ドバイでの賃貸を成功させる秘訣：テナントと家主の権利と義務
2025年5月9日
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ドバイの活気に満ち、ペースの速い不動産市場で賃貸物件を借りることは、海外駐在員にとっても居住者にとってもエキサイティングなことかもしれませんが、法的に自分の立場を理解しておくことが不可欠です
[5]。 あなたが完璧な家を探しているテナントであれ、投資物件を管理している家主であれ、ルールを理解することがスムーズな経験への鍵となります
[1]
[3][5]。 この関係は主に2007年法律第26号によって規律され、2008年法律第33号によって大幅に更新されており、しばしば単にドバイ賃貸借法と呼ばれています[1][3][5]
[9]
[10]
[26]
[31]
[32]
[33]。 すべてを監督しているのは、ドバイ土地局（DLD）の一部である不動産規制庁（RERA）であり、市場の公正性と透明性を維持するために活動しています[1][3][10]
[13]
[39]
[42][31]。 このガイドでは、ドバイにおけるテナントと家主双方の基本的な権利と責任について解説します。 # 基礎：RERA、Ejari、そして賃貸契約 詳細に入る前に、ドバイの賃貸契約に不可欠な構成要素について説明しましょう。 DLDの規制部門であるRERAは、賃貸市場のルールを設定し、透明性を確保し、賃貸借法に基づいて関係者全員の権利と義務を定義しています[1][3][10][13][39]
[25]
[29][31]。 RERAは、テナント、家主、そして投資家にとって安定した環境を作り出すことを目指しています[1][3][10][13][39][25][29]。 このシステムの中心となるのが、「私の家賃」を意味するEjariです
[43][3][10][13]&size=28)
[14]
[24][29]。 これは、あなたの賃貸契約に対する公式の承認印だと考えてください。 Ejariを通じて賃貸契約を登録することは、2008年法律第33号第4条に基づき義務付けられています[43]
[2][3][5][10][24][42]
[18]。 なぜそれがそれほど重要なのでしょうか？ Ejari登録は、契約を法的に有効にし、公式記録を作成することで双方の権利を保護し、詐欺を防止するのに役立ち、また、DEWA（電気水道局）アカウントのような必須サービスを設定するためにしばしば必要とされます[43][2][3][10][13]
[40][29][24]。 通常、家主が登録を行いますが、これは委任することも可能です[43][5]。 最後に、賃貸契約自体が礎石です[43][3]
[8][40][24]。 ドバイの法律では、すべての条件を概説した書面による合意が求められています[43][3][8]。 この法的拘束力のある文書には、家主とテナントの情報、物件の詳細（住所、広さ、区画番号、DEWA番号）、賃貸期間（多くは1年）、家賃額と支払いスケジュール、保証金額、および意図された用途（例：住居用）などの重要な詳細が含まれていなければなりません[43][3]
[21][40][24][18]。 署名する前に必ずこの契約書を注意深く読んでください – それはあなたの賃貸生活のロードマップです[8]。 # ドバイにおけるテナントの権利：あなたが享受できるもの ドバイのテナントとして、法律はあなたにいくつかの重要な保護を提供しています。 あなたは、意図したとおりに使用できる状態で、良好で居住可能な物件を受け取る権利があります（第15条）[43][2][40][1]。 これは、物件が構造的に健全で、設備が機能していることを意味します[1]。 また、家主からの不必要な妨害なしに、自宅で平穏に過ごす権利も有しています[10]
[28]。 あなたのプライバシーは保護されており、家主は通常、点検やメンテナンスのような緊急でない理由で立ち入る前に、あなたの許可と事前の通知（多くは24～48時間前）を必要とします
[4][5][8][10]
[15]
[16][42][28]。 維持管理に関しては、契約に別段の定めがない限り、通常、家主が主要なメンテナンス（物件の使用能力に影響を与える重大な修理）を担当します（第16条）[2][3][5]
[6][8][10]
[12]
[17]
[22][25]。 また、不当な家賃の値上げからも保護されています。値上げはRERA家賃指数によって規制されており、家主が家賃を上げる意向がある場合は、更新の90日前に通知しなければなりません[2][3][4][5][21][25][26]
[27][33]。 一般的に、家主が立ち退きの特定の法的根拠（売却や自己使用など）を持ち、公式なチャネルを通じて義務付けられた12ヶ月前の通知を提供しない限り、契約を更新する権利があります[1][2][3][4][5][9][10]
[20]
[23][25][26]
[41][42]
[30]。 退去時には、通常の損耗を超える損害に対する正当な控除額を差し引いた保証金を取り戻す権利があります（第20条）[43][3][8]
[11]
[19]。 重要なこととして、あなたは恣意的に立ち退かされることはありません。立ち退きは、適切な手続きに従い、第25条に概説された特定の法的根拠の下でのみ許可されます[1][2][4][5][9][10][23][25][27][41][30]。 紛争が生じた場合、賃貸紛争解決センター（RDSC）に苦情を申し立てる権利があります[1][3][10][11][17][20][21][28][30]。 # テナントの責任：あなたの義務 権利には責任が伴います。 テナントとして、あなたの主な義務は、合意された期日に家賃を支払うことです（第19条）[1][2][5][20]。 家主からの書面による通知後30日以内に支払いを怠ると、立ち退きの理由となる可能性があります[4][9][23][41]。 また、電球の交換や小さな水漏れの修理など、物件での生活に伴う日常的な維持管理である軽微なメンテナンスを行うことも期待されています[1][2][6][12][14][17][22][24]。 契約書では、何が「軽微」にあたるかを定義し、時には費用の上限（例：AED 500未満）を設定していることもあります[2][6][12][14][17][22]。 物件は意図された目的（例：住居用）にのみ使用し、いかなる違法行為も避けなければなりません[1][4][9][20][40][41]。 意図的な損害を与えたり、物件の安全性を損なう可能性のある変更を加えたりしないことが重要です。通常の損耗を超える過失による損害については、あなたが責任を負います[1][3][4][5][6]
[7][9][12][17]。 改修を計画していますか？まず家主の書面による許可が必要です[1][2][3][7][20][40]。 家主の書面による同意なしに物件の一部を転貸することは禁止されており、立ち退きにつながる可能性があります[1][4][5][7][9][23][27]。 建物やコミュニティの規則に従い、別段の合意がない限りDEWAのような光熱費を支払い（第22条）、最後に、賃貸契約が終了する際には、通常の損耗を考慮して、受け取った時と同じ状態で物件を返却することを忘れないでください（第21条）[1][2][8][19][20][40][42]。 # ドバイにおける家主の権利：あなたが享受できるもの ドバイの家主もまた、法律によって保護された特定の権利を持っています。 彼らの最も基本的な権利は、テナントから合意された家賃を期日通りに受け取ることです[4][5][40][27][42][33]。 彼らは、潜在的な損害や未払い金をカバーするために、賃貸契約開始時に保証金を徴収する権利があります[43][3][7][8][11][19][20][40][31]。 家主は、テナントに合理的な事前通知を行い、プライバシーを尊重する限り、定期的に物件を検査することができます[5][6][10][15][16][27][42][31]。 賃貸借法第25条に概説された特定の法的条件下では、家主は物件を取り戻す権利を有します[2][3][4][5][9][10][20][23][25][26][27][41][42][30]。 これには、契約期間中のテナントによる重大な契約違反による立ち退きや、契約満了時の特定の理由（自己使用や売却など）による立ち退きが含まれますが、適切な法的通知（多くは公式チャネル経由で12ヶ月前）が行われることが条件です[2][3][4][5][9][10][20][23][25][26][27][41][42][30]。 テナントが通常の損耗を超える損害を与えた場合、家主は保証金を使って修理したり、さらなる補償を求めたりすることができます[3][11][19][40][27]。 家主はまた、物件の変更に関するテナントの要求を承認または拒否する権利も持っています[2][7][20][40]。 # 家主の責任：あなたの義務 家主はテナントに対して重大な義務を負っています。 彼らは、テナントの意図する用途に適した、良好で居住可能な状態で物件を引き渡さなければなりません（第15条）[43][2][7][40][1][5][33]。 主要な責任は、大規模なメンテナンスと修理を行うことです。これには、構造的な問題の修正、エアコン、配管、電気配線などの主要システムの不具合、または契約に別段の定めがない限りテナントの使用を妨げる欠陥の修理が含まれます（第16条）[2][3][5][6][7][8][10][12][14][17][20][22][24][25]。 家主はまた、Ejariシステムに賃貸契約を登録する責任があります[43][2][3][5][10][40][24][42]。 テナントのプライバシーを尊重することは極めて重要です。家主は、緊急でない理由で物件に立ち入る前に十分な通知を行い、テナントの個人情報を保護しなければなりません[5][8][10][15][16][28]。 家賃の値上げは、RERAの規制と家賃指数に厳密に従わなければならず、更新の90日前に通知する必要があります[2][3][4][5][21][25][26][27][42][33]。 立ち退きが必要になった場合、家主は法律（第25条）に概説された正確な法的根拠と通知手続きに従い、公証人または書留郵便などの公式チャネルを使用しなければなりません[2][4][5][9][23][25][26][41][42][30]。 賃貸契約終了後、速やかに保証金（または正当な控除後の残額）を返金しなければなりません（第20条）[43][3][8][11][19]。 家主はテナントの物件使用能力を妨げてはならず（第17条）、契約に別段の記載がない限り、通常、物件のサービス料を支払う責任があります[2][7][20][40][6]。 # 主要な賃貸問題のナビゲート ドバイの賃貸でよくある混乱の領域に取り組んでみましょう。 まずはメンテナンスです。誰が何を修理するのでしょうか？ 一般的に、法律（第16条）とほとんどの契約では、major maintenanceは家主に割り当てられています[2][6][12][17][22][25]。 これには、構造的な問題、セントラルエアコンの故障、主要な配管や電気系統の不具合など、居住性に不可欠な重大な問題が含まれます[6][12][14][17][22]。 電球の交換や軽微な水漏れの修理のような日常的な維持管理であるminor maintenanceは、通常テナントの負担となります[6][12][14][17][22][24]。 契約書ではしばしばこれが明確にされており、時には費用の上限（例：AED 500未満の修理は軽微）が設定されています[2][6][12][14][17][22]。 家賃の値上げも注目のトピックです。 要点はこうです：家主は契約期間中ではなく、契約更新時にのみ家賃を上げることができます[4][5][21][25][26][27][33]。 いかなる値上げも、あなたの地域の同様の物件とあなたの家賃を比較する公式ツールであるRERA Rent Index Calculatorに沿ったものでなければなりません[4][5][39][21][26][42]。 許容される値上げ率は、現在の家賃が市場平均よりどれだけ低いかによって決まります[1][4][26]。 重要なのは、家主が家賃を上げる予定がある場合、契約満了の90 days' written notice（90日前の書面通知）をしなければならないということです[2][3][4][27][33]。 通知がない場合やRERAの制限を超える値上げの場合は、異議を申し立てる根拠があるかもしれません[2][3]。 最後に、security deposit（保証金）です。 これは通常、家具なし物件の場合は年間家賃の5％、家具付き物件の場合は10％です[7][8][11]。 その目的は、テナントが引き起こした通常の損耗を超える損害、または未払い金をカバーすることです[43][11][19][40]。 家主は、日常的な老朽化や軽微な擦り傷に対して控除することはできません[3][11][19]。 賃貸契約の満了と引き渡し時には、家主は速やかに保証金（または、もしあれば控除項目を明記したリストと共に残額）を返還しなければなりません[43][3][8][11][19]。 # 賃貸契約の終了：立ち退き法と手続き ドバイでの賃貸契約の終了、特に立ち退きによるものは、賃貸借法第25条によって厳しく規制されています[2][40]
[34]。 特定の根拠と厳格な手続きがあります。 家主は、テナントによる重大な違反があった場合に限り、契約期間中に立ち退きを求めることができます（第25条(1)）[3][8][40][34]。 主な理由としては、正式な書面による通知後30日以内の家賃不払い[43][3][8][20][40][26][18][34]
[35]
[38]、書面による許可なしの転貸[3][8][20][40][26][34][35][38]、違法または不道徳な目的での物件使用[3][8][20][21][40][26][18][34][35][38]、または重大な損害の発生[3][8][18][38]などがあります。 これらの違反のほとんどについて、問題を是正するための30日間の通知が必要です[43][3][8][40][41][18][34][35][38]。 契約満了時の立ち退き（第25条(2)）も特定の理由に限定されています[43][2][3][4][19][40][23][41][18][30]。 これらには、家主が取り壊して再建したい場合[3][8][20][21][18][30]、占有を妨げる大規模な改修を行う必要がある場合[8][20][23][41][18][30]、物件を売却する意向がある場合[43][2][4][19][23][18][30]、または自身もしくは一親等の親族の個人的な使用のために物件が必要な場合（他に適切な代替物件を所有していない場合に限る）[43][2][4][8][19][20][23][41][18][30]が含まれます。 これらの満了に基づく理由のいずれについても、家主は立ち退き日の12 months' written notice（12ヶ月前の書面通知）をテナントにしなければなりません[43][2][3][4][19][40][23][41][18][30]。 この通知は単なるカジュアルなメールではなく、公証人または書留郵便で送付されなければなりません[2][3][19][40][30]。 この手続きに従わない場合、立ち退き要求は無効となります[2][40]。 また、家主が個人的な使用のために立ち退かせた場合、2年間（住居用）または3年間（非住居用）は物件を再賃貸することはできません（第26条）[4][8][20][27]。 # 紛争解決：賃貸紛争センター（RDC） 物事がうまくいかず、家主やテナントと合意できない場合はどうなるのでしょうか？ そこで登場するのがRental Disputes Center (RDC)（賃貸紛争センター）です[42][33][35]
[36]。 DLDの司法部門として設立されたRDCは、ドバイのすべての家主とテナント間の紛争を処理するための専門機関です[43][28][36]。 問題が家賃の未払い、立ち退き通知、保証金の返金、メンテナンスの意見の不一致、または契約条件の違反であれ、RDCは正式な解決を求める場所です[43][28][36]。 直接裁判所に訴える前に、まずは直接のコミュニケーションを通じて円満に問題を解決しようとすることが常に最善です[28]
[45]。 それが失敗した場合、訴訟を起こすことができます。 Ejari登録された賃貸契約書、身分証明書、支払い証明書、関連するメールや通知、そして写真や請求書などの証拠といった、すべての書類を集める必要があります[25][28][29]
[37]。 書類はアラビア語であるか、法的に翻訳されている必要があることを覚えておいてください[25][37]。 訴訟はオンラインまたはRDC本部で提起できます[25][28][29]
[46]。 年間家賃の通常3.5％（最低AED 500、最高AED 20,000）の申請手数料と、その他の潜在的な費用がかかります[25][28][29]
[44]。 RDCはしばしば調停の試みから始めます。和解に至らない場合、事件は第一審委員会での訴訟に進みます[25][36][45][46]。 自分の権利と責任を知ることは、ドバイでの手間のかからない賃貸体験への第一歩です[1][3][5]。 常に書面でEjari登録された契約書を持ち、条件を理解し、家賃の値上げや賃貸契約の終了などの重要な事項については通知期間を遵守し、RDCが意見の不一致を解決するための正式な道筋を提供していることを知っておきましょう[2][3][8][10][21][24][26][28][36]。 テナントと家主の間のオープンなコミュニケーションは、多くの問題がエスカレートするのを防ぎ、賃貸期間中の良好な関係を育むことができます[3][5]。
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