوق و مسئولیت‌های موجر در دبی
موجران نیز مجموعه روشنی از حقوق و تعهدات دارند. آنها حق دارند اجاره‌بها را به‌موقع دریافت کنند و ودیعه تضمینی درخواست کنند (معمولاً ۵ تا ۱۰ درصد اجاره سالانه)[4][5][35][27][37][33][38][3][7][8][11][19][20][31]. موجران می‌توانند با اطلاع قبلی مناسب از ملک بازدید کنند و تحت شرایط قانونی خاص، مانند عدم پرداخت اجاره یا برای استفاده شخصی/فروش در پایان قرارداد، با رعایت رویه‌های دقیق اطلاع‌رسانی (ماده ۲۵)، ملک را بازپس گیرند[5][6][10][15][16][27][37][31][2][3][4][9][20][23][25][26][36][30]. آنها می‌توانند برای خسارات فراتر از استهلاک عادی غرامت بخواهند و باید هرگونه تغییرات توسط مستأجر را تأیید کنند[3][11][19][35][27][2][7][20].
مسئولیت‌های موجران شامل تحویل ملک در وضعیت خوب و قابل استفاده (ماده ۱۵) و انجام تعمیرات اساسی (ماده ۱۶) است[38][2][7][35][1][5][33][3][6][8][10][12][14][17][20][22][24][25]. ثبت قرارداد در اجاری الزامی است[38][2][3][5][10][35][24][37]. آنها باید به حریم خصوصی مستأجر احترام بگذارند، از قوانین RERA در مورد افزایش اجاره‌بها (اطلاع ۹۰ روزه) پیروی کنند و فرآیندهای قانونی تخلیه را دقیقاً دنبال کنند[5][8][10][15][16][28][4][21][25][26][27][37][33][9][23][36][30]. بازپرداخت سریع ودیعه تضمینی (ماده ۲۰) و عدم ممانعت از استفاده مستأجر از ملک (ماده ۱۷) نیز از وظایف کلیدی آنهاست[38][3][8][11][19][2][7][20][35]. به طور کلی، موجران هزینه‌های خدمات ملک را پرداخت می‌کنند مگر اینکه طور دیگری توافق شده باشد[6].
ملاحظات کلیدی: تعمیرات، ودیعه، اجاره‌بها و تخلیه
بیایید برخی از نکات رایج که باعث سردرگمی می‌شوند را روشن کنیم. تعمیرات تقسیم می‌شود: مشکلات اساسی مانند مشکلات سازه‌ای، تهویه مطبوع مرکزی، یا ایرادات عمده لوله‌کشی/برقی بر عهده موجر است (ماده ۱۶)[2][6][12][14][17][22][25]. نگهداری جزئی، مانند تعویض لامپ یا تعمیرات کوچک، معمولاً بر عهده مستأجر است که اغلب با یک آستانه هزینه در قرارداد تعریف می‌شود[6][12][14][17][22][24]. ودیعه تضمینی (معمولاً ۵٪ برای ملک غیرمبله، ۱۰٪ برای ملک مبله) خسارات فراتر از استهلاک عادی یا بدهی‌های پرداخت‌نشده را پوشش می‌دهد؛ این ودیعه باید در پایان قرارداد اجاره بازگردانده شود (ماده ۲۰)[38][3][8][11][19][7]. افزایش اجاره‌بها فقط در زمان تمدید قرارداد امکان‌پذیر است، باید از ماشین‌حساب شاخص اجاره RERA پیروی کند و نیاز به ۹۰ روز اطلاع قبلی از سوی موجر دارد[4][5][34][21][25][26][27][37][33]. در مورد تمدید و تخلیه، مستأجران عموماً حق تمدید دارند. اگر موجر بخواهد ملک را در پایان قرارداد به دلایل خاصی (مانند فروش یا استفاده شخصی - ماده ۲۵ (۲)) پس بگیرد، باید ۱۲ ماه قبل از طریق کانال‌های رسمی (دفتر اسناد رسمی/پست سفارشی) اطلاع دهد[1][2][3][4][5][9][10][20][23][25][26][36][37][30]. هرگونه تغییر در شرایط در زمان تمدید نیز به ۹۰ روز اطلاع قبلی نیاز دارد[2][26]. تخلیه در طول مدت قرارداد فقط برای تخلفات جدی مانند عدم پرداخت پس از اخطار یا اجاره فرعی غیرقانونی امکان‌پذیر است (ماده ۲۵ (۱))[4][9][23][27][36].
نکات کاربردی برای اجاره‌کنندگان مختلف
چه تازه‌وارد به دبی باشید، چه یک ساکن باتجربه یا یک موجر، در اینجا مواردی وجود دارد که باید روی آنها تمرکز کنید:
برای مهاجران/مستأجران جدید: قبل از امضا با قرارداد اجاره آشنا شوید[8]. همیشه اطمینان حاصل کنید که قرارداد شما در اجاری ثبت شده است – این برای حمایت قانونی و خدمات حیاتی است[2][3][10][37][38][24]. هنگام نقل مکان، وضعیت ملک را به طور کامل مستند کنید[11][19]. اصول اولیه را درک کنید: تعمیرات اساسی معمولاً بر عهده موجر است، تعمیرات جزئی بر عهده شماست و حریم خصوصی شما باید با اطلاع قبلی برای ورود، رعایت شود[2][6][12][17][22][5][8][10][15][16][28].
برای ساکنان طولانی‌مدت: به دوره‌های اطلاع‌رسانی برای تمدید (۹۰ روز برای تغییر شرایط/افزایش اجاره، ۱۲ ماه برای دلایل خاص بازپس‌گیری توسط موجر) توجه دقیق داشته باشید[2][3][5][9][23][26][36][30]. همیشه قبل از موافقت با افزایش اجاره، خودتان ماشین‌حساب شاخص اجاره RERA را بررسی کنید[4][34][21][37]. ارتباط خوب با موجر خود را حفظ کرده و سوابق را نگه دارید[3][5][6]. از حمایت‌های قوی قانونی خود در برابر تخلیه آگاه باشید[2][4][9][23][26][36].
برای موجران/سرمایه‌گذاران: ثبت اجاری برای هر قرارداد غیرقابل مذاکره است[38][2][3][5][10][37]. رعایت دقیق قوانین RERA در مورد افزایش اجاره، تعمیرات، اطلاع‌رسانی‌ها و رویه‌های تخلیه ضروری است[1][2][7][34][18][4][9][23][36]. از قراردادهای واضح و دقیق استفاده کنید و ودیعه‌های تضمینی را منصفانه و قانونی مدیریت کنید[3][5][11][12][21][24][37][19]. در صورت واگذاری امور، فقط از مدیران املاک دارای مجوز RERA استفاده کنید[38].
واژه‌نامه سریع: اصطلاحات کلیدی اجاره در دبی
درک قرارداد اجاره و اطمینان از ثبت آن از طریق اجاری، برای یک تجربه اجاره روان در دبی اساسی است. شناخت حقوق و مسئولیت‌های خود، چه مستأجر باشید چه موجر، و پایبندی به مقررات RERA، ارتباطات شفاف را تقویت کرده و به جلوگیری از اختلافات کمک می‌کند. صادقانه بگویم، یک فرآیند خوب درک شده، اجاره در این شهر پرجنب‌وجوش را برای همه افراد درگیر بسیار آسان‌تر می‌کند.
رایگان امتحان کنید