Sewa Aman di Dubai: Pahami Ejari, Hak & Kewajiban Penyewa Properti
9 Mei 2025
Salin tautan
Sumber
38
Tampilkan sumber dalam teks
U
En Wikipedia
Nyulawglobal
Atblegal
Brill
Uaelegislation Gov
U
Poacentral
Dlapiperdataprotection
Twocontinents
Bayut
Alowaislaw
Dubaicriminaldefense
En Wikipedia
Aldhaheriinternational
Horizlaw
Fotislaw
Uae-lawyers
Bayut
Bayut
Mydubailawyer
Tamimi
Opendata Fcsc Gov
Independent Co
Hzlegal
Matrixlaw Co
En Wikipedia
Lawyersindubai
Uk Practicallaw Thomsonreuters
Trowers
Journal Iaisambas Ac
Nortonrosefulbright
Jamesberrylaw
Zayedinternationalairport
Dvpc
Damacproperties
Dvpc
Google
Pasar sewa Dubai yang ramai adalah magnet bagi orang-orang di seluruh dunia, tetapi untuk menavigasinya, kamu perlu memahami aturan mainnya
[5]. Untungnya, Dubai telah menetapkan undang-undang yang jelas untuk mengatur hubungan antara pemilik properti dan penyewa, terutama Undang-Undang No. 26 Tahun 2007, sebagaimana diubah oleh Undang-Undang No. 33 Tahun 2008
[1]
[3][5]
[9]
[10]
[26]
[31]
[32]
[33]. Peraturan ini bertujuan untuk keadilan dan transparansi dalam proses sewa-menyewa[1][3][5]
[20][31][33]. Yang mengawasi semuanya adalah Real Estate Regulatory Agency (RERA), bagian dari Dubai Land Department (DLD)[1][3][10]
[13]
[34]
[37][31]. Panduan ini menguraikan hal-hal penting: kontrak sewa kamu, sistem pendaftaran Ejari yang vital, serta hak dan tanggung jawab yang perlu kamu ketahui untuk menyewa di Dubai pada tahun 2025.
Fondasi Utama: Kontrak Sewa Dubai Kamu
Pertama-tama: di Dubai, perjanjian sewa kamu harus berupa Kontrak Sewa tertulis yang formal
[38][3]
[8]
[35]
[24]. Ini bukan hanya saran; ini diwajibkan oleh hukum[38][3][8]. Anggap saja ini sebagai cetak biru yang mengikat secara hukum untuk masa sewa kamu, yang menguraikan semua ketentuan yang telah disepakati[35][24]. Menurut Pasal 4, kontrak ini harus mencakup detail penting seperti info pemilik dan penyewa, deskripsi properti yang jelas (alamat, ukuran, nomor plot), nomor premis DEWA, tujuan sewa (misalnya, tempat tinggal), durasi kontrak, jumlah sewa dan jadwal pembayaran, detail uang jaminan, dan tanggal penandatanganan[38][3]
[21][35][24]
[18]. Selalu tinjau dengan saksama sebelum menandatangani[8].
Pendaftaran Ejari: Meresmikan Kontrak Kamu
Nah, kamu sudah menandatangani kontrak. Apa selanjutnya? Pendaftaran Ejari. Ejari, yang berarti "Sewa Saya" dalam bahasa Arab, adalah sistem online RERA untuk mencatat kontrak sewa secara resmi[38][3][10][13]&size=28)
[14][24]
[29]. Apakah ini opsional? Sama sekali tidak. Undang-Undang No. 33 Tahun 2008 (Pasal 4) mewajibkan pendaftaran Ejari untuk semua kontrak sewa di Dubai[38]
[2][3][5][10][24][37][18].
Kenapa sih Ejari ini penting? Ejari memiliki beberapa tujuan krusial. Mendaftarkan kontrakmu membuatnya sah secara hukum dan dapat ditegakkan jika terjadi sengketa[24]. Ini membantu mengatur pasar sewa, melindungi hak pemilik properti dan penyewa dengan membuat catatan resmi, dan meminimalkan kesalahpahaman[38][3][10][13][35][29]. Ini juga mencegah penipuan, seperti menyewakan unit yang sama ke banyak orang, dan sering kali diperlukan untuk mengatur layanan penting seperti akun DEWA (listrik dan air) kamu[2][13][29].
Biasanya, pemilik properti bertanggung jawab untuk pendaftaran Ejari, tetapi ini bisa didelegasikan[38][5]. Pendaftaran dilakukan melalui portal Ejari, aplikasi Dubai REST, atau pusat pengetikan yang disetujui[38][21][18]. Kamu akan memerlukan dokumen seperti kontrak yang ditandatangani, KTP/paspor/visa, salinan Sertifikat Hak Milik properti, tagihan DEWA terbaru, biaya pendaftaran, dan berpotensi IBAN pemilik properti serta Ejari sebelumnya untuk perpanjangan[21][35][24][18]. Setelah selesai, kamu akan menerima sertifikat Ejari dengan nomor unik, yang membuktikan kontrakmu terdaftar secara resmi[18].
Peran RERA dalam Sewa Kamu
Kamu akan sering mendengar istilah RERA. Sebagai lengan regulator dari Dubai Land Department (DLD), RERA adalah badan pemerintah utama yang mengawasi sektor real estat Dubai, termasuk persewaan[1][3][10][13][34]
[25][37][29][31]. RERA menetapkan dan menegakkan hukum sewa, mengelola sistem Ejari yang krusial, dan mengatur kenaikan sewa melalui Indeks Sewa dan Kalkulatornya (Rental Index and Calculator)[1][3][10][13][34][29][38][24][5][26]. Mereka juga memberi lisensi kepada agen real estat dan manajer properti, memastikan standar profesional[38][13][34][29]. Meskipun sengketa formal ditangani oleh Pusat Penyelesaian Sengketa Sewa (Rental Disputes Settlement Centre atau RDSC), RERA menyediakan kerangka kerja dan alat yang memandu penyelesaiannya[1][3][10]
[11][25][26]
[28].
Hak dan Kewajiban Penyewa di Dubai
Sebagai penyewa di Dubai, kamu memiliki hak-hak khusus yang dirancang untuk memastikan perlakuan yang adil dan tempat tinggal yang aman. Kamu berhak menerima properti dalam kondisi baik, siap pakai[38][2][35][1]. Kamu berhak atas ketenangan dan privasi; pemilik properti memerlukan izin dan pemberitahuan (biasanya 24-48 jam) untuk masuk, kecuali dalam keadaan darurat[10][28]
[4][5][8]
[15]
[16][37]. Perawatan besar umumnya menjadi tanggung jawab pemilik properti (Pasal 16)[2][3][5]
[6][8][10]
[12]
[17]
[22][25]. Kamu dilindungi dari kenaikan sewa yang tidak wajar, yang diatur oleh Indeks RERA, dan memerlukan pemberitahuan 90 hari[4][5][21][25][26]
[27][33][2][3]. Kamu umumnya berhak memperbarui kontrak kecuali pemilik properti memiliki alasan hukum tertentu dan memberikan pemberitahuan 12 bulan[1][2][3][4][5][9][10][20]
[23][25][26]
[36][37]
[30]. Uang jaminanmu harus dikembalikan (dikurangi potongan yang dapat dibenarkan) saat kamu keluar (Pasal 20)[38][3][8][11]
[19]. Kamu dilindungi dari pengusiran yang tidak adil (Pasal 25) dan berhak mengajukan keluhan ke RDSC[1][2][4][5][9][10][23][25][27][36][30][11][17][20][21][28]. Yang terpenting, kamu berhak atas kontrak tertulis yang terdaftar di Ejari[1][2][3][8][10].
Selain hak-hak ini, ada juga tanggung jawab. Membayar sewa tepat waktu adalah yang utama (Pasal 19)[1][2][5][20]. Kamu diharapkan menangani perawatan kecil[1][2][6][12][14][17][22][24]. Gunakan properti hanya untuk tujuan tempat tinggal yang dimaksudkan dan hindari menyebabkan kerusakan di luar keausan normal[1][4][9][20][35][36]
[7][12][17]. Dapatkan izin tertulis untuk setiap perubahan, dan jangan menyewakan kembali tanpa persetujuan eksplisit dari pemilik properti[1][2][3][7][20][35][4][5][9][23][27]. Patuhi aturan gedung, bayar tagihan utilitasmu (Pasal 22), dan kembalikan properti dalam kondisi baik saat kamu pergi (Pasal 21)[8][2][20][37][1][19][35].
Hak dan Kewajiban Pemilik Properti di Dubai
Pemilik properti juga memiliki serangkaian hak dan kewajiban yang jelas. Mereka berhak menerima uang sewa tepat waktu dan meminta uang jaminan (biasanya 5-10% dari sewa tahunan)[4][5][35][27][37][33][38][3][7][8][11][19][20][31]. Pemilik properti dapat memeriksa properti dengan pemberitahuan yang semestinya dan mengambilnya kembali dalam kondisi hukum tertentu, seperti wanprestasi pembayaran atau untuk penggunaan pribadi/penjualan di akhir kontrak, dengan mengikuti prosedur pemberitahuan yang ketat (Pasal 25)[5][6][10][15][16][27][37][31][2][3][4][9][20][23][25][26][36][30]. Mereka dapat meminta kompensasi atas kerusakan di luar keausan normal dan harus menyetujui setiap perubahan yang dilakukan penyewa[3][11][19][35][27][2][7][20].
Tanggung jawab pemilik properti termasuk menyerahkan properti dalam kondisi baik dan layak pakai (Pasal 15) dan melakukan perawatan besar (Pasal 16)[38][2][7][35][1][5][33][3][6][8][10][12][14][17][20][22][24][25]. Mendaftarkan kontrak di Ejari adalah wajib[38][2][3][5][10][35][24][37]. Mereka harus menghormati privasi penyewa, mematuhi aturan kenaikan sewa RERA (pemberitahuan 90 hari), dan mengikuti proses pengusiran hukum secara tepat[5][8][10][15][16][28][4][21][25][26][27][37][33][9][23][36][30]. Mengembalikan uang jaminan dengan segera (Pasal 20) dan tidak menghalangi penggunaan properti oleh penyewa (Pasal 17) juga merupakan tugas utama[38][3][8][11][19][2][7][20][35]. Umumnya, pemilik properti membayar biaya layanan properti kecuali disepakati lain[6].
Pertimbangan Utama: Perawatan, Uang Jaminan, Sewa & Pengusiran
Mari kita perjelas beberapa poin yang sering membingungkan. Perawatan dibagi: masalah besar seperti masalah struktural, AC sentral, atau kerusakan pipa/listrik besar adalah pekerjaan pemilik properti (Pasal 16)[2][6][12][14][17][22][25]. Perawatan kecil, seperti mengganti bola lampu atau perbaikan kecil, biasanya menjadi tanggung jawab penyewa, sering kali ditentukan oleh ambang batas biaya dalam kontrak[6][12][14][17][22][24]. Uang jaminan (biasanya 5% untuk properti tanpa perabot, 10% untuk yang berperabot) menanggung kerusakan di luar keausan normal atau iuran yang belum dibayar; uang ini harus dikembalikan pada akhir masa sewa (Pasal 20)[38][3][8][11][19][7]. Kenaikan sewa hanya dapat terjadi pada saat perpanjangan, harus mengikuti Kalkulator Indeks Sewa RERA (RERA Rental Index Calculator), dan memerlukan pemberitahuan 90 hari dari pemilik properti[4][5][34][21][25][26][27][37][33]. Mengenai perpanjangan dan pengusiran, penyewa umumnya berhak untuk memperpanjang. Jika pemilik properti menginginkan properti kembali pada saat habis masa berlaku karena alasan tertentu (seperti menjual atau penggunaan pribadi - Pasal 25(2)), mereka harus memberikan pemberitahuan 12 bulan melalui saluran resmi (Notaris Publik/Surat Tercatat)[1][2][3][4][5][9][10][20][23][25][26][36][37][30]. Setiap perubahan persyaratan pada saat perpanjangan juga memerlukan pemberitahuan 90 hari[2][26]. Pengusiran selama masa sewa hanya mungkin terjadi untuk pelanggaran serius seperti wanprestasi pembayaran setelah pemberitahuan atau menyewakan kembali secara ilegal (Pasal 25(1))[4][9][23][27][36].
Tips Praktis untuk Berbagai Jenis Penyewa
Baik kamu baru di Dubai, penduduk lama, atau pemilik properti, inilah yang perlu kamu fokuskan:
Untuk Ekspat/Penyewa Baru: Kenali Kontrak Sewa sebelum menandatangani[8]. Selalu pastikan kontrakmu terdaftar di Ejari – ini penting untuk perlindungan hukum dan layanan[2][3][10][37][38][24]. Dokumentasikan kondisi properti secara menyeluruh saat kamu pindah[11][19]. Pahami dasar-dasarnya: perawatan besar biasanya pekerjaan pemilik properti, perawatan kecil adalah tanggung jawabmu, dan privasimu harus dihormati dengan pemberitahuan yang diperlukan untuk masuk[2][6][12][17][22][5][8][10][15][16][28].
Untuk Penduduk Jangka Panjang: Perhatikan baik-baik periode pemberitahuan perpanjangan (90 hari untuk perubahan persyaratan/kenaikan sewa, 12 bulan untuk alasan spesifik pengambilan kembali oleh pemilik properti)[2][3][5][9][23][26][36][30]. Selalu periksa sendiri Kalkulator Indeks Sewa RERA (RERA Rental Index Calculator) sebelum menyetujui kenaikan sewa[4][34][21][37]. Jaga komunikasi yang baik dengan pemilik propertimu dan simpan catatannya[3][5][6]. Ketahui perlindungan pengusiranmu yang kuat di bawah hukum[2][4][9][23][26][36].
Untuk Pemilik Properti/Investor: Pendaftaran Ejari tidak dapat ditawar untuk setiap kontrak[38][2][3][5][10][37]. Kepatuhan yang ketat terhadap aturan RERA tentang kenaikan sewa, perawatan, pemberitahuan, dan prosedur pengusiran sangat penting[1][2][7][34][18][4][9][23][36]. Gunakan kontrak yang jelas dan terperinci serta tangani uang jaminan secara adil dan legal[3][5][11][12][21][24][37][19]. Jika mendelegasikan, gunakan hanya manajer properti berlisensi RERA[38].
Glosarium Singkat: Istilah Utama Sewa di Dubai
Memahami kontrak sewa kamu dan memastikan kontrak tersebut terdaftar melalui Ejari adalah dasar untuk pengalaman sewa yang lancar di Dubai. Mengetahui hak dan tanggung jawabmu, baik sebagai penyewa maupun pemilik properti, dan mematuhi peraturan RERA akan mendorong komunikasi yang jelas dan membantu mencegah sengketa. Jujur saja, proses yang dipahami dengan baik membuat menyewa di kota yang semarak ini jauh lebih mudah bagi semua pihak yang terlibat.
Coba Gratis