Dubaj: Eksmisja bez tajemnic. Poznaj swoje prawa i obowiązki.
9 maja 2025
Kopiuj link
Źródła
29
Pokaż źródła w tekście
En Wikipedia
Nyulawglobal
Atblegal
Poacentral
Uae-lawyers
Bayut
Bayut
Mydubailawyer
Opendata Fcsc Gov
Hzlegal
Matrixlaw Co
En Wikipedia
Lawyersindubai
Uk Practicallaw Thomsonreuters
Trowers
Jamesberrylaw
U
Pinsentmasons
Tasheellegal
Smartraveller Gov
Fuse
Dvpc
Damacproperties
Dvpc
Google
Bhomes
Dubairealtyindia
Rdc Gov
Davidsoncolaw
Poruszanie się po tętniącym życiem rynku wynajmu w Dubaju wymaga jasnego zrozumienia zasad, zwłaszcza jeśli chodzi o delikatną kwestię eksmisji 
[25]. Na szczęście proces ten nie jest arbitralny; regulują go konkretne przepisy mające na celu ochronę zarówno wynajmujących, jak i najemców 
[6]
[9]. Podstawą tych ram prawnych jest Dubajskie Prawo Najmu (Ustawa nr 26 z 2007 r., zmieniona Ustawą nr 33 z 2008 r.) [25][6]
[11]. Ten artykuł analizuje rygorystyczne procedury prawne dotyczące eksmisji najemcy zgodnie z kluczowym Artykułem 25, koncentrując się na uzasadnionych podstawach i obowiązkowych okresach wypowiedzenia, które musisz znać 
[1]
[22]
[17]. Omówimy również rolę Agencji Regulacji Nieruchomości (RERA) oraz Centrum Rozstrzygania Sporów Najmu (RDC), organu odpowiedzialnego za rozwiązywanie nieporozumień [25][9]
[19].
Podstawa: Dubajskie Prawo Najmu i Artykuł 25
W Dubaju eksmisja najemcy to nie jest prosta sprawa wymiany zamków [22]. Wynajmujący muszą ściśle przestrzegać zasad określonych w Artykule 25 znowelizowanego Prawa Najmu [1][17]. Prawo to wprowadza kluczowe rozróżnienie: przyczyny i procedury eksmisji różnią się w zależności od tego, czy ma ona miejsce przed zakończeniem umowy najmu, czy po jej wygaśnięciu 
[2]
[4][22]. Cały proces podlega nadzorowi RERA, działającej poprzez Dubajski Departament Gruntów (DLD), co zapewnia zgodność z przepisami [25][6][9].
Eksmisja przed wygaśnięciem umowy: Podstawy i wypowiedzenie
Czasami zdarzają się sytuacje, w których wynajmujący musi eksmitować najemcę w trakcie trwania umowy najmu. Artykuł 25(1) Prawa Najmu określa konkretne, ograniczone okoliczności, w których jest to dozwolone, zazwyczaj z powodu naruszenia umowy przez najemcę [2][4][22][17]. Przyjrzyjmy się uzasadnionym podstawom:
Co istotne, w przypadku wielu z tych naruszeń (takich jak brak zapłaty czynszu lub nieprzestrzeganie warunków umowy), wynajmujący musi najpierw dostarczyć najemcy 30-dniowe pisemne wypowiedzenie, prawidłowo doręczone (przez Notariusza Publicznego/listem poleconym), dając mu szansę na naprawienie problemu, zanim formalnie rozpocznie się postępowanie eksmisyjne [25][2][4][22]
[23]
[5][17]
[18]
[21].
Eksmisja po wygaśnięciu umowy: Podstawy i zasada 12 miesięcy
Co jeśli wynajmujący chce odzyskać nieruchomość po naturalnym zakończeniu umowy najmu? Artykuł 25(2) obejmuje ten scenariusz, ale ponownie, tylko z określonych powodów i z bardzo rygorystycznym wymogiem dotyczącym wypowiedzenia [25][1][2]
[3][6][22][9][23][5]
[15]. Absolutnie kluczowe jest tutaj obowiązkowe 12-miesięczne pisemne wypowiedzenie [1][2][3][6]. To nie jest sugestia; to prawo [3].
Wypowiedzenie to musi być dostarczone przez Notariusza Publicznego lub listem poleconym, jasno określając jedną z prawnie uzasadnionych przyczyn potrzeby odzyskania nieruchomości [1][2][6][22][15]. Ten 12-miesięczny okres jest niepodważalny [3]. Uzasadnione podstawy zgodnie z Artykułem 25(2) są dość szczegółowe:
Jest ważny haczyk, jeśli wynajmujący eksmituje na użytek własny, objęty Artykułem 26. Nie mogą ponownie wynająć nieruchomości przez dwa lata (mieszkalnej) lub trzy lata (niemieszkalnej) po jej odzyskaniu [3][4]
[7]
[12]. Jeśli to zrobią, pierwotny najemca może ubiegać się o odszkodowanie [4][7]. Co ciekawe, toczy się dyskusja prawna sugerująca, że ważne 12-miesięczne wypowiedzenie może być związane z samą nieruchomością, co oznacza, że nowy właściciel mógłby potencjalnie odziedziczyć i działać na podstawie wypowiedzenia doręczonego przez poprzedniego właściciela, chociaż jest to obszar wciąż ewoluujący [1].
Wypowiedzenie eksmisyjne: Jak zrobić to poprawnie
Możesz tu zauważyć pewien wzorzec: wypowiedzenie eksmisyjne jest wszystkim. Błędne sporządzenie go może całkowicie udaremnić próbę odzyskania nieruchomości przez wynajmującego [1][22]. Absolutnie kluczowe jest przestrzeganie prawidłowego okresu wypowiedzenia (30 dni na naprawienie naruszeń zgodnie z Art. 25(1), 12 miesięcy z określonych powodów związanych z końcem umowy najmu zgodnie z Art. 25(2)) [25][2][4][22][23][5][17][18][21][1][3][6][15].
Wypowiedzenie musi być sporządzone na piśmie, jasno określać uzasadnioną prawnie przyczynę eksmisji wymienioną w Artykule 25 i być dostarczone oficjalnymi kanałami – zazwyczaj przez Notariusza Publicznego lub listem poleconym [1][2][6][22][15]. Niespełnienie któregokolwiek z tych wymogów może unieważnić wypowiedzenie, co oznacza, że proces eksmisji nie może legalnie przebiegać na jego podstawie [1][22]. Precyzja jest kluczowa.
Rozwiązywanie sporów: Centrum Rozstrzygania Sporów Najmu (RDC)
Co się dzieje, gdy wynajmujący i najemcy nie mogą dojść do porozumienia? Wtedy wkracza Centrum Rozstrzygania Sporów Najmu (RDC) 
[24]
[16][18][19]. Utworzone Dekretem nr 26 z 2013 r., RDC jest wyspecjalizowanym organem sądowym w ramach Dubajskiego Departamentu Gruntów (DLD), zaprojektowanym specjalnie do rozpatrywania sporów związanych z umowami najmu [24][16][19]. Jego celem jest zapewnienie szybkich, przejrzystych i dokładnych rozwiązań konfliktów dotyczących czynszu, eksmisji, konserwacji, kaucji zabezpieczających lub naruszeń umowy [19][25]
[13].
2.
Zbierz dokumenty: To kluczowe. Będziesz potrzebować zarejestrowanej w systemie Ejari umowy najmu, dokumentów tożsamości, aktu własności (dla wynajmujących), dowodów wpłat, kopii wszelkich zawiadomień lub istotnych e-maili, zdjęć, rachunków – w zasadzie wszystkiego, co wspiera Twoje roszczenie 
[10][13]
[14]
[20]. Pamiętaj, że wszystkie dokumenty muszą być w języku arabskim lub posiadać uwierzytelnione tłumaczenie prawne [10][20].
4.
Uiść opłaty: Złożenie skargi wiąże się z opłatą, zazwyczaj 3,5% rocznego czynszu, z minimalnymi i maksymalnymi limitami (np. min. 500 AED, maks. 20 000 AED, chociaż limity mogą się nieznacznie różnić) [10][13][14]
[27]. Spodziewaj się dodatkowych kosztów administracyjnych, tłumaczeniowych i za doręczenie usług [10][13][14][20][27].
6.
7.
Możliwość odwołania: Jeśli nie zgadzasz się z pierwotnym wyrokiem, możesz mieć możliwość odwołania się do Komitetu Apelacyjnego w ciągu 15 dni, w zależności od wartości lub rodzaju sprawy (sprawy o eksmisję często dopuszczają odwołania) [10][13][27]. Dalsze odwołania do Sądu Kasacyjnego są możliwe w przypadku spraw o bardzo wysokiej wartości [13].
Kluczowe wnioski dla najemców i wynajmujących
Co to wszystko oznacza dla Ciebie?
•
Najemcy: Znaj swoje prawa! Wynajmujący nie może Cię tak po prostu wyrzucić; potrzebuje uzasadnionych podstaw zgodnie z Artykułem 25 i musi dostarczyć odpowiednie wypowiedzenie, zwłaszcza kluczowe 12-miesięczne wypowiedzenie w przypadku eksmisji z określonych powodów po zakończeniu umowy najmu [25][22][1][6][15]. Jeśli czujesz, że Twoje prawa są naruszane, RDC jest po to, by pomóc [25]
[8][13].
•
Wynajmujący: Przestrzegaj litery prawa. Ściśle trzymaj się podstaw z Artykułu 25 i upewnij się, że Twoje wypowiedzenia (format, doręczenie, termin, powód) są doskonałe, aby uniknąć unieważnienia próby eksmisji [2][22][17][1][15]. Korzystaj z RDC w przypadku uzasadnionych sporów, których nie można rozwiązać polubownie [13][19].
Wypróbuj za darmo