Expulsion d'un locataire à Dubaï : Votre guide selon la Loi 25
9 mai 2025
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Naviguer sur le marché locatif animé de Dubaï exige une compréhension claire des règles, surtout lorsqu'il s'agit de la question sensible de l'expulsion 
[25]. Heureusement, le processus n'est pas arbitraire ; il est régi par une législation spécifique conçue pour protéger à la fois les propriétaires et les locataires 
[6]
[9]. La pierre angulaire de ce cadre est la Loi sur la location de Dubaï (Loi n° 26 de 2007, telle que modifiée par la Loi n° 33 de 2008) [25][6]
[11]. Cet article détaille les procédures légales strictes pour l'expulsion des locataires en vertu de l'article crucial 25, en se concentrant sur les motifs valables et les délais de préavis obligatoires que vous devez connaître 
[1]
[22]
[17]. Nous aborderons également le rôle de l'Agence de Réglementation Immobilière (RERA) et du Centre de Règlement des Litiges Locatifs (RDC), l'organisme chargé de résoudre les désaccords [25][9]
[19].
Le Fondement : La Loi sur la Location de Dubaï & l'Article 25
À Dubaï, expulser un locataire n'est pas une simple affaire de changement de serrures [22]. Les propriétaires doivent suivre strictement les règles énoncées à l'article 25 de la Loi sur la location modifiée [1][17]. Cette loi établit une distinction essentielle : les motifs et les procédures d'expulsion diffèrent selon que cela se produit avant la fin du contrat de location ou à son expiration 
[2]
[4][22]. L'ensemble du processus est placé sous la surveillance attentive de RERA, opérant par l'intermédiaire du Département Foncier de Dubaï (DLD), garantissant la conformité [25][6][9].
Expulsion Avant l'Expiration du Contrat : Motifs & Préavis
Parfois, des situations surviennent où un propriétaire doit expulser un locataire pendant la durée du bail. L'article 25(1) de la Loi sur la location décrit les circonstances spécifiques et limitées où cela est autorisé, généralement en raison d'une violation du contrat par le locataire [2][4][22][17]. Examinons les motifs valables :
Il est crucial de noter que, pour nombre de ces violations (comme le non-paiement ou le non-respect des termes du contrat), le propriétaire doit d'abord donner au locataire un préavis écrit de 30 jours, délivré correctement (par Notaire Public/courrier recommandé), lui laissant une chance de remédier au problème avant que la procédure d'expulsion ne puisse officiellement commencer [25][2][4][22]
[23]
[5][17]
[18]
[21].
Expulsion à l'Expiration du Contrat : Motifs & la Règle des 12 Mois
Que se passe-t-il si le propriétaire souhaite récupérer le bien à l'échéance naturelle du bail ? L'article 25(2) couvre ce scénario, mais encore une fois, uniquement pour des motifs spécifiques, et avec une exigence de préavis très stricte [25][1][2]
[3][6][22][9][23][5]
[15]. L'élément absolument clé ici est le préavis écrit obligatoire de 12 mois [1][2][3][6]. Ce n'est pas une suggestion ; c'est la loi [3].
Il y a une clause importante si le propriétaire expulse pour usage personnel, couverte par l'article 26. Il ne peut pas relouer le bien pendant deux ans (résidentiel) ou trois ans (non résidentiel) après l'avoir récupéré [3][4]
[7]
[12]. S'il le fait, le locataire initial pourrait être en droit de réclamer une indemnisation [4][7]. Fait intéressant, certaines discussions juridiques suggèrent qu'un préavis valable de 12 mois pourrait être attaché au bien lui-même, ce qui signifie qu'un nouveau propriétaire pourrait potentiellement hériter et agir sur la base d'un préavis signifié par l'ancien propriétaire, bien que ce soit un domaine en évolution [1].
L'Avis d'Expulsion : Bien Faire les Choses
Vous pouvez voir une tendance ici : l'avis d'expulsion est primordial. Une erreur peut complètement faire échouer la tentative d'un propriétaire de récupérer son bien [1][22]. Il est absolument essentiel de respecter le délai de préavis correct (30 jours pour remédier aux violations en vertu de l'Art 25(1), 12 mois pour des motifs spécifiques de fin de bail en vertu de l'Art 25(2)) [25][2][4][22][23][5][17][18][21][1][3][6][15].
L'avis doit être écrit, indiquer clairement le motif légal valable d'expulsion tel qu'énoncé à l'article 25, et être signifié par les voies officielles – généralement par Notaire Public ou courrier recommandé [1][2][6][22][15]. Le non-respect de l'une de ces exigences peut rendre l'avis invalide, ce qui signifie que la procédure d'expulsion ne peut légalement se poursuivre sur la base de cet avis [1][22]. La précision est essentielle.
Résolution des Litiges : Le Centre de Règlement des Litiges Locatifs (RDC)
Que se passe-t-il lorsque propriétaires et locataires ne parviennent pas à un accord ? C'est là qu'intervient le Centre de Règlement des Litiges Locatifs (RDC) 
[24]
[16][18][19]. Créé par le Décret n° 26 de 2013, le RDC est un organe judiciaire spécialisé au sein du Département Foncier de Dubaï conçu spécifiquement pour traiter les désaccords relatifs aux contrats de location [24][16][19]. Son objectif est de fournir des résolutions rapides, transparentes et précises aux conflits concernant le loyer, l'expulsion, l'entretien, les dépôts de garantie ou les violations de contrat [19][25]
[13].
2.
Rassemblez vos documents : C'est crucial. Vous aurez besoin de votre contrat de location enregistré Ejari, de vos pièces d'identité, du titre de propriété (pour les propriétaires), des preuves de paiement, des copies de tout avis ou e-mail pertinent, de photos, de factures – en gros, tout ce qui appuie votre demande 
[10][13]
[14]
[20]. N'oubliez pas que tous les documents doivent être en arabe ou avoir une traduction juridique certifiée [10][20].
3.
Déposez la plainte : Vous pouvez généralement déposer votre plainte en ligne via le portail DLD/RDC ou physiquement au bureau du RDC ou dans les centres agréés de services immobiliers (Real Estate Services Trustee Centers) [10][13][14]
[29]. Les centres de dactylographie peuvent aider à préparer et soumettre le dossier [29].
4.
Payez les frais : Le dépôt implique des frais, généralement 3,5 % du loyer annuel, avec des plafonds minimum et maximum (par ex., 500 AED min, 20 000 AED max, bien que les plafonds puissent légèrement varier) [10][13][14]
[27]. Attendez-vous à des coûts supplémentaires pour l'administration, la traduction et la prestation de services [10][13][14][20][27].
7.
Option d'appel : Si vous n'êtes pas d'accord avec le jugement initial, vous pourriez faire appel devant le Comité d'Appel dans les 15 jours, en fonction de la valeur ou du type de l'affaire (les affaires d'expulsion permettent souvent des appels) [10][13][27]. D'autres appels devant la Cour de Cassation sont possibles pour les affaires de très grande valeur [13].
Points Clés pour Locataires et Propriétaires
Alors, qu'est-ce que tout cela signifie pour vous ?
•
Locataires : Connaissez vos droits ! Les propriétaires ne peuvent pas simplement vous expulser ; ils ont besoin de motifs valables en vertu de l'article 25 et doivent fournir un préavis approprié, en particulier le préavis crucial de 12 mois pour les expulsions en fin de bail pour des raisons spécifiques [25][22][1][6][15]. Si vous estimez que vos droits sont bafoués, le RDC est là pour vous aider [25]
[8][13].
•
Propriétaires : Suivez la loi à la lettre. Respectez scrupuleusement les motifs de l'article 25 et assurez-vous que vos avis (format, remise, délai, motif) sont parfaits pour éviter que votre tentative d'expulsion ne soit invalidée [2][22][17][1][15]. Utilisez le RDC pour les litiges légitimes qui ne peuvent être résolus à l'amiable [13][19].
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