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두바이에서 임차인 퇴거, 법이 말하는 '정당한 이유'는?
2025년 5월 9일
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부동산 임대 및 임대차 법률
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두바이의 활기찬 임대 시장을 헤쳐나가려면 규칙을 명확히 이해해야 하는데, 특히 민감한 문제인 퇴거에 있어서는 더욱 그렇죠
[25]
.
다행히도 이 절차는 임의적이지 않아요. 임대인과 임차인 모두를 보호하기 위해 고안된 특정 법률에 의해 규제된답니다
[6]
[9]
.
이 법적 틀의 핵심은 두바이 임대차법(2007년 제26호 법, 2008년 제33호 법에 의해 개정)이에요
[25]
[6]
[11]
.
이 글에서는 중요한 제25조에 따른 임차인 퇴거에 대한 엄격한 법적 절차를 자세히 설명하고, 여러분이 알아야 할 정당한 사유와 필수 통지 기간에 초점을 맞출 거예요
[1]
[22]
[17]
.
또한 부동산 규제청(RERA)과 분쟁 해결을 담당하는 기관인 임대 분쟁 해결 센터(RDC)의 역할에 대해서도 간략히 살펴볼게요
[25]
[9]
[19]
.
기본 원칙: 두바이 임대차법 및 제25조
두바이에서 임차인을 퇴거시키는 것은 단순히 자물쇠를 바꾸는 것처럼 간단한 문제가 아니에요
[22]
.
임대인은 개정된 임대차법 제25조에 명시된 규칙을 엄격히 따라야 해요
[1]
[17]
.
이 법은 중요한 차이점을 명시하고 있는데, 퇴거 사유와 절차는 임대차 계약이 끝나기
전
에 발생하는지 아니면 계약 만료
시
에 발생하는지에 따라 달라져요
[2]
[4]
[22]
.
전체 과정은 두바이 토지국(DLD)을 통해 운영되는 RERA의 감독 하에 이루어지며, 규정 준수를 보장한답니다
[25]
[6]
[9]
.
계약 만료 전 퇴거: 사유 및 통지
때로는 임대인이 임대 기간
중
에 임차인을 퇴거시켜야 하는 상황이 발생하기도 해요. 임대차법 제25조 1항은 이것이 허용되는 구체적이고 제한적인 상황을 설명하고 있는데, 보통 임차인이 계약을 위반했기 때문인 경우가 많죠
[2]
[4]
[22]
[17]
.
정당한 사유들을 살펴볼게요:
•
임대료 미납:
임대인이 서면으로 지급을 요구(공증인 또는 등기우편을 통해 발송)한 후 30일 이내에 임대료를 지불하지 않는 것이 주요 사유예요
[25]
[2]
[4]
[7]
[22]
[11]
[5]
[17]
[18]
[21]
.
•
무단 전대:
임차인이 임대인의 명시적인 서면 허가 없이 부동산을 전대한 경우, 임차인과 전차인 모두 퇴거 조치될 수 있어요
[2]
[4]
[7]
[22]
[11]
[17]
[18]
[21]
.
•
불법적 또는 부도덕한 사용:
부동산을 불법적인 활동이나 공공질서에 반하는 목적으로 사용하는 경우 임대인은 퇴거를 요구할 근거를 갖게 돼요
[2]
[4]
[7]
[8]
[22]
[11]
[5]
[17]
[18]
[21]
.
•
상업용 부동산의 미사용:
상업용 부동산을 정당한 사유 없이 연속 30일 또는 연간 비연속 90일 동안 비워두면 퇴거 사유가 될 수 있어요
[2]
[3]
[11]
.
•
재산 손상 또는 안전 위협:
임차인이 부동산의 안전을 위협하는 변경을 가하거나, 고의로 손상을 입히거나, 중과실을 범한 경우 퇴거가 가능해요
[2]
[4]
[5]
[21]
.
•
무단 사용:
임대차 계약서에 명시된 목적과 다른 용도로 부동산을 사용하는 것(예: 주거용 건물에서 사업 운영)은 계약 위반이에요
[2]
[8]
[11]
[5]
[21]
.
•
사용 불가 판정 부동산:
부동산이 공식적으로 안전하지 않거나 붕괴될 가능성이 있다고 판단되면 퇴거가 필요할 수 있어요
[2]
[4]
[11]
.
•
의무 불이행:
임차인이 임대인의 통지 후 30일 이내에 법적 의무나 계약 조건을 준수하지 않으면 퇴거로 이어질 수 있어요
[4]
[11]
.
•
정부 명령에 따른 철거:
정부의 재개발 계획에 따라 부동산 철거가 필요한 경우 퇴거가 허용돼요
[3]
[11]
.
중요한 점은, 이러한 위반 사항 중 다수(임대료 미납 또는 계약 조건 미준수 등)에 대해 임대인은 퇴거 절차가 공식적으로 시작되기 전에 임차인에게 문제를 해결할 기회를 주기 위해 30일 전 서면 통지를 (공증인/등기우편을 통해) 정식으로 전달해야 한다는 거예요
[25]
[2]
[4]
[22]
[23]
[5]
[17]
[18]
[21]
.
계약 만료 시 퇴거: 사유 및 12개월 규칙
임대 계약이 자연스럽게 종료될 때 임대인이 부동산을 돌려받고 싶다면 어떻게 해야 할까요? 제25조 2항이 이 시나리오를 다루지만, 이 역시 특정 사유에 한하며 매우 엄격한 통지 요건이 따릅니다
[25]
[1]
[2]
[3]
[6]
[22]
[9]
[23]
[5]
[15]
.
여기서 절대적으로 중요한 것은
필수적인 12개월 서면 통지
예요
[1]
[2]
[3]
[6]
.
이건 제안이 아니라 법이랍니다
[3]
.
이 통지는 공증인 또는 등기우편을 통해 전달되어야 하며, 부동산을 돌려받아야 하는 법적으로 유효한 사유 중 하나를 명확히 명시해야 해요
[1]
[2]
[6]
[22]
[15]
.
이 12개월 기간은 협상의 여지가 없어요
[3]
.
제25조 2항에 따른 정당한 사유는 매우 구체적이에요:
•
철거 및 재건축:
소유주가 필요한 허가를 받아 부동산을 철거하고 재건축할 계획인 경우예요
[2]
[4]
[7]
[8]
[5]
[15]
.
•
대대적인 보수/유지보수:
임차인이 거주하는 상태에서는 수행할 수 없는 대규모 작업이 부동산에 필요하며, 공식적인 기술 보고서로 뒷받침되는 경우예요
[4]
[7]
[9]
[23]
[5]
[15]
.
•
임대인의 개인적 사용:
소유주(또는 자녀나 부모와 같은 직계 가족)가 거주 목적으로 해당 부동산을 필요로 하고,
또한
그들이 소유한 다른 적절한 대체 부동산이 없는 경우예요
[25]
[1]
[3]
[4]
[6]
[7]
[9]
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.
•
부동산 매각:
소유주가 부동산을 매각하려는 경우예요
[25]
[1]
[3]
[6]
[9]
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[15]
.
임대인이 개인적 사용을 위해 퇴거시키는 경우, 제26조에 따른 중요한 주의사항이 있어요. 부동산을 돌려받은 후 주거용은 2년, 비주거용은 3년 동안 다시 임대할 수 없답니다
[3]
[4]
[7]
[12]
.
만약 그렇게 한다면, 원래 임차인은 보상을 청구할 수 있어요
[4]
[7]
.
흥미롭게도, 유효한 12개월 통지가 부동산 자체에 귀속될 수 있다는 법적 논의가 있는데, 이는 새로운 소유주가 이전 소유주가 보낸 통지를 잠재적으로 승계하고 이에 따라 행동할 수 있음을 의미하지만, 이는 아직 논의가 진행 중인 부분이에요
[1]
.
퇴거 통지: 제대로 하기
여기서 일정한 패턴을 볼 수 있죠. 퇴거 통지가 전부라고 할 수 있어요. 잘못 처리하면 임대인이 부동산을 되찾으려는 시도가 완전히 틀어질 수 있답니다
[1]
[22]
.
제25조 1항에 따른 위반 사항 시정을 위한 30일, 제25조 2항에 따른 특정 계약 종료 사유에 대한 12개월 등 정확한 통지 기간을 준수하는 것이 절대적으로 중요해요
[25]
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[21]
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.
통지는 서면으로 해야 하고, 제25조에 명시된 퇴거에 대한 유효한 법적 사유를 명확히 밝혀야 하며, 일반적으로 공증인 또는 등기우편과 같은 공식적인 경로를 통해 전달되어야 해요
[1]
[2]
[6]
[22]
[15]
.
이러한 요건 중 어느 하나라도 충족하지 못하면 해당 통지는 무효가 될 수 있으며, 이는 그 통지에 근거하여 퇴거 절차를 법적으로 진행할 수 없음을 의미해요
[1]
[22]
.
정확성이 핵심이랍니다.
분쟁 해결: 임대 분쟁 해결 센터(RDC)
임대인과 임차인이 합의에 이르지 못하면 어떻게 될까요? 바로 이때 임대 분쟁 해결 센터(RDC)가 나선답니다
[24]
[16]
[18]
[19]
.
2013년 제26호 법령에 의해 설립된 RDC는 두바이 토지국 내의 전문 사법 기관으로, 임대차 계약과 관련된 분쟁을 전문적으로 처리하기 위해 만들어졌어요
[24]
[16]
[19]
.
RDC의 목표는 임대료, 퇴거, 유지보수, 보증금 또는 계약 위반과 관련된 갈등에 대해 신속하고 투명하며 정확한 해결책을 제공하는 것이에요
[19]
[25]
[13]
.
만약 분쟁에 휘말렸다면, RDC 절차에 대한 일반적인 개요는 다음과 같아요
[10]
[14]
:
1.
먼저 대화를 시도하세요:
법원으로 가기 전에 항상 상대방과 직접 문제를 해결하거나 비공식적인 중재를 통해 해결하려고 노력하는 것이 좋아요
[13]
[28]
.
2.
서류를 준비하세요:
이게 정말 중요해요. Ejari에 등록된 임대차 계약서, 신분증, (임대인의 경우) 등기권리증, 지불 증명서, 통지서나 관련 이메일 사본, 사진, 청구서 등 기본적으로 주장을 뒷받침하는 모든 것이 필요해요
[10]
[13]
[14]
[20]
.
모든 문서는 아랍어로 되어 있거나 공인 법률 번역본이 있어야 한다는 점을 기억하세요
[10]
[20]
.
3.
소송을 제기하세요:
보통 DLD/RDC 포털을 통해 온라인으로 또는 RDC 사무실이나 지정된 부동산 서비스 수탁 센터(Real Estate Services Trustee Centers)에서 직접 소송을 제기할 수 있어요
[10]
[13]
[14]
[29]
.
타이핑 센터(Typing centers)에서 사건 준비 및 제출을 도와줄 수 있답니다
[29]
.
4.
수수료를 납부하세요:
소송 제기에는 수수료가 포함되며, 일반적으로 연간 임대료의 3.5%이고 최소 및 최대 한도액이 정해져 있어요(예: 최소 AED 500, 최대 AED 20,000. 한도액은 약간 다를 수 있음)
[10]
[13]
[14]
[27]
.
행정, 번역, 서비스 제공에 대한 추가 비용도 예상해야 해요
[10]
[13]
[14]
[20]
[27]
.
5.
조정 시도:
RDC는 보통 조정으로 시작하는데, 약 15일 이내에 양측이 합의에 이르도록 돕는답니다
[10]
[19]
[28]
[29]
.
여기서 성공하면 법원 수수료의 일부를 환급받을 수도 있어요
[27]
.
6.
소송:
조정이 이루어지지 않으면 사건은 1심 위원회(First Instance Committees)로 넘어가 공식 심리를 받게 돼요(종종 원격 소송(tele-litigation)을 통해 진행됨)
[10]
[19]
[26]
.
양측이 각자의 주장을 제시하고 보통 판결이 내려져요
[10]
[28]
.
7.
항소 옵션:
초기 판결에 동의하지 않는 경우, 사건 가액이나 유형에 따라 15일 이내에 항소 위원회(Appellate Committee)에 항소할 수 있을지도 몰라요(퇴거 사건은 종종 항소가 허용됨)
[10]
[13]
[27]
.
매우 높은 가액의 사건의 경우 파기 법원(Court of Cassation)에 추가 항소가 가능해요
[13]
.
8.
집행:
최종 결정이 내려지면 RDC의 판결 집행부(Judgment Execution Department)가 개입하여 미지급금 회수나 퇴거 명령 이행 등 판결을 집행해요
[7]
[10]
[19]
.
RDC는 임대 분쟁이 두바이 임대차법에 따라 처리되도록 보장하는 체계적인 경로를 제공한답니다
[25]
[19]
.
임차인과 임대인을 위한 핵심 요약
그럼, 이 모든 것이 여러분에게 무엇을 의미할까요?
•
임차인 여러분:
자신의 권리를 아세요! 임대인은 그냥 여러분을 내쫓을 수 없어요. 제25조에 따른 정당한 사유가 필요하고, 특히 특정 사유로 인한 계약 종료 시 퇴거에는 중요한 12개월 통지를 제공해야 해요
[25]
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[1]
[6]
[15]
.
권리가 침해당했다고 느끼면 RDC가 도와줄 수 있어요
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[8]
[13]
.
•
임대인 여러분:
법을 철저히 준수하세요. 제25조의 사유를 엄격히 지키고 통지서(형식, 전달, 시기, 사유)가 완벽하도록 하여 퇴거 시도가 무효화되는 것을 피하세요
[2]
[22]
[17]
[1]
[15]
.
원만하게 해결할 수 없는 정당한 분쟁에는 RDC를 이용하세요
[13]
[19]
.
제25조에 따른 두바이의 특정 퇴거법을 이해하고 엄격히 준수하는 것이 가장 중요해요
[25]
[2]
[22]
[17]
.
이러한 규칙을 신중하게 따르면 이 역동적인 부동산 시장에서 임대인과 임차인 모두의 권리와 이익을 보호할 수 있답니다
[6]
[9]
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무료로 체험해 보세요