Sfratto a Dubai: Le Regole Fondamentali per Inquilini e Proprietari
9 maggio 2025
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Orientarsi nel vivace mercato degli affitti di Dubai richiede una chiara comprensione delle regole, specialmente quando si tratta della delicata questione dello sfratto 
[25]. Fortunatamente, il processo non è arbitrario; è regolato da una legislazione specifica progettata per proteggere sia i proprietari che gli inquilini 
[6]
[9]. La pietra angolare di questo quadro normativo è la Legge sugli Affitti di Dubai (Legge n. 26 del 2007, come modificata dalla Legge n. 33 del 2008) [25][6]
[11]. Questo articolo analizza le rigide procedure legali per lo sfratto dell'inquilino ai sensi del cruciale Articolo 25, concentrandosi sui validi motivi e sui periodi di preavviso obbligatori che devi conoscere 
[1]
[22]
[17]. Toccheremo anche il ruolo della Real Estate Regulatory Agency (RERA) e del Rental Disputes Center (RDC), l'organismo responsabile della risoluzione delle controversie [25][9]
[19].
Le Basi: Legge sugli Affitti di Dubai e Articolo 25
A Dubai, sfrattare un inquilino non è una semplice questione di cambiare le serrature [22]. I proprietari devono seguire rigorosamente le regole stabilite nell'Articolo 25 della Legge sugli Affitti emendata [1][17]. Questa legge fa una distinzione fondamentale: i motivi e le procedure per lo sfratto differiscono a seconda che avvenga prima della scadenza del contratto di locazione o alla sua scadenza 
[2]
[4][22]. L'intero processo ricade sotto l'occhio vigile della RERA, che opera attraverso il Dubai Land Department (DLD), garantendo la conformità [25][6][9].
Sfratto Prima della Scadenza del Contratto: Motivi e Preavviso
A volte, si verificano situazioni in cui un proprietario ha bisogno di sfrattare un inquilino durante il periodo di locazione. L'Articolo 25(1) della Legge sugli Affitti delinea le circostanze specifiche e limitate in cui ciò è consentito, solitamente a causa della violazione del contratto da parte dell'inquilino [2][4][22][17]. Diamo un'occhiata ai motivi validi:
Fondamentalmente, per molte di queste violazioni (come il mancato pagamento o il mancato rispetto dei termini contrattuali), il proprietario deve prima dare all'inquilino un preavviso scritto di 30 giorni, consegnato correttamente (Notaio Pubblico/posta raccomandata), concedendogli la possibilità di risolvere il problema prima che le procedure di sfratto possano formalmente iniziare [25][2][4][22]
[23]
[5][17]
[18]
[21].
Sfratto alla Scadenza del Contratto: Motivi e la Regola dei 12 Mesi
Cosa succede se il proprietario rivuole l'immobile alla naturale scadenza del contratto di locazione? L'Articolo 25(2) copre questo scenario, ma ancora una volta, solo per motivi specifici e con un requisito di preavviso molto rigoroso [25][1][2]
[3][6][22][9][23][5]
[15]. L'elemento chiave assoluto qui è il preavviso scritto obbligatorio di 12 mesi [1][2][3][6]. Non è un suggerimento; è la legge [3].
Questo preavviso deve essere consegnato tramite Notaio Pubblico o posta raccomandata, indicando chiaramente uno dei motivi legalmente validi per cui si necessita dell'immobile [1][2][6][22][15]. Questo periodo di 12 mesi non è negoziabile [3]. I motivi validi ai sensi dell'Articolo 25(2) sono piuttosto specifici:
C'è un'importante clausola se il proprietario sfratta per uso personale, coperta dall'Articolo 26. Non può riaffittare l'immobile per due anni (residenziale) o tre anni (non residenziale) dopo averlo riottenuto [3][4]
[7]
[12]. Se lo fa, l'inquilino originale potrebbe essere in grado di richiedere un risarcimento [4][7]. È interessante notare che c'è una discussione legale che suggerisce che un preavviso valido di 12 mesi potrebbe essere legato all'immobile stesso, il che significa che un nuovo proprietario potrebbe potenzialmente ereditare e agire in base a un preavviso notificato dal precedente proprietario, sebbene questa sia un'area in evoluzione [1].
L'Avviso di Sfratto: Farlo Correttamente
Puoi notare uno schema qui: l'avviso di sfratto è tutto. Sbagliarlo può far fallire completamente il tentativo di un proprietario di riavere il suo immobile [1][22]. È assolutamente fondamentale rispettare il corretto periodo di preavviso (30 giorni per sanare le violazioni ai sensi dell'Art. 25(1), 12 mesi per specifici motivi di fine locazione ai sensi dell'Art. 25(2)) [25][2][4][22][23][5][17][18][21][1][3][6][15].
L'avviso deve essere per iscritto, indicare chiaramente il valido motivo legale per lo sfratto come elencato nell'Articolo 25, ed essere consegnato tramite canali ufficiali – tipicamente Notaio Pubblico o posta raccomandata [1][2][6][22][15]. Il mancato rispetto di uno qualsiasi di questi requisiti può rendere l'avviso non valido, il che significa che il processo di sfratto non può legalmente procedere sulla base di tale avviso [1][22]. La precisione è fondamentale.
Risoluzione delle Controversie: Il Rental Disputes Center (RDC)
Cosa succede quando proprietari e inquilini non riescono a mettersi d'accordo? È qui che entra in gioco il Rental Disputes Center (RDC) 
[24]
[16][18][19]. Istituito con il Decreto n. 26 del 2013, l'RDC è un organo giudiziario specializzato all'interno del Dubai Land Department, progettato specificamente per gestire i disaccordi relativi ai contratti di locazione [24][16][19]. Il suo obiettivo è fornire risoluzioni rapide, trasparenti e accurate per i conflitti che riguardano affitto, sfratto, manutenzione, depositi cauzionali o violazioni contrattuali [19][25]
[13].
2.
Raccogli la Tua Documentazione: Questo è cruciale. Avrai bisogno del tuo contratto di locazione registrato Ejari, documenti d'identità, titolo di proprietà (per i proprietari), prove di pagamento, copie di eventuali avvisi o email rilevanti, foto, bollette – fondamentalmente, tutto ciò che supporta la tua richiesta 
[10][13]
[14]
[20]. Ricorda, tutti i documenti devono essere in arabo o avere una traduzione legale certificata [10][20].
4.
Paga le Tasse: La presentazione comporta una tassa, tipicamente il 3,5% dell'affitto annuale, con massimali minimi e massimi (ad es., AED 500 min, AED 20.000 max, sebbene i massimali possano variare leggermente) [10][13][14]
[27]. Aspettati costi aggiuntivi per amministrazione, traduzione e consegna dei servizi [10][13][14][20][27].
7.
Opzione di Appello: Se non sei d'accordo con la sentenza iniziale, potresti essere in grado di appellarti al Comitato d'Appello entro 15 giorni, a seconda del valore o del tipo di caso (i casi di sfratto spesso consentono appelli) [10][13][27]. Ulteriori appelli alla Corte di Cassazione sono possibili per casi di valore molto elevato [13].
Punti Chiave per Inquilini e Proprietari
Quindi, cosa significa tutto questo per te?
•
Inquilini: Conosci i tuoi diritti! I proprietari non possono semplicemente cacciarti via; hanno bisogno di motivi validi ai sensi dell'Articolo 25 e devono fornire un preavviso adeguato, specialmente il cruciale preavviso di 12 mesi per gli sfratti a fine contratto per motivi specifici [25][22][1][6][15]. Se senti che i tuoi diritti sono violati, l'RDC è lì per aiutarti [25]
[8][13].
•
Proprietari: Segui la legge alla lettera. Attieniti rigorosamente ai motivi dell'Articolo 25 e assicurati che i tuoi avvisi (formato, consegna, tempistica, motivo) siano perfetti per evitare che il tuo tentativo di sfratto venga invalidato [2][22][17][1][15]. Usa l'RDC per controversie legittime che non possono essere risolte amichevolmente [13][19].
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