दुबई में बेदखली: अपने अधिकार जानें, गलतियों से बचें और सुरक्षित रहें
9 मई 2025
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दुबई के हलचल भरे किराये के बाजार में नेविगेट करने के लिए नियमों की स्पष्ट समझ की आवश्यकता होती है, खासकर जब बेदखली 
[25] जैसे संवेदनशील मुद्दे की बात आती है। शुक्र है, यह प्रक्रिया मनमानी नहीं है; यह मकान मालिकों और किरायेदारों दोनों की सुरक्षा के लिए बनाए गए विशिष्ट कानून द्वारा शासित है 
[6]
[9]। इस ढांचे का आधार दुबई किरायेदारी कानून (कानून संख्या 26, 2007, जैसा कि कानून संख्या 33, 2008 द्वारा संशोधित किया गया है) [25][6]
[11] है। यह लेख महत्वपूर्ण अनुच्छेद 25 के तहत किरायेदार को बेदखल करने की सख्त कानूनी प्रक्रियाओं का विवरण देता है, जिसमें उन वैध आधारों और अनिवार्य नोटिस अवधियों पर ध्यान केंद्रित किया गया है जिनके बारे में आपको जानना आवश्यक है 
[1]
[22]
[17]। हम रियल एस्टेट नियामक एजेंसी (RERA) और रेंटल डिस्प्यूट्स सेंटर (RDC), जो विवादों को सुलझाने के लिए जिम्मेदार निकाय है, की भूमिका पर भी बात करेंगे [25][9]
[19]।
आधार: दुबई किरायेदारी कानून और अनुच्छेद 25
दुबई में, किरायेदार को बेदखल करना सिर्फ ताले बदलने जितना आसान नहीं है [22]। मकान मालिकों को संशोधित किरायेदारी कानून के अनुच्छेद 25 में निर्धारित नियमों का सख्ती से पालन करना चाहिए [1][17]। यह कानून एक महत्वपूर्ण अंतर करता है: बेदखली के कारण और प्रक्रियाएं इस बात पर निर्भर करती हैं कि यह किरायेदारी अनुबंध समाप्त होने से पहले होती है या उसकी समाप्ति पर 
[2]
[4][22]। पूरी प्रक्रिया RERA की निगरानी में होती है, जो दुबई भूमि विभाग (DLD) के माध्यम से संचालित होती है, और अनुपालन सुनिश्चित करती है [25][6][9]।
अनुबंध समाप्ति से पहले बेदखली: आधार और नोटिस
कभी-कभी, ऐसी परिस्थितियाँ उत्पन्न होती हैं जहाँ मकान मालिक को पट्टे की अवधि के दौरान किरायेदार को बेदखल करने की आवश्यकता होती है। किरायेदारी कानून का अनुच्छेद 25(1) उन विशिष्ट, सीमित परिस्थितियों को रेखांकित करता है जहाँ इसकी अनुमति है, आमतौर पर किरायेदार द्वारा अनुबंध का उल्लंघन करने के कारण [2][4][22][17]। आइए वैध आधारों पर नज़र डालें:
महत्वपूर्ण रूप से, इनमें से कई उल्लंघनों के लिए (जैसे किराए का भुगतान न करना या अनुबंध की शर्तों का पालन न करना), मकान मालिक को पहले किरायेदार को 30-दिन का लिखित नोटिस देना होगा, जो उचित रूप से (नोटरी पब्लिक/पंजीकृत डाक द्वारा) दिया गया हो, जिससे उन्हें बेदखली की कार्यवाही औपचारिक रूप से शुरू होने से पहले समस्या को ठीक करने का मौका मिल सके [25][2][4][22]
[23]
[5][17]
[18]
[21]।
अनुबंध समाप्ति पर बेदखली: आधार और 12 महीने का नियम
क्या होगा यदि मकान मालिक पट्टे की प्राकृतिक समाप्ति पर संपत्ति वापस चाहता है? अनुच्छेद 25(2) इस परिदृश्य को कवर करता है, लेकिन फिर से, केवल विशिष्ट कारणों के लिए, और एक बहुत ही सख्त नोटिस आवश्यकता के साथ [25][1][2]
[3][6][22][9][23][5]
[15]। यहाँ सबसे महत्वपूर्ण बात अनिवार्य 12 महीने का लिखित नोटिस है [1][2][3][6]। यह कोई सुझाव नहीं है; यह कानून है [3]।
यदि मकान मालिक व्यक्तिगत उपयोग के लिए बेदखल करता है, तो अनुच्छेद 26 के तहत एक महत्वपूर्ण शर्त है। वे संपत्ति वापस मिलने के बाद दो साल (आवासीय) या तीन साल (गैर-आवासीय) तक इसे फिर से किराए पर नहीं दे सकते [3][4]
[7]
[12]। यदि वे ऐसा करते हैं, तो मूल किरायेदार मुआवजे का दावा कर सकता है [4][7]। दिलचस्प बात यह है कि कुछ कानूनी चर्चाएँ यह बताती हैं कि एक वैध 12 महीने का नोटिस संपत्ति से ही जुड़ सकता है, जिसका अर्थ है कि एक नया मालिक पिछले मालिक द्वारा दिए गए नोटिस को संभावित रूप से विरासत में ले सकता है और उस पर कार्रवाई कर सकता है, हालांकि यह एक विकसित हो रहा क्षेत्र है [1]।
बेदखली नोटिस: इसे सही तरीके से करना
आप यहाँ एक पैटर्न देख सकते हैं: बेदखली नोटिस ही सब कुछ है। इसे गलत करने से मकान मालिक की अपनी संपत्ति वापस पाने की कोशिश पूरी तरह से पटरी से उतर सकती है [1][22]। सही नोटिस अवधि का पालन करना अत्यंत महत्वपूर्ण है (अनुच्छेद 25(1) के तहत उल्लंघनों को ठीक करने के लिए 30 दिन, अनुच्छेद 25(2) के तहत पट्टे की समाप्ति के विशिष्ट कारणों के लिए 12 महीने) [25][2][4][22][23][5][17][18][21][1][3][6][15]।
नोटिस लिखित रूप में होना चाहिए, अनुच्छेद 25 में सूचीबद्ध बेदखली के वैध कानूनी कारण को स्पष्ट रूप से बताना चाहिए, और आधिकारिक चैनलों के माध्यम से दिया जाना चाहिए - आमतौर पर नोटरी पब्लिक या पंजीकृत डाक [1][2][6][22][15]। इनमें से किसी भी आवश्यकता को पूरा करने में विफलता नोटिस को अमान्य कर सकती है, जिसका अर्थ है कि उस नोटिस के आधार पर बेदखली प्रक्रिया कानूनी रूप से आगे नहीं बढ़ सकती है [1][22]। सटीकता महत्वपूर्ण है।
विवादों का समाधान: रेंटल डिस्प्यूट्स सेंटर (RDC)
क्या होता है जब मकान मालिक और किरायेदार सहमत नहीं हो पाते? यहीं पर रेंटल डिस्प्यूट्स सेंटर (RDC) की भूमिका आती है 
[24]
[16][18][19]। डिक्री संख्या 26, 2013 द्वारा स्थापित, RDC दुबई भूमि विभाग के भीतर एक विशेष न्यायिक निकाय है जिसे विशेष रूप से किरायेदारी अनुबंधों से संबंधित असहमतियों को संभालने के लिए डिज़ाइन किया गया है [24][16][19]। इसका लक्ष्य किराए, बेदखली, रखरखाव, सुरक्षा जमा, या अनुबंध उल्लंघनों से जुड़े संघर्षों के लिए त्वरित, पारदर्शी और सटीक समाधान प्रदान करना है [19][25]
[13]।
2.
अपने कागजात इकट्ठा करें: यह महत्वपूर्ण है। आपको अपने Ejari-पंजीकृत किरायेदारी अनुबंध, आईडी, टाइटल डीड (मकान मालिकों के लिए), भुगतान का प्रमाण, किसी भी नोटिस या प्रासंगिक ईमेल की प्रतियां, फोटो, बिल - मूल रूप से, आपके दावे का समर्थन करने वाली कोई भी चीज़ चाहिए होगी 
[10][13]
[14]
[20]। याद रखें, सभी दस्तावेज़ अरबी में होने चाहिए या उनका प्रमाणित कानूनी अनुवाद होना चाहिए [10][20]।
4.
शुल्क का भुगतान करें: फाइलिंग में एक शुल्क शामिल होता है, आमतौर पर वार्षिक किराए का 3.5%, न्यूनतम और अधिकतम सीमाओं के साथ (उदाहरण के लिए, AED 500 न्यूनतम, AED 20,000 अधिकतम, हालांकि सीमाएं थोड़ी भिन्न हो सकती हैं) [10][13][14]
[27]। प्रशासन, अनुवाद और सेवा वितरण के लिए अतिरिक्त लागतों की अपेक्षा करें [10][13][14][20][27]।
6.
मुकदमेबाजी: यदि मध्यस्थता काम नहीं करती है, तो मामला औपचारिक सुनवाई के लिए प्रथम दृष्टया समितियों (First Instance Committees) के पास जाता है (अक्सर टेली-लिटिगेशन के माध्यम से दूरस्थ रूप से आयोजित किया जाता है) [10][19]
[26]। दोनों पक्ष अपना मामला प्रस्तुत करते हैं, और आमतौर पर एक निर्णय जारी किया जाता है [10]
[28]।
7.
अपील का विकल्प: यदि आप प्रारंभिक निर्णय से असहमत हैं, तो आप मामले के मूल्य या प्रकार के आधार पर 15 दिनों के भीतर अपीलीय समिति (Appellate Committee) में अपील कर सकते हैं (बेदखली के मामले अक्सर अपील की अनुमति देते हैं) [10][13][27]। बहुत अधिक मूल्य वाले मामलों के लिए कोर्ट ऑफ कैसेशन (Court of Cassation) में आगे अपील संभव है [13]।
किरायेदारों और मकान मालिकों के लिए मुख्य बातें
तो, इन सबका आपके लिए क्या मतलब है?
•
किरायेदारों के लिए: अपने अधिकारों को जानें! मकान मालिक आपको यूँ ही बाहर नहीं निकाल सकते; उन्हें अनुच्छेद 25 के तहत वैध आधारों की आवश्यकता होती है और उन्हें उचित नोटिस देना होगा, विशेष रूप से पट्टे की समाप्ति पर विशिष्ट कारणों से बेदखली के लिए महत्वपूर्ण 12 महीने का नोटिस [25][22][1][6][15]। यदि आपको लगता है कि आपके अधिकारों का उल्लंघन हुआ है, तो RDC आपकी मदद के लिए है [25]
[8][13]।
•
मकान मालिकों के लिए: कानून का अक्षरशः पालन करें। अनुच्छेद 25 के आधारों का सख्ती से पालन करें और सुनिश्चित करें कि आपके नोटिस (प्रारूप, वितरण, समय, कारण) एकदम सही हों ताकि आपकी बेदखली की कोशिश अमान्य न हो जाए [2][22][17][1][15]। उन वैध विवादों के लिए RDC का उपयोग करें जिन्हें सौहार्दपूर्ण ढंग से हल नहीं किया जा सकता है [13][19]।
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