Ваша недвижимость в Дубае: Freehold или Leasehold – что выбрать?
9 мая 2025 г.
Копировать ссылку
Источники
19
Показать источники в тексте
Мечта о владении недвижимостью в ослепительном, динамичном Дубае — сильный магнит для многих экспатов и инвесторов. Но ориентироваться на местном рынке недвижимости означает понимать некоторые ключевые различия в типах собственности, особенно для тех, кто не является гражданином ОАЭ 
[1]. Очень важно разобраться в этом правильно. Это руководство разъяснит основные различия между владением недвижимостью на правах Freehold (полной собственности) и Leasehold (долгосрочной аренды), основываясь непосредственно на законодательстве Дубая, и поможет тебе сделать осознанный выбор, соответствующий твоим целям и бюджету 
[3]
[7]
[14]. Конкретные законы, принятые в начале 2000-х годов, открыли путь для иностранного владения, но, как правило, только в определенных специально отведенных зонах 
[19][14]
[17].
Что такое Freehold (полная собственность) в Дубае?
Итак, что же именно означает Freehold в контексте недвижимости Дубая? Проще говоря, владение на правах Freehold предоставляет тебе полные и абсолютные права как на сам объект недвижимости, так и на землю, на которой он расположен, на неограниченный срок [3]
[4][7]
[9][14]. Считай это самой полной формой доступной собственности; никаких временных ограничений нет [3]
[8]. Когда ты покупаешь freehold, твое имя официально регистрируется в Земельном департаменте Дубая (DLD), и ты получаешь свидетельство о праве собственности (title deed) в качестве подтверждения владения [1][4][9]. Это обеспечивает значительную безопасность и ясность.
Иностранцы, независимо от того, проживаешь ли ты в Дубае как экспат-резидент или покупаешь из-за рубежа, могут приобретать недвижимость на правах freehold, но есть ключевое условие: она должна находиться в определенных «специально отведенных зонах freehold», как это определено законодательством Дубая, например, Постановлением № 3 от 2006 года [1][4][7]
[12][19][14][17]. Интересно, что возрастных ограничений для владения недвижимостью в этих зонах не упоминается [1][4]. Как владелец freehold, ты имеешь полный контроль – можешь жить в недвижимости, продавать ее, когда захочешь, сдавать в аренду арендаторам, закладывать, вносить изменения (соблюдая, конечно, строительные нормы) и, что важно, передавать по наследству [3][9][14].
Интересно, где находятся эти специально отведенные зоны freehold? Они включают многие из самых востребованных районов Дубая. Ты найдешь варианты квартир в таких местах, как Dubai Marina, Downtown Dubai, Jumeirah Lake Towers (JLT) и Business Bay [7][8]
[11]
[13][17]
[18]. Для вилл популярными зонами freehold являются Arabian Ranches, Emirates Hills, The Springs и Jumeirah Park [7][8][11][13][17][18]. Районы смешанного использования, предлагающие как квартиры, так и виллы, такие как Palm Jumeirah, Jumeirah Village Circle (JVC), Dubai Hills Estate и DAMAC Hills, также предназначены для владения на правах freehold [7][8][11][13][17][18]. Только помни, это не исчерпывающий список, и всегда лучше сверяться с официальными источниками DLD [8][11][13][17][18]. Главное преимущество заключается в том, что полная собственность предлагает долгосрочную безопасность и потенциал для роста капитала [3][14]. Однако недвижимость freehold обычно имеет более высокую первоначальную цену покупки, и тебе нужно будет заложить в бюджет сбор за передачу прав собственности DLD (около 4%) и текущие расходы на обслуживание [3]
[6][7].
Что такое Leasehold (долгосрочная аренда) в Дубае?
Теперь давай рассмотрим альтернативу: владение на правах Leasehold. Эта модель предоставляет тебе право пользоваться и занимать недвижимость в течение фиксированного, длительного периода, но, что крайне важно, ты не владеешь землей, на которой построен объект [3][6][7][9][14]. Сама земля остается в собственности владельца freehold, которого в данном контексте часто называют арендодателем [3][6]. Сроки leasehold обычно длительные, часто достигают 99 лет [1][3][6][7][9][14]. Что происходит, когда срок аренды истекает? Как правило, право собственности на недвижимость возвращается к владельцу freehold, если нет соглашения о продлении аренды [3][6][14].
Иностранцы могут приобретать права leasehold в Дубае, и такие возможности могут быть найдены в районах за пределами специально отведенных зон freehold, а иногда и в рамках конкретных проектов внутри этих зон [1][3]. Некоторые районы, исторически известные объектами leasehold, включают части Deira, Bur Dubai, Dubai Silicon Oasis и Mirdif, хотя доступность варьируется [3]. Как владелец leasehold, твои права более ограничены по сравнению с владельцем freehold [3][6]. Хотя у тебя есть право жить или пользоваться недвижимостью в течение срока аренды, внесение значительных изменений или ремонт обычно требуют разрешения от владельца freehold [3][6][9]. Субаренда недвижимости также может потребовать согласия владельца freehold [9]. Возможность передачи прав аренды наследникам может зависеть от конкретных условий, изложенных в договоре аренды [14].
Почему стоит рассмотреть leasehold? Основным привлекательным моментом часто является более низкая первоначальная цена покупки по сравнению с freehold, что делает его более доступной точкой входа на рынок недвижимости Дубая [3][6]. Кроме того, владелец freehold часто несет ответственность за обслуживание конструкции здания и общих зон, хотя владелец leasehold обычно обязан платить земельную ренту и сервисные сборы [6][9]. Это делает leasehold потенциально подходящим, если у тебя более краткосрочные планы (в пределах срока аренды) или ты работаешь с более жесткими бюджетными ограничениями [3][14]. Однако важно осознавать и недостатки: ты не владеешь землей, твой контроль над изменениями в недвижимости ограничен, стоимость недвижимости может снижаться по мере сокращения оставшегося срока аренды, а продление аренды в будущем может потребовать значительных затрат [6]. Тебе также придется учитывать текущие расходы, такие как земельная рента и сервисные сборы [6][9].
Freehold vs. Leasehold: Краткое сравнение
Давай разберем основные различия по пунктам:
Понимание прав Usufruct: Еще один вариант?
Помимо freehold и leasehold, в Дубае существует еще одно право на недвижимость, называемое Usufruct (узуфрукт) [1]
[5]. Оно предоставляет физическому лицу право пользоваться недвижимостью, принадлежащей другому лицу, и извлекать из нее выгоду – например, проживая в ней или сдавая в аренду – в течение определенного длительного периода, часто до 99 лет, фактически не владея правом собственности [1]
[2][5]&size=28)
[10]
[15]
[16]. Регулируемое Гражданским кодексом ОАЭ (статьи 1333-1348), ключевое отличие заключается в акценте на использовании и выгоде, как правило, без права вносить значительные конструктивные изменения [2][10][15]. Это альтернативное право долгосрочного пользования, потенциально полезное там, где freehold недоступен или нежелателен, и требует регистрации в DLD [1][2][5][16].
Ключевые моменты для покупателей-экспатов
Покупка недвижимости где бы то ни было требует тщательного обдумывания, и Дубай – не исключение. Комплексная проверка (due diligence) абсолютно необходима, прежде чем ты примешь на себя обязательства [12][14]. Ты должен тщательно изучить и проверить точный тип предлагаемой собственности – это Freehold, Leasehold или даже Usufruct [1][6][7][14]? Помни, местоположение имеет первостепенное значение, особенно если ты нацелен на freehold. Для иностранцев истинное владение freehold возможно только в этих официально отведенных зонах [1][4][7][12]. Всегда проверяй статус местоположения недвижимости по официальной информации DLD [12].
Понимание полного спектра затрат также жизненно важно. Для freehold ожидай более высокую первоначальную цену покупки, сбор за передачу прав DLD (около 4%), а также текущие сервисные сборы и обязанности по техническому обслуживанию [3][6][7]. При leasehold, хотя первоначальная стоимость может быть ниже, ты должен учитывать регулярную земельную ренту, сервисные сборы и потенциальную стоимость продления аренды в будущем [3][6][9].
В конечном счете, твое решение должно полностью соответствовать твоим личным целям и обстоятельствам. Ты ищешь дом на длительный срок или базу на более короткий период? Каков твой реалистичный бюджет? Насколько важен полный контроль и гибкость в отношении недвижимости [3][7][14]? Не стесняйся обращаться за профессиональным советом. Консультации с зарегистрированными в RERA агентами по недвижимости и юристами, специализирующимися на законодательстве Дубая о недвижимости, настоятельно рекомендуются для навигации по сложностям и обеспечения защиты твоих интересов [12].
Как сделать выбор: Freehold или Leasehold?
Итак, как же тебе решить между freehold и leasehold? Давай подытожим основные компромиссы. Freehold предлагает постоянство и полный контроль, но сопряжен с более высокой первоначальной стоимостью и ограничен конкретными зонами [3][7][12][14]. Leasehold более доступен на начальном этапе и доступен шире, но предлагает меньше контроля и ограниченный срок владения [3][6][14].
Вот простое руководство, основанное на общих целях:
•
Выбирай Freehold, если: Ты ищешь постоянное или очень долгосрочное жилье в Дубае, желаешь полного контроля над своей недвижимостью, планируешь передать ее по наследству, инвестируешь в престижные специально отведенные зоны, и твой бюджет позволяет покрыть более высокие первоначальные расходы [3][9][14].
Единственно «лучшего» ответа нет. Правильный выбор действительно зависит от твоей индивидуальной финансовой ситуации, долгосрочных планов и терпимости к ограничениям, связанным с каждым типом собственности [3][7][14]. Понимание этих различий – жизненно важный первый шаг для любого экспата, желающего купить недвижимость и обеспечить себе собственный уголок Дубая [1]. Проведи тщательное исследование и всегда обращайся за экспертной помощью перед совершением столь значительных инвестиций [12].
Попробуйте бесплатно