दुबई में किरायेदार और मकान मालिक: अपने कानूनी हक जानें
9 मई 2025
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दुबई के जीवंत, तेजी से बदलते प्रॉपर्टी बाज़ार में किराए पर रहना प्रवासियों और निवासियों दोनों के लिए एक रोमांचक संभावना हो सकती है, लेकिन कानूनी रूप से आपकी स्थिति जानना आवश्यक है
[5]। चाहे आप अपने सपनों का घर ढूंढ रहे किरायेदार हों या अपने निवेश का प्रबंधन कर रहे मकान मालिक, नियमों को समझना एक सहज अनुभव के लिए महत्वपूर्ण है
[1]
[3][5]। यह संबंध मुख्य रूप से कानून संख्या 26, 2007 द्वारा शासित होता है, जिसे कानून संख्या 33, 2008 द्वारा महत्वपूर्ण रूप से अपडेट किया गया है, जिसे अक्सर दुबई किरायेदारी कानून (Dubai Tenancy Law) कहा जाता है[1][3][5]
[9]
[10]
[26]
[31]
[32]
[33]। हर चीज़ की देखरेख रियल एस्टेट रेगुलेटरी एजेंसी (RERA) करती है, जो दुबई लैंड डिपार्टमेंट (DLD) का हिस्सा है, और बाज़ार को निष्पक्ष और पारदर्शी बनाए रखने के लिए काम करती है[1][3][10]
[13]
[39]
[42][31]। यह गाइड दुबई में किरायेदारों और मकान मालिकों दोनों के मौलिक अधिकारों और जिम्मेदारियों का विवरण देती है।
बुनियाद: RERA, Ejari, और किरायेदारी अनुबंध
विवरण में जाने से पहले, आइए किसी भी दुबई किराये समझौते के आवश्यक बिल्डिंग ब्लॉक्स को कवर करें। RERA, जो DLD की नियामक शाखा है, किराये के बाजार के लिए नियम निर्धारित करती है, पारदर्शिता सुनिश्चित करती है और किरायेदारी कानून (Tenancy Law) के आधार पर इसमें शामिल सभी लोगों के अधिकारों और कर्तव्यों को परिभाषित करती है[1][3][10][13][39]
[25]
[29][31]। उनका लक्ष्य किरायेदारों, मकान मालिकों और निवेशकों के लिए एक स्थिर वातावरण बनाना है[1][3][10][13][39][25][29]।
इस प्रणाली का केंद्र Ejari है, जिसका अर्थ है "मेरा किराया"
[43][3][10][13]&size=28)
[14]
[24][29]। इसे अपने किराये के समझौते के लिए आधिकारिक मंजूरी की मुहर समझें। कानून संख्या 33, 2008 के अनुच्छेद 4 के तहत Ejari के माध्यम से अपने किरायेदारी अनुबंध को पंजीकृत करना अनिवार्य है[43]
[2][3][5][10][24][42]
[18]। यह इतना महत्वपूर्ण क्यों है? Ejari पंजीकरण कानूनी रूप से आपके अनुबंध को मान्य करता है, एक आधिकारिक रिकॉर्ड बनाकर दोनों पक्षों के अधिकारों की रक्षा करता है, धोखाधड़ी को रोकने में मदद करता है, और अक्सर आपके DEWA (बिजली और पानी) खाते जैसी आवश्यक सेवाओं को स्थापित करने के लिए आवश्यक होता है[43][2][3][10][13]
[40][29][24]। आमतौर पर, मकान मालिक पंजीकरण का काम संभालता है, लेकिन यह काम किसी और को भी सौंपा जा सकता है[43][5]।
अंत में, किरायेदारी अनुबंध (Tenancy Contract) स्वयं आधारशिला है[43][3]
[8][40][24]। दुबई कानून के अनुसार सभी शर्तों को रेखांकित करते हुए एक लिखित समझौता आवश्यक है[43][3][8]। इस कानूनी रूप से बाध्यकारी दस्तावेज़ में मकान मालिक और किरायेदार की जानकारी, संपत्ति का विवरण (पता, आकार, प्लॉट नंबर, DEWA नंबर), पट्टे की अवधि (अक्सर एक वर्ष), किराया राशि और भुगतान अनुसूची, सुरक्षा जमा राशि, और इच्छित उपयोग (जैसे, आवासीय) जैसे प्रमुख विवरण शामिल होने चाहिए[43][3]
[21][40][24][18]। हस्ताक्षर करने से पहले हमेशा इस अनुबंध को ध्यान से पढ़ें - यह किरायेदारी के लिए आपका रोडमैप है[8]।
दुबई में किरायेदार के अधिकार: आप किस चीज़ के हकदार हैं
दुबई में एक किरायेदार के रूप में, कानून आपको कई महत्वपूर्ण सुरक्षाएँ प्रदान करता है। आपको संपत्ति अच्छी, रहने योग्य स्थिति में प्राप्त करने का अधिकार है, जो आपके इच्छित उपयोग के लिए तैयार हो (अनुच्छेद 15)[43][2][40][1]। इसका मतलब है कि यह संरचनात्मक रूप से मजबूत होनी चाहिए और इसमें काम करने वाली उपयोगिताएँ होनी चाहिए[1]। आपको मकान मालिक द्वारा अनावश्यक परेशानियों के बिना अपने घर के शांतिपूर्ण आनंद का भी अधिकार है[10]
[28]। आपकी गोपनीयता सुरक्षित है; मकान मालिकों को आमतौर पर निरीक्षण या रखरखाव जैसे गैर-आपातकालीन कारणों से प्रवेश करने से पहले आपकी अनुमति और पूर्व सूचना (अक्सर 24-48 घंटे) की आवश्यकता होती है
[4][5][8][10]
[15]
[16][42][28]।
जब रखरखाव की बात आती है, तो मकान मालिक आमतौर पर प्रमुख रखरखाव के लिए जिम्मेदार होता है - महत्वपूर्ण मरम्मत जो संपत्ति का उपयोग करने की आपकी क्षमता को प्रभावित करती है, जब तक कि आपके अनुबंध में अन्यथा न कहा गया हो (अनुच्छेद 16)[2][3][5]
[6][8][10]
[12]
[17]
[22][25]। आपको अनुचित किराया वृद्धि से भी सुरक्षा मिलती है; वृद्धि RERA किराया सूचकांक (RERA Rent Index) द्वारा विनियमित होती है, और यदि वे किराया बढ़ाना चाहते हैं तो आपके मकान मालिक को नवीनीकरण से 90 दिन पहले आपको नोटिस देना होगा[2][3][4][5][21][25][26]
[27][33]। आम तौर पर, आपको अपने अनुबंध को नवीनीकृत करने का अधिकार है जब तक कि मकान मालिक के पास बेदखली के लिए विशिष्ट कानूनी आधार न हों (जैसे बेचना या व्यक्तिगत उपयोग) और वह आधिकारिक चैनलों के माध्यम से अनिवार्य 12 महीने का नोटिस प्रदान करे[1][2][3][4][5][9][10]
[20]
[23][25][26]
[41][42]
[30]। संपत्ति छोड़ते समय, आपको अपनी सुरक्षा जमा राशि वापस पाने का अधिकार है, जिसमें से सामान्य टूट-फूट से परे नुकसान के लिए उचित कटौती की जा सकती है (अनुच्छेद 20)[43][3][8]
[11]
[19]। महत्वपूर्ण रूप से, आपको मनमाने ढंग से बेदखल नहीं किया जा सकता है; बेदखली केवल अनुच्छेद 25 में उल्लिखित विशिष्ट कानूनी आधारों के तहत, उचित प्रक्रियाओं का पालन करते हुए ही अनुमत है[1][2][4][5][9][10][23][25][27][41][30]। यदि विवाद उत्पन्न होते हैं, तो आपको किराया विवाद निपटान केंद्र (Rental Disputes Settlement Centre - RDSC) में शिकायत दर्ज करने का अधिकार है[1][3][10][11][17][20][21][28][30]।
किरायेदार की जिम्मेदारियाँ: आपके दायित्व
अधिकारों के साथ जिम्मेदारियाँ भी आती हैं। एक किरायेदार के रूप में, आपका प्राथमिक कर्तव्य सहमत तिथियों पर किराया देना है (अनुच्छेद 19)[1][2][5][20]। मकान मालिक के लिखित नोटिस के 30 दिनों के भीतर भुगतान करने में विफल रहना बेदखली का आधार हो सकता है[4][9][23][41]। आपसे मामूली रखरखाव को संभालने की भी उम्मीद की जाती है - संपत्ति में रहने के साथ आने वाला नियमित रखरखाव, जैसे लाइट बल्ब बदलना या छोटी-मोटी लीक को ठीक करना[1][2][6][12][14][17][22][24]। अनुबंध अक्सर परिभाषित करते हैं कि "मामूली" क्या है, कभी-कभी लागत सीमा निर्धारित करते हैं (जैसे, AED 500 से कम)[2][6][12][14][17][22]।
आपको संपत्ति का उपयोग केवल उसके इच्छित उद्देश्य (जैसे, आवासीय) के लिए करना चाहिए और किसी भी अवैध गतिविधियों से बचना चाहिए[1][4][9][20][40][41]। यह महत्वपूर्ण है कि जानबूझकर नुकसान न पहुँचाएँ या ऐसे बदलाव न करें जो संपत्ति की सुरक्षा से समझौता कर सकते हैं; आप सामान्य टूट-फूट से परे लापरवाही के कारण हुए नुकसान के लिए उत्तरदायी हैं[1][3][4][5][6]
[7][9][12][17]। नवीनीकरण की योजना बना रहे हैं? आपको पहले मकान मालिक की लिखित अनुमति लेनी होगी[1][2][3][7][20][40]। मकान मालिक की लिखित सहमति के बिना संपत्ति के किसी भी हिस्से को सबलेट करना प्रतिबंधित है और इससे बेदखली हो सकती है[1][4][5][7][9][23][27]। किसी भी भवन या सामुदायिक नियमों का पालन करना याद रखें, अपने उपयोगिता बिल जैसे DEWA का भुगतान करें जब तक कि अन्यथा सहमति न हो (अनुच्छेद 22), और अंत में, पट्टा समाप्त होने पर संपत्ति को उसी स्थिति में लौटाएँ जिसमें आपने इसे प्राप्त किया था, सामान्य टूट-फूट की अनुमति देते हुए (अनुच्छेद 21)[1][2][8][19][20][40][42]।
दुबई में मकान मालिक के अधिकार: आप किस चीज़ के हकदार हैं
दुबई में मकान मालिकों के भी कानून द्वारा संरक्षित विशिष्ट अधिकार हैं। उनका सबसे मौलिक अधिकार किरायेदार से समय पर सहमत किराया प्राप्त करना है[4][5][40][27][42][33]। वे संभावित नुकसान या अवैतनिक बकाया को कवर करने के लिए पट्टे की शुरुआत में सुरक्षा जमा राशि एकत्र करने के हकदार हैं[43][3][7][8][11][19][20][40][31]। मकान मालिक समय-समय पर अपनी संपत्ति का निरीक्षण कर सकते हैं, बशर्ते वे किरायेदार को उचित पूर्व सूचना दें और उनकी गोपनीयता का सम्मान करें[5][6][10][15][16][27][42][31]।
किरायेदारी कानून (Tenancy Law) के अनुच्छेद 25 में उल्लिखित विशिष्ट कानूनी शर्तों के तहत, मकान मालिकों को अपनी संपत्ति वापस पाने का अधिकार है[2][3][4][5][9][10][20][23][25][26][27][41][42][30]। इसमें अनुबंध के दौरान किरायेदार द्वारा गंभीर उल्लंघनों के लिए बेदखली या अनुबंध की समाप्ति पर विशिष्ट कारणों (जैसे व्यक्तिगत उपयोग या बिक्री) के लिए बेदखली शामिल है, बशर्ते सही कानूनी नोटिस (अक्सर आधिकारिक चैनलों के माध्यम से 12 महीने) दिया गया हो[2][3][4][5][9][10][20][23][25][26][27][41][42][30]। यदि कोई किरायेदार सामान्य टूट-फूट से परे नुकसान पहुँचाता है, तो मकान मालिक मरम्मत के लिए सुरक्षा जमा का उपयोग कर सकता है या आगे मुआवज़े की मांग कर सकता है[3][11][19][40][27]। मकान मालिकों को संपत्ति में बदलाव के लिए किरायेदार के अनुरोधों को स्वीकृत या अस्वीकृत करने का भी अधिकार है[2][7][20][40]।
मकान मालिक की जिम्मेदारियाँ: आपके दायित्व
मकान मालिकों की अपने किरायेदारों के प्रति महत्वपूर्ण जिम्मेदारियाँ होती हैं। उन्हें संपत्ति को अच्छी, रहने योग्य स्थिति में सौंपना होगा, जो किरायेदार के इच्छित उपयोग के लिए उपयुक्त हो (अनुच्छेद 15)[43][2][7][40][1][5][33]। एक प्रमुख जिम्मेदारी प्रमुख रखरखाव और मरम्मत करना है - संरचनात्मक मुद्दों, एसी, प्लंबिंग, या बिजली के तारों जैसी प्रमुख प्रणालियों के साथ समस्याओं, या किरायेदार के उपयोग में बाधा डालने वाले किसी भी दोष को ठीक करना, जब तक कि अनुबंध में अन्यथा निर्दिष्ट न हो (अनुच्छेद 16)[2][3][5][6][7][8][10][12][14][17][20][22][24][25]। मकान मालिक Ejari प्रणाली में किरायेदारी अनुबंध को पंजीकृत करने के लिए भी जिम्मेदार हैं[43][2][3][5][10][40][24][42]।
किरायेदार की गोपनीयता का सम्मान करना महत्वपूर्ण है; मकान मालिकों को गैर-आपातकालीन कारणों से संपत्ति में प्रवेश करने से पहले पर्याप्त नोटिस देना चाहिए और किरायेदार की व्यक्तिगत जानकारी की रक्षा करनी चाहिए[5][8][10][15][16][28]। किसी भी किराए में वृद्धि को RERA नियमों और किराया सूचकांक (Rent Index) का सख्ती से पालन करना चाहिए, नवीनीकरण से 90 दिन पहले नोटिस दिया जाना चाहिए[2][3][4][5][21][25][26][27][42][33]। यदि बेदखली आवश्यक हो जाती है, तो मकान मालिकों को कानून (अनुच्छेद 25) में उल्लिखित सटीक कानूनी आधारों और नोटिस प्रक्रियाओं का पालन करना होगा, जिसमें नोटरी पब्लिक (Notary Public) या पंजीकृत डाक (Registered Mail) जैसे आधिकारिक चैनलों का उपयोग करना होगा[2][4][5][9][23][25][26][41][42][30]। उन्हें पट्टा समाप्त होने के बाद तुरंत सुरक्षा जमा (या उचित कटौती के बाद शेष राशि) वापस करनी होगी (अनुच्छेद 20)[43][3][8][11][19]। मकान मालिकों को किरायेदार की संपत्ति का उपयोग करने की क्षमता में हस्तक्षेप नहीं करना चाहिए (अनुच्छेद 17) और आम तौर पर संपत्ति सेवा शुल्क का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार होते हैं जब तक कि अनुबंध में अन्यथा न कहा गया हो[2][7][20][40][6]।
प्रमुख किराये के मुद्दों को समझना
आइए दुबई किरायेदारी में भ्रम के कुछ सामान्य क्षेत्रों से निपटें। सबसे पहले: रखरखाव। कौन क्या ठीक करता है? आम तौर पर, कानून (अनुच्छेद 16) और अधिकांश अनुबंध प्रमुख रखरखाव मकान मालिक को सौंपते हैं[2][6][12][17][22][25]। इसमें संरचनात्मक समस्याएं, सेंट्रल एसी की विफलता, प्रमुख प्लंबिंग या बिजली की खराबी जैसी महत्वपूर्ण समस्याएं शामिल हैं - जो रहने की योग्यता के लिए आवश्यक हैं[6][12][14][17][22]। मामूली रखरखाव, जैसे बल्ब बदलना या छोटी-मोटी लीक को ठीक करना, आमतौर पर किरायेदार की जिम्मेदारी होती है[6][12][14][17][22][24]। अनुबंध अक्सर इसे स्पष्ट करते हैं, कभी-कभी लागत सीमा निर्धारित करते हैं (जैसे, AED 500 से कम की मरम्मत मामूली है)[2][6][12][14][17][22]।
किराया वृद्धि एक और चर्चित विषय है। यहाँ सौदा है: मकान मालिक केवल अनुबंध नवीनीकरण पर किराया बढ़ा सकते हैं, अवधि के दौरान नहीं[4][5][21][25][26][27][33]। कोई भी वृद्धि RERA किराया सूचकांक कैलकुलेटर (RERA Rent Index Calculator) के अनुरूप होनी चाहिए, जो एक आधिकारिक उपकरण है जो आपके किराए की तुलना आपके क्षेत्र की समान संपत्तियों से करता है[4][5][39][21][26][42]। अनुमेय वृद्धि प्रतिशत इस बात पर निर्भर करता है कि आपका वर्तमान किराया बाजार औसत से कितना कम है[1][4][26]। महत्वपूर्ण रूप से, यदि मकान मालिक किराया बढ़ाने की योजना बना रहा है, तो उसे अनुबंध समाप्त होने से 90 दिन पहले लिखित नोटिस देना होगा[2][3][4][27][33]। कोई नोटिस नहीं, या RERA सीमा से अधिक वृद्धि? आपके पास इसे चुनौती देने का आधार हो सकता है[2][3]।
अंत में, सुरक्षा जमा (security deposit)। यह आमतौर पर असज्जित संपत्तियों के लिए वार्षिक किराए का 5% और सुसज्जित संपत्तियों के लिए 10% होता है[7][8][11]। इसका उद्देश्य किरायेदार द्वारा सामान्य टूट-फूट से परे किए गए संभावित नुकसान, या अवैतनिक बकाया को कवर करना है[43][11][19][40]। मकान मालिक नियमित पुरानेपन या मामूली खरोंचों के लिए कटौती नहीं कर सकते[3][11][19]। पट्टे की समाप्ति और हैंडओवर पर, मकान मालिक को जमा राशि (या कटौती की मदवार सूची के साथ शेष राशि, यदि कोई हो) तुरंत वापस करनी होगी[43][3][8][11][19]।
किरायेदारी समाप्त करना: बेदखली कानून और प्रक्रियाएं
दुबई में किरायेदारी समझौते को समाप्त करना, विशेष रूप से बेदखली के माध्यम से, किरायेदारी कानून (Tenancy Law) के अनुच्छेद 25 द्वारा सख्ती से विनियमित है[2][40]
[34]। इसके विशिष्ट आधार और सख्त प्रक्रियाएं हैं। एक मकान मालिक अनुबंध अवधि के दौरान (अनुच्छेद 25(1)) केवल किरायेदार द्वारा गंभीर उल्लंघनों के लिए बेदखली की मांग कर सकता है[3][8][40][34]। मुख्य कारणों में एक औपचारिक लिखित नोटिस के 30 दिनों के भीतर किराया भुगतान करने में विफल रहना[43][3][8][20][40][26][18][34]
[35]
[38], लिखित अनुमति के बिना सबलेट करना[3][8][20][40][26][34][35][38], संपत्ति का अवैध या अनैतिक उद्देश्यों के लिए उपयोग करना[3][8][20][21][40][26][18][34][35][38], या महत्वपूर्ण नुकसान पहुंचाना शामिल है[3][8][18][38]। इनमें से अधिकांश उल्लंघनों के लिए, मुद्दे को ठीक करने के लिए 30-दिन का नोटिस आवश्यक है[43][3][8][40][41][18][34][35][38]।
अनुबंध की समाप्ति पर बेदखली (अनुच्छेद 25(2)) भी विशिष्ट कारणों तक सीमित है[43][2][3][4][19][40][23][41][18][30]। इनमें मकान मालिक का संपत्ति को ध्वस्त कर पुनर्निर्माण करना[3][8][20][21][18][30], बड़े नवीनीकरण करने की आवश्यकता जो अधिभोग को रोकते हैं[8][20][23][41][18][30], संपत्ति बेचने का इरादा[43][2][4][19][23][18][30], या अपने व्यक्तिगत उपयोग या प्रथम-डिग्री रिश्तेदार के लिए संपत्ति की आवश्यकता (बशर्ते उनके पास कोई उपयुक्त विकल्प न हो)[43][2][4][8][19][20][23][41][18][30] शामिल हैं। इन किसी भी समाप्ति-आधारित कारणों के लिए, मकान मालिक को बेदखली की तारीख से 12 महीने पहले लिखित नोटिस किरायेदार को देना अनिवार्य है[43][2][3][4][19][40][23][41][18][30]। यह नोटिस सिर्फ एक आकस्मिक ईमेल नहीं है; इसे नोटरी पब्लिक (Notary Public) या पंजीकृत डाक (Registered Mail) के माध्यम से दिया जाना चाहिए[2][3][
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