Аренда в Дубае: Разгадайте законы и защитите свои права
9 мая 2025 г.
Копировать ссылку
Источники
38
Показать источники в тексте
U
En Wikipedia
Nyulawglobal
Atblegal
Brill
Uaelegislation Gov
U
Poacentral
Dlapiperdataprotection
Twocontinents
Bayut
Alowaislaw
Dubaicriminaldefense
En Wikipedia
Aldhaheriinternational
Horizlaw
Fotislaw
Uae-lawyers
Bayut
Bayut
Mydubailawyer
Tamimi
Opendata Fcsc Gov
Independent Co
Hzlegal
Matrixlaw Co
En Wikipedia
Lawyersindubai
Uk Practicallaw Thomsonreuters
Trowers
Journal Iaisambas Ac
Nortonrosefulbright
Jamesberrylaw
Zayedinternationalairport
Dvpc
Damacproperties
Dvpc
Google
Бурно развивающийся рынок аренды Дубая – магнит для людей со всего мира, но для ориентации в нем необходимо понимать правила игры
[5]. К счастью, в Дубае установлены четкие законы, регулирующие отношения между арендодателями и арендаторами, в первую очередь Закон № 26 от 2007 года с поправками, внесенными Законом № 33 от 2008 года
[1]
[3][5]
[9]
[10]
[26]
[31]
[32]
[33]. Эти нормы направлены на обеспечение справедливости и прозрачности в процессе аренды[1][3][5]
[20][31][33]. Контроль за всем осуществляет Агентство по регулированию недвижимости (RERA), входящее в состав Земельного департамента Дубая (DLD)[1][3][10]
[13]
[34]
[37][31]. Это руководство разбирает основы: ваш договор аренды, жизненно важную систему регистрации Ejari, а также права и обязанности, которые вам необходимо знать для аренды жилья в Дубае в 2025 году.
Основа: Ваш договор аренды в Дубае
Прежде всего: в Дубае ваш договор аренды должен быть официальным письменным Договором аренды
[38][3]
[8]
[35]
[24]. Это не просто рекомендация, это требование закона[38][3][8]. Рассматривайте его как юридически обязывающий план вашей аренды, излагающий все согласованные условия[35][24]. Согласно Статье 4, этот договор должен включать ключевые детали, такие как информация об арендодателе и арендаторе, четкое описание недвижимости (адрес, площадь, номер участка), номер помещения DEWA, цель аренды (например, жилая), срок действия договора, размер арендной платы и график платежей, детали залогового депозита и дата подписания[38][3]
[21][35][24]
[18]. Всегда внимательно изучайте его перед подписанием[8].
Регистрация Ejari: Придание официального статуса вашему договору
Итак, вы подписали договор. Что дальше? Регистрация Ejari. Ejari, что в переводе с арабского означает «Моя аренда», — это онлайн-система RERA для официальной регистрации договоров аренды[38][3][10][13]&size=28)
[14][24]
[29]. Это необязательно? Абсолютно нет. Закон № 33 от 2008 года (Статья 4) делает регистрацию Ejari обязательной для всех договоров аренды в Дубае[38]
[2][3][5][10][24][37][18].
Почему столько внимания уделяется Ejari? Система выполняет несколько важнейших функций. Регистрация вашего договора делает его юридически действительным и подлежащим исполнению в случае споров[24]. Это помогает регулировать рынок аренды, защищает права как арендодателей, так и арендаторов путем создания официальной записи и минимизирует недоразумения[38][3][10][13][35][29]. Это также предотвращает мошенничество, например, сдачу одной и той же единицы недвижимости нескольким лицам, и часто требуется для подключения основных услуг, таких как ваш счет DEWA (электричество и вода)[2][13][29].
Обычно за регистрацию Ejari отвечает арендодатель, но эта обязанность может быть делегирована[38][5]. Регистрация происходит через портал Ejari, приложение Dubai REST или утвержденные центры по набору текстов (typing centers)[38][21][18]. Вам понадобятся такие документы, как подписанный договор, удостоверения личности/паспорта/визы, копия свидетельства о праве собственности на недвижимость (Title Deed), последний счет DEWA, регистрационный сбор, а также, возможно, IBAN арендодателя и предыдущий Ejari для продления[21][35][24][18]. После завершения вы получите сертификат Ejari с уникальным номером, подтверждающий официальную регистрацию вашего договора[18].
Роль RERA в вашей аренде
Вы будете часто слышать упоминание RERA. Являясь регуляторным подразделением Земельного департамента Дубая (DLD), RERA является основным государственным органом, контролирующим сектор недвижимости Дубая, включая аренду[1][3][10][13][34]
[25][37][29][31]. RERA устанавливает и обеспечивает соблюдение законов об аренде, управляет важнейшей системой Ejari и регулирует повышение арендной платы с помощью своего Индекса аренды и Калькулятора[1][3][10][13][34][29][38][24][5][26]. Они также лицензируют агентов по недвижимости и управляющих недвижимостью, обеспечивая профессиональные стандарты[38][13][34][29]. Хотя официальные споры передаются в Центр по урегулированию арендных споров (RDSC), RERA предоставляет нормативную базу и инструменты, которые направляют их разрешение[1][3][10]
[11][25][26]
[28].
Права и обязанности арендатора в Дубае
Как арендатор в Дубае, вы обладаете определенными правами, призванными обеспечить справедливое обращение и безопасное жилье. Вы имеете право получить недвижимость в хорошем состоянии, готовую к использованию[38][2][35][1]. Вы имеете право на спокойное пользование и неприкосновенность частной жизни; арендодателям требуется разрешение и уведомление (обычно за 24-48 часов) для входа, за исключением чрезвычайных ситуаций[10][28]
[4][5][8]
[15]
[16][37]. Капитальный ремонт, как правило, является обязанностью арендодателя (Статья 16)[2][3][5]
[6][8][10]
[12]
[17]
[22][25]. Вы защищены от несправедливого повышения арендной платы, которое регулируется Индексом RERA и требует уведомления за 90 дней[4][5][21][25][26]
[27][33][2][3]. Вы, как правило, имеете право на продление договора, если только у арендодателя нет особых законных оснований и он не уведомил вас за 12 месяцев[1][2][3][4][5][9][10][20]
[23][25][26]
[36][37]
[30]. Ваш залоговый депозит должен быть возвращен (за вычетом обоснованных удержаний) при выезде (Статья 20)[38][3][8][11]
[19]. Вы защищены от несправедливого выселения (Статья 25) и имеете право подавать жалобы в RDSC[1][2][4][5][9][10][23][25][27][36][30][11][17][20][21][28]. Крайне важно, что вы имеете право на письменный договор, зарегистрированный в Ejari[1][2][3][8][10].
Наряду с этими правами существуют и обязанности. Своевременная оплата аренды имеет первостепенное значение (Статья 19)[1][2][5][20]. От вас ожидается выполнение мелкого ремонта[1][2][6][12][14][17][22][24]. Используйте недвижимость только по ее прямому жилому назначению и избегайте причинения ущерба сверх нормального износа[1][4][9][20][35][36]
[7][12][17]. Получайте письменное разрешение на любые переделки и не сдавайте жилье в субаренду без явного согласия арендодателя[1][2][3][7][20][35][4][5][9][23][27]. Соблюдайте правила здания, оплачивайте коммунальные услуги (Статья 22) и возвращайте недвижимость в хорошем состоянии при выезде (Статья 21)[8][2][20][37][1][19][35].
Права и обязанности арендодателя в Дубае
Арендодатели также имеют четкий набор прав и обязанностей. Они имеют право на своевременное получение арендной платы и запрос залогового депозита (обычно 5-10% от годовой арендной платы)[4][5][35][27][37][33][38][3][7][8][11][19][20][31]. Арендодатели могут осматривать недвижимость при надлежащем уведомлении и истребовать ее обратно при определенных юридических условиях, таких как неуплата или для личного пользования/продажи по окончании контракта, соблюдая строгие процедуры уведомления (Статья 25)[5][6][10][15][16][27][37][31][2][3][4][9][20][23][25][26][36][30]. Они могут требовать компенсацию за ущерб сверх нормального износа и должны одобрять любые изменения, вносимые арендатором[3][11][19][35][27][2][7][20].
Обязанности арендодателей включают передачу недвижимости в хорошем, пригодном для использования состоянии (Статья 15) и проведение капитального ремонта (Статья 16)[38][2][7][35][1][5][33][3][6][8][10][12][14][17][20][22][24][25]. Регистрация договора в Ejari является обязательной[38][2][3][5][10][35][24][37]. Они должны уважать частную жизнь арендатора, соблюдать правила RERA по повышению арендной платы (уведомление за 90 дней) и точно следовать юридическим процедурам выселения[5][8][10][15][16][28][4][21][25][26][27][37][33][9][23][36][30]. Своевременный возврат залогового депозита (Статья 20) и непрепятствование использованию арендатором недвижимости (Статья 17) также являются ключевыми обязанностями[38][3][8][11][19][2][7][20][35]. Как правило, арендодатели оплачивают сервисные сборы за недвижимость, если иное не оговорено[6].
Ключевые моменты: Техническое обслуживание, депозиты, арендная плата и выселение
Давайте проясним некоторые распространенные моменты, вызывающие путаницу. Техническое обслуживание делится: серьезные проблемы, такие как конструктивные дефекты, центральное кондиционирование или крупные неисправности сантехники/электрики, — это работа арендодателя (Статья 16)[2][6][12][14][17][22][25]. Мелкий текущий ремонт, такой как замена лампочек или небольшие исправления, обычно ложится на арендатора, часто определяемый порогом стоимости в договоре[6][12][14][17][22][24]. Залоговые депозиты (обычно 5% для немеблированной недвижимости, 10% для меблированной) покрывают ущерб сверх нормального износа или неоплаченные долги; они должны быть возвращены по окончании срока аренды (Статья 20)[38][3][8][11][19][7]. Повышение арендной платы может происходить только при продлении договора, должно соответствовать Калькулятору индекса арендной платы RERA и требует уведомления от арендодателя за 90 дней[4][5][34][21][25][26][27][37][33]. Что касается продления и выселения, арендаторы, как правило, имеют право на продление. Если арендодатель хочет вернуть недвижимость по истечении срока по определенным причинам (например, продажа или личное пользование — Статья 25(2)), он должен уведомить об этом за 12 месяцев через официальные каналы (нотариус/заказное письмо)[1][2][3][4][5][9][10][20][23][25][26][36][37][30]. Любые изменения условий при продлении также требуют уведомления за 90 дней[2][26]. Выселение в течение срока аренды возможно только при серьезных нарушениях, таких как неуплата после уведомления или незаконная субаренда (Статья 25(1))[4][9][23][27][36].
Практические советы для разных арендаторов
Независимо от того, новичок ли вы в Дубае, опытный житель или арендодатель, вот на что следует обратить внимание:
Для новых экспатов/арендаторов: Ознакомьтесь с Договором аренды перед подписанием[8]. Всегда убеждайтесь, что ваш договор зарегистрирован в Ejari – это жизненно важно для юридической защиты и получения услуг[2][3][10][37][38][24]. Тщательно документируйте состояние недвижимости при въезде[11][19]. Поймите основы: капитальный ремонт обычно является обязанностью арендодателя, мелкий – вашей, а ваша частная жизнь должна уважаться с требованием уведомления для входа[2][6][12][17][22][5][8][10][15][16][28].
Для долгосрочных жителей: Обращайте пристальное внимание на сроки уведомления о продлении (90 дней для изменения условий/повышения арендной платы, 12 месяцев для особых причин возврата недвижимости арендодателем)[2][3][5][9][23][26][36][30]. Всегда самостоятельно проверяйте Калькулятор индекса арендной платы RERA, прежде чем соглашаться на повышение арендной платы[4][34][21][37]. Поддерживайте хорошую связь с вашим арендодателем и ведите учет[3][5][6]. Знайте свои сильные меры защиты от выселения согласно закону[2][4][9][23][26][36].
Для арендодателей/инвесторов: Регистрация Ejari не подлежит обсуждению для каждого договора[38][2][3][5][10][37]. Строгое соблюдение правил RERA по повышению арендной платы, техническому обслуживанию, уведомлениям и процедурам выселения является обязательным[1][2][7][34][18][4][9][23][36]. Используйте четкие, подробные договоры и обращайтесь с залоговыми депозитами справедливо и законно[3][5][11][12][21][24][37][19]. Если делегируете, пользуйтесь услугами только лицензированных RERA управляющих недвижимостью[38].
Краткий глоссарий: Ключевые термины аренды в Дубае
Понимание вашего договора аренды и обеспечение его регистрации через Ejari является основой для гладкого опыта аренды в Дубае. Знание своих прав и обязанностей, независимо от того, являетесь ли вы арендатором или арендодателем, и соблюдение правил RERA способствует четкой коммуникации и помогает предотвращать споры. Честно говоря, хорошо понятый процесс значительно облегчает аренду в этом оживленном городе для всех участников.
Попробуйте бесплатно