ドバイの賃貸物件から立ち退きを求められたら？あなたの権利と法律

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ドバイの活気ある賃貸市場を渡り歩くには、特に立ち退きというデリケートな問題に関して、ルールを明確に理解する必要があるんだ

[25]

。幸いなことに、そのプロセスは恣意的なものじゃなくて、家主と借主の双方を保護するために作られた特定の法律によって管理されているんだ

[6]

[9]

。この枠組みの基礎となるのが、ドバイ賃貸借法（2007年法律第26号、2008年法律第33号により改正）だよ

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[6]

[11]

。この記事では、重要な第25条に基づく借主の立ち退きに関する厳格な法的手続きを、知っておくべき正当な理由と必須の通知期間に焦点を当てて解説するね

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[22]

[17]

。また、不動産規制庁 (RERA)や、紛争解決を担当する機関である賃貸紛争解決センター (RDC)の役割についても触れていくよ

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[19]

。

基盤：ドバイ賃貸借法と第25条

ドバイでは、借主を立ち退かせるのは、鍵を交換するような単純な問題じゃないんだ

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。家主は、改正された賃貸借法の第25条に定められた規則を厳格に守らなければならない

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[17]

。この法律は重要な区別をしていて、立ち退きの理由と手続きは、賃貸契約が終了する前か、契約満了時かによって異なるんだ

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[22]

。プロセス全体は、ドバイ土地局 (DLD)を通じて運営されるRERAの監視下にあり、コンプライアンスが確保されているよ

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[6]

[9]

。

契約満了前の立ち退き：根拠と通知

時には、家主が賃貸期間の途中で借主を立ち退かせる必要が出てくる状況もある。賃貸借法第25条(1)項では、これが許可される特定の限定的な状況が概説されていて、通常は借主の契約違反が原因だよ

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[22]

[17]

。正当な理由を見てみよう。

•

家賃の不払い： 家主からの書面による督促（公証人または書留郵便で送付）から30日以内に家賃を支払わないことは、主要な理由の一つだね

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[21]

。

•

無断転貸： 借主が家主の明確な書面による許可なしに物件を転貸した場合、借主と転借人の両方が立ち退きの対象になることがあるよ

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[18]

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。

•

違法または不道徳な使用： 物件を違法行為や公序良俗に反する目的で使用した場合、家主は立ち退きを要求する根拠を得るんだ

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[21]

。

•

商業用物件の未使用： 正当な理由なく商業用物件を連続30日間、または年間で非連続90日間空けておくと、立ち退きの引き金になることがある

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[3]

[11]

。

•

損害または安全の危険： 借主が物件の安全を脅かすような変更を加えたり、意図的に損害を与えたり、重大な過失を犯したりした場合、立ち退きが可能になる

[2]

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。

•

不正使用： 賃貸契約に記載されている目的とは異なる目的で物件を使用すること（例えば、住居用物件で事業を営むなど）は契約違反だよ

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。

•

危険物件： 物件が公式に危険である、または倒壊の可能性があると判断された場合、立ち退きが必要になることがある

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[11]

。

•

義務の不履行： 家主からの通知後30日以内に借主が法的義務や契約条件を遵守しない場合、立ち退きにつながることがある

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。

•

政府命令による取り壊し： 政府の再開発計画により物件の取り壊しが必要な場合、立ち退きが許可される

[3]

[11]

。

重要なのは、これらの違反の多く（家賃不払いや契約条件の不履行など）について、家主はまず借主に30日間の書面による通知を適切に（公証人/書留郵便で）送付し、立ち退き手続きを正式に開始する前に問題を是正する機会を与えなければならないということだ

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。

契約満了時の立ち退き：根拠と12ヶ月ルール

では、賃貸契約が自然に終了する時に家主が物件を取り戻したい場合はどうだろうか？第25条(2)項がこのシナリオをカバーしているけど、これもまた特定の理由に限られ、非常に厳格な通知要件があるんだ

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。ここで絶対的に重要なのは、必須の12ヶ月間の書面による通知だよ

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。これは提案ではなく、法律なんだ

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。

この通知は、公証人または書留郵便で送付され、物件を取り戻す必要がある法的に有効な理由のいずれかを明確に記載しなければならない

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。この12ヶ月という期間は交渉の余地がないんだ

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。第25条(2)項に基づく正当な理由は非常に具体的だよ。

•

取り壊しと再建： 所有者が物件を取り壊して再建する計画があり、必要な許可を得ている場合

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。

•

大規模な改修/メンテナンス： 物件に大規模な工事が必要で、借主が居住したままでは実施できず、公式な技術報告書によって裏付けられている場合

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。

•

家主の個人的使用： 所有者（またはその一親等の親族、例えば子供や親）が居住するために物件を必要とし、かつ他に適切な代替物件を所有していない場合

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。

•

物件の売却： 所有者が物件を売却する意向がある場合

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。

家主が個人的使用のために立ち退かせた場合、第26条でカバーされている重要な注意点がある。物件を取り戻した後、2年間（住居用）または3年間（非住居用）は再賃貸できないんだ

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[12]

。もし再賃貸した場合、元の借主は補償を請求できる可能性があるよ

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[7]

。興味深いことに、有効な12ヶ月通知は物件自体に付随する可能性を示唆する法的な議論があり、つまり新しい所有者が前の所有者によって送達された通知を引き継いで行動できる可能性があるんだけど、これはまだ発展途上の分野だね

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。

立ち退き通知：正しく行うこと

ここでパターンが見えてくるよね。立ち退き通知が全てなんだ。これを間違えると、家主が物件を取り戻そうとする試みが完全に頓挫する可能性がある

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。正しい通知期間（第25条(1)項に基づく違反是正のための30日間、第25条(2)項に基づく特定の契約終了理由のための12ヶ月間）を遵守することが絶対に重要だ

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。

通知は書面で行い、第25条に記載されている立ち退きの正当な法的理由を明確に述べ、公式なチャネル（通常は公証人または書留郵便）を通じて送達されなければならない

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。これらの要件のいずれかを満たさない場合、通知は無効となり、その通知に基づいて立ち退きプロセスを法的に進めることはできなくなる。正確さが鍵だよ

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。

紛争解決：賃貸紛争解決センター (RDC)

家主と借主が合意できない場合はどうなるんだろう？そこで登場するのが賃貸紛争解決センター (RDC)だ

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。2013年政令第26号によって設立されたRDCは、ドバイ土地局 (DLD)内の専門的な司法機関で、賃貸契約に関連する紛争を専門に扱うために設計されているんだ

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[16]

[19]

。その目的は、家賃、立ち退き、メンテナンス、敷金、または契約違反に関する紛争に対して、迅速で透明性があり、正確な解決策を提供することだよ

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。

もし紛争に巻き込まれたら、RDCのプロセスの概要はこんな感じだ

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。

1.

まずは話し合いを試みる： 裁判所に訴える前に、まずは相手方と直接、または非公式な調停を通じて問題を解決しようとすることが常に推奨されるよ

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。

2.

書類を集める： これが非常に重要。Ejari（エジャリ）登録された賃貸契約書、身分証明書、権利証（家主の場合）、支払い証明、通知や関連メールのコピー、写真、請求書など、基本的に自分の主張を裏付けるものは何でも必要になる

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[20]

。全ての書類はアラビア語であるか、公認の法的翻訳が必要なことを覚えておこう

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。

3.

苦情を申し立てる： 通常、DLD/RDCポータル経由でオンラインで、またはRDCオフィスや指定の不動産サービス受託センターで物理的に申し立てることができる

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。タイピングセンターが案件の準備と提出を手伝ってくれることもあるよ

[29]

。

4.

手数料を支払う： 申し立てには手数料がかかり、通常は年間家賃の3.5%で、最低額と最高額の上限がある（例：最低AED 500、最高AED 20,000。ただし上限は若干変動することがある）

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[27]

。管理費、翻訳費、サービス提供費などの追加費用も予想しておこう

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。

5.

調停の試み： RDCは通常、調停から始める。約15日以内に双方が和解に達するのを助けようとするんだ

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[28]

[29]

。ここで成功すると、裁判費用の一部が返金されることさえあるよ

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。

6.

訴訟： 調停がうまくいかない場合、案件は第一審委員会に移され、正式な審理が行われる（多くの場合、遠隔訴訟システムを通じて行われる）

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[26]

。双方が主張を述べ、通常は判決が下される

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。

7.

控訴の選択肢： 初審の判決に不服がある場合、案件の価額や種類によっては（立ち退き案件ではしばしば控訴が認められる）、15日以内に控訴委員会に控訴できるかもしれない

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[27]

。非常に高額な案件の場合は、さらに破棄院への上告も可能だよ

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。

8.

執行： 最終決定が下されると、RDCの判決執行部が介入し、未払い金の回収であれ、立ち退き命令の実行であれ、それを執行するんだ

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。

RDCは、賃貸紛争がドバイの賃貸借法に従って処理されることを保証するための構造化された道筋を提供している

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[19]

。

借主と家主のための重要なポイント

じゃあ、これら全てが君にとって何を意味するんだろうか？

•

借主の皆さんへ： 自分の権利を知っておこう！家主は簡単に君を追い出すことはできない。第25条に基づく正当な理由が必要で、適切な通知、特に特定の理由による契約終了時の立ち退きのための重要な12ヶ月通知を提供しなければならないんだ

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。もし自分の権利が侵害されていると感じたら、RDCが助けてくれるよ

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。

•

家主の皆さんへ： 法律の条文に従おう。第25条の根拠を厳格に守り、通知（書式、送達、タイミング、理由）が完璧であることを確認して、立ち退きの試みが無効になるのを避けるんだ

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[15]

。友好的に解決できない正当な紛争については、RDCを利用しよう

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第25条に基づくドバイの特定の立ち退き法を理解し、厳格に遵守することが最も重要だ

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[17]

。これらの規則を注意深く守ることが、このダイナミックな不動産市場における家主と借主双方の権利と利益を保護するんだ

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