Dubai'de Kiracı ve Ev Sahibi Olmak: Bilmeniz Gereken Tüm Haklar
9 Mayıs 2025
Bağlantıyı Kopyala
Kaynaklar
46
Metinde Kaynakları Göster
U
En Wikipedia
Nyulawglobal
Atblegal
Brill
Uaelegislation Gov
U
Poacentral
Dlapiperdataprotection
Twocontinents
Bayut
Alowaislaw
Dubaicriminaldefense
En Wikipedia
Aldhaheriinternational
Horizlaw
Fotislaw
Uae-lawyers
Bayut
Bayut
Mydubailawyer
Tamimi
Opendata Fcsc Gov
Independent Co
Hzlegal
Matrixlaw Co
En Wikipedia
Lawyersindubai
Uk Practicallaw Thomsonreuters
Trowers
Journal Iaisambas Ac
Nortonrosefulbright
Jamesberrylaw
U
Pinsentmasons
Tasheellegal
Smartraveller Gov
Fuse
Zayedinternationalairport
Dvpc
Damacproperties
Dvpc
Google
Dubairealtyindia
Rdc Gov
Davidsoncolaw
Dubai'nin canlı, hızlı tempolu emlak piyasasında kiracı olmak, hem yurt dışında yaşayanlar hem de yerleşik halk için heyecan verici bir olasılık olabilir, ancak yasal olarak nerede durduğunu bilmek çok önemli
[5]. İster mükemmel evini arayan bir kiracı ol, ister yatırımını yöneten bir ev sahibi, kuralları anlamak sorunsuz bir deneyimin anahtarıdır
[1]
[3][5]. Bu ilişki temel olarak 2007 tarihli 26 Sayılı Kanun ile düzenlenir ve bu kanun, genellikle Dubai Kiracılık Yasası olarak adlandırılan 2008 tarihli 33 Sayılı Kanun ile önemli ölçüde güncellenmiştir[1][3][5]
[9]
[10]
[26]
[31]
[32]
[33]. Her şeyi denetleyen kurum, Dubai Arazi Departmanı'nın (DLD) bir parçası olan ve piyasayı adil ve şeffaf tutmak için çalışan Gayrimenkul Düzenleme Kurumu'dur (RERA)[1][3][10]
[13]
[39]
[42][31]. Bu rehber, Dubai'deki hem kiracılar hem de ev sahipleri için temel hak ve sorumlulukları açıklamaktadır.
Temel Unsurlar: RERA, Ejari ve Kira Sözleşmesi
Ayrıntılara girmeden önce, herhangi bir Dubai kira sözleşmesinin temel yapı taşlarını ele alalım. DLD'nin düzenleyici kolu olan RERA, Kiracılık Yasası'na dayanarak kira piyasasının kurallarını belirler, şeffaflığı sağlar ve ilgili herkesin hak ve görevlerini tanımlar[1][3][10][13][39]
[25]
[29][31]. Kiracılar, ev sahipleri ve yatırımcılar için istikrarlı bir ortam yaratmayı hedeflerler[1][3][10][13][39][25][29].
Bu sistemin merkezinde, "Kiram" anlamına gelen Ejari bulunur
[43][3][10][13]&size=28)
[14]
[24][29]. Bunu, kira sözleşmen için resmi bir onay damgası gibi düşünebilirsin. Kira sözleşmeni Ejari aracılığıyla kaydettirmek, 2008 tarihli 33 Sayılı Kanun'un 4. Maddesi uyarınca zorunludur[43]
[2][3][5][10][24][42]
[18]. Neden bu kadar önemli? Bir Ejari kaydı, sözleşmeni yasal olarak geçerli kılar, resmi bir kayıt oluşturarak her iki tarafın haklarını korur, dolandırıcılığı önlemeye yardımcı olur ve DEWA (elektrik ve su) hesabın gibi temel hizmetleri kurmak için genellikle gereklidir[43][2][3][10][13]
[40][29][24]. Genellikle kaydı ev sahibi yapar, ancak bu görev devredilebilir[43][5].
Son olarak, Kira Sözleşmesi'nin kendisi temel taştır[43][3]
[8][40][24]. Dubai yasaları, tüm şartları belirten yazılı bir anlaşma gerektirir[43][3][8]. Bu yasal olarak bağlayıcı belge, ev sahibi ve kiracı bilgileri, mülk tanımı (adres, büyüklük, parsel numarası, DEWA numarası), kira süresi (genellikle bir yıl), kira bedeli ve ödeme planı, güvenlik depozitosu miktarı ve kullanım amacı (örneğin, konut) gibi önemli ayrıntıları içermelidir[43][3]
[21][40][24][18]. İmzalamadan önce bu sözleşmeyi her zaman dikkatlice oku – bu, kiracılığın için yol haritandır[8].
Dubai'de Kiracı Hakları: Neler Hakkın Var
Dubai'de bir kiracı olarak, yasa sana birçok önemli koruma sağlar. Mülkü, amaçladığın şekilde kullanıma hazır, iyi ve yaşanabilir durumda teslim alma hakkın vardır (Madde 15)[43][2][40][1]. Bu, yapısal olarak sağlam ve çalışan tesisatlara sahip olması gerektiği anlamına gelir[1]. Ayrıca, ev sahibinden gereksiz rahatsızlıklar olmaksızın evinin huzurlu bir şekilde keyfini çıkarma hakkın vardır[10]
[28]. Gizliliğin korunur; ev sahipleri genellikle denetimler veya bakım gibi acil olmayan nedenlerle girmeden önce iznini ve önceden bildirimini (genellikle 24-48 saat) almalıdır
[4][5][8][10]
[15]
[16][42][28].
Bakım söz konusu olduğunda, sözleşmende aksi belirtilmedikçe, mülkü kullanma yeteneğini etkileyen önemli onarımlar olan büyük bakımdan genellikle ev sahibi sorumludur (Madde 16)[2][3][5]
[6][8][10]
[12]
[17]
[22][25]. Ayrıca haksız kira artışlarından da korunursun; artışlar RERA Kira Endeksi tarafından düzenlenir ve ev sahibin kirayı artırmayı planlıyorsa yenilemeden 90 gün önce sana bildirimde bulunmalıdır[2][3][4][5][21][25][26]
[27][33]. Genellikle, ev sahibinin tahliye için belirli yasal gerekçeleri (satış veya kişisel kullanım gibi) olmadıkça ve resmi kanallar aracılığıyla zorunlu 12 aylık bildirimi sağlamadıkça sözleşmeni yenileme hakkın vardır[1][2][3][4][5][9][10]
[20]
[23][25][26]
[41][42]
[30]. Ayrılırken, normal aşınma ve yıpranmanın ötesindeki hasarlar için haklı kesintiler düşüldükten sonra güvenlik depozitonu geri alma hakkın vardır (Madde 20)[43][3][8]
[11]
[19]. Önemli olarak, keyfi olarak tahliye edilemezsin; tahliye yalnızca Madde 25'te belirtilen belirli yasal gerekçelerle, uygun prosedürler izlenerek izin verilir[1][2][4][5][9][10][23][25][27][41][30]. Anlaşmazlıklar ortaya çıkarsa, Kira Uyuşmazlıkları Çözüm Merkezi'ne (RDSC) şikayette bulunma hakkın vardır[1][3][10][11][17][20][21][28][30].
Kiracı Sorumlulukları: Yükümlülüklerin
Haklarla birlikte sorumluluklar da gelir. Bir kiracı olarak, birincil görevin kirayı kararlaştırılan tarihlerde ödemektir (Madde 19)[1][2][5][20]. Ev sahibinin yazılı bildiriminden sonraki 30 gün içinde ödeme yapmamak tahliye nedeni olabilir[4][9][23][41]. Ayrıca, ampul değiştirmek veya küçük sızıntıları gidermek gibi bir mülkte yaşamanın getirdiği rutin bakım olan küçük bakımı üstlenmen beklenir[1][2][6][12][14][17][22][24]. Sözleşmeler genellikle neyin "küçük" sayıldığını tanımlar, bazen bir maliyet sınırı belirler (örneğin, 500 AED altındaki onarımlar)[2][6][12][14][17][22].
Mülkü yalnızca kullanım amacına uygun (örneğin, konut) kullanmalı ve yasa dışı faaliyetlerden kaçınmalısın[1][4][9][20][40][41]. Kasıtlı hasara neden olmamak veya mülkün güvenliğini tehlikeye atabilecek değişiklikler yapmamak önemlidir; normal aşınma ve yıpranmanın ötesinde ihmalden kaynaklanan hasarlardan sen sorumlusun[1][3][4][5][6]
[7][9][12][17]. Tadilat mı planlıyorsun? Önce ev sahibinin yazılı iznini alman gerekir[1][2][3][7][20][40]. Mülkün herhangi bir bölümünü ev sahibinin yazılı izni olmadan alt kiraya vermek yasaktır ve tahliyeye yol açabilir[1][4][5][7][9][23][27]. Bina veya site kurallarına uymayı, aksi kararlaştırılmadıkça DEWA gibi faturalarını ödemeyi (Madde 22) ve son olarak, kira süresi sona erdiğinde mülkü teslim aldığın aynı durumda, normal aşınma ve yıpranmaya izin vererek iade etmeyi unutma (Madde 21)[1][2][8][19][20][40][42].
Dubai'de Ev Sahibi Hakları: Neler Hakkın Var
Dubai'deki ev sahiplerinin de yasalarla korunan belirli hakları vardır. En temel hakkın, kararlaştırılan kirayı kiracıdan zamanında almaktır[4][5][40][27][42][33]. Olası hasarları veya ödenmemiş borçları karşılamak için kira başlangıcında bir güvenlik depozitosu toplama hakkın vardır[43][3][7][8][11][19][20][40][31]. Kiracıya makul bir ön bildirimde bulunmak ve gizliliğine saygı göstermek koşuluyla mülkünü periyodik olarak denetleyebilirsin[5][6][10][15][16][27][42][31].
Kiracılık Yasası'nın 25. Maddesi'nde belirtilen belirli yasal koşullar altında, mülkünü geri alma hakkın vardır[2][3][4][5][9][10][20][23][25][26][27][41][42][30]. Bu, sözleşme süresi boyunca kiracının ciddi ihlalleri nedeniyle tahliyeyi veya sözleşme bitiminde belirli nedenlerle (kişisel kullanım veya satış gibi) tahliyeyi içerir, ancak doğru yasal bildirimin (genellikle resmi kanallar aracılığıyla 12 ay) verilmesi koşuluyla[2][3][4][5][9][10][20][23][25][26][27][41][42][30]. Bir kiracı normal aşınma ve yıpranmanın ötesinde hasara neden olursa, onarımlar için güvenlik depozitosunu kullanabilir veya daha fazla tazminat talep edebilirsin[3][11][19][40][27]. Ayrıca kiracının mülk değişiklik taleplerini onaylama veya reddetme hakkın da vardır[2][7][20][40].
Ev Sahibi Sorumlulukları: Yükümlülüklerin
Ev sahiplerinin kiracılarına karşı önemli yükümlülükleri vardır. Mülkü, kiracının kullanım amacına uygun, iyi ve yaşanabilir durumda teslim etmelisin (Madde 15)[43][2][7][40][1][5][33]. Temel bir sorumluluk, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, yapısal sorunları, klima, sıhhi tesisat veya elektrik tesisatı gibi ana sistemlerdeki sorunları veya kiracının kullanımını engelleyen herhangi bir kusuru gidermek olan büyük bakım ve onarımları üstlenmektir (Madde 16)[2][3][5][6][7][8][10][12][14][17][20][22][24][25]. Ev sahipleri ayrıca kira sözleşmesini Ejari sistemine kaydetmekten de sorumludur[43][2][3][5][10][40][24][42].
Kiracının gizliliğine saygı duymak çok önemlidir; acil olmayan nedenlerle mülke girmeden önce yeterli bildirimde bulunmalı ve kiracının kişisel bilgilerini korumalısın[5][8][10][15][16][28]. Herhangi bir kira artışı, RERA yönetmeliklerine ve Kira Endeksi'ne kesinlikle uymalı ve yenilemeden 90 gün önce bildirimde bulunulmalıdır[2][3][4][5][21][25][26][27][42][33]. Tahliye gerekirse, Noter veya Taahhütlü Posta gibi resmi kanalları kullanarak yasada belirtilen kesin yasal gerekçeleri ve bildirim prosedürlerini (Madde 25) izlemelisin[2][4][5][9][23][25][26][41][42][30]. Kira süresi sona erdikten sonra güvenlik depozitosunu (veya haklı kesintilerden sonra kalan bakiyeyi) derhal iade etmelisin (Madde 20)[43][3][8][11][19]. Kiracının mülkü kullanma yeteneğine müdahale etmemelisin (Madde 17) ve sözleşmede aksi belirtilmedikçe genellikle mülk hizmet bedellerini ödemekten sen sorumlusun[2][7][20][40][6].
Önemli Kiralama Konularında Yol Bulma
Dubai kiralamalarındaki bazı yaygın kafa karışıklığı alanlarını ele alalım. İlk olarak: bakım. Kim neyi tamir eder? Genellikle yasa (Madde 16) ve çoğu sözleşme büyük bakımı ev sahibine yükler[2][6][12][17][22][25]. Bu, yapısal sorunlar, merkezi klima arızaları, büyük sıhhi tesisat veya elektrik arızaları gibi yaşanabilirlik için gerekli olan önemli sorunları kapsar[6][12][14][17][22]. Ampul değiştirmek veya küçük sızıntıları gidermek gibi günlük bakım olan küçük bakım genellikle kiracıya düşer[6][12][14][17][22][24]. Sözleşmeler bunu genellikle netleştirir, bazen bir maliyet eşiği belirler (örneğin, 500 AED altındaki onarımlar küçüktür)[2][6][12][14][17][22].
Kira artışları başka bir sıcak konudur. Durum şu: ev sahipleri kirayı yalnızca sözleşme yenilendiğinde artırabilir, dönem içinde değil[4][5][21][25][26][27][33]. Herhangi bir artış, kiranı bölgedeki benzer mülklerle karşılaştıran resmi bir araç olan RERA Kira Endeksi Hesaplayıcısı ile uyumlu olmalıdır[4][5][39][21][26][42]. İzin verilen artış yüzdesi, mevcut kiranın piyasa ortalamasının ne kadar altında olduğuna bağlıdır[1][4][26]. Kritik olarak, ev sahibi kirayı artırmayı planlıyorsa sözleşme sona ermeden önce sana 90 gün yazılı bildirimde bulunmalıdır[2][3][4][27][33]. Bildirim yoksa veya RERA sınırının üzerinde bir artış varsa, itiraz etme gerekçen olabilir[2][3].
Son olarak, güvenlik depozitosu. Bu genellikle eşyasız mülkler için yıllık kiranın %5'i ve eşyalı mülkler için %10'udur[7][8][11]. Amacı, kiracının neden olduğu normal aşınma ve yıpranmanın ötesindeki olası hasarları veya ödenmemiş borçları karşılamaktır[43][11][19][40]. Ev sahipleri rutin eskimeler veya küçük sürtünmeler için kesinti yapamaz[3][11][19]. Kira süresinin sona ermesi ve devir teslim üzerine, ev sahibi depozitoyu (veya varsa kesintilerin ayrıntılı bir listesiyle birlikte kalan bakiyeyi) derhal iade etmelidir[43][3][8][11][19].
Kiracılığın Sona Ermesi: Tahliye Yasaları ve Prosedürleri
Dubai'de bir kira sözleşmesini sona erdirmek, özellikle tahliye yoluyla, Kiracılık Yasası'nın 25. Maddesi ile sıkı bir şekilde düzenlenmiştir[2][40]
[34]. Belirli gerekçeler ve katı prosedürler vardır. Bir ev sahibi, sözleşme süresi içinde (Madde 25(1)) yalnızca kiracının ciddi ihlalleri durumunda tahliye talebinde bulunabilir[3][8][40][34]. Temel nedenler arasında, resmi yazılı bildirimin ardından 30 gün içinde kirayı ödememek[43][3][8][20][40][26][18][34]
[35]
[38], yazılı izin olmadan alt kiraya vermek[3][8][20][40][26][34][35][38], mülkü yasa dışı veya ahlaka aykırı amaçlarla kullanmak[3][8][20][21][40][26][18][34][35][38] veya önemli hasara neden olmak[3][8][18][38] yer alır. Bu ihlallerin çoğu için, sorunu düzeltmek üzere 30 günlük bir bildirim gereklidir[43][3][8][40][41][18][34][35][38].
Sözleşme bitiminde tahliye (Madde 25(2)) de belirli nedenlerle sınırlıdır[43][2][3][4][19][40][23][41][18][30]. Bunlar arasında ev sahibinin yıkıp yeniden inşa etmek istemesi[3][8][20][21][18][30], oturmayı engelleyen büyük tadilatlar yapması gerekmesi[8][20][23][41][18][30], mülkü satmak istemesi[43][2][4][19][23][18][30] veya mülkü kendi kişisel kullanımı ya da birinci derece bir akrabasının kullanımı için ihtiyaç duyması (uygun başka bir alternatife sahip olmaması koşuluyla)[43][2][4][8][19][20][23][41][18][30] bulunur. Bu sona erme temelli nedenlerden herhangi biri için, ev sahibi kiracıya tahliye tarihinden önce 12 ay yazılı bildirimde bulunmak zorundadır[43][2][3][4][19][40][23][41][18][30]. Bu bildirim sıradan bir e-posta değildir; Noter veya Taahhütlü Posta yoluyla teslim edilmelidir[2][3][19][40][30]. Bu prosedüre uyulmaması tahliye talebini geçersiz kılar[2][40]. Ayrıca, bir ev sahibi kişisel kullanım için tahliye ederse, mülkü iki yıl (konut) veya üç yıl (konut dışı) süreyle yeniden kiralayamaz (Madde 26)[4][8][20][27].
Anlaşmazlıkların Çözümü: Kira Uyuşmazlıkları Merkezi (RDC)
İşler ters gittiğinde ve ev sahibinle veya kiracınla anlaşamadığında ne olur? İşte burada Kira Uyuşmazlıkları Merkezi (RDC) devreye girer[42][33][35]
[36]. DLD'nin yargı kolu olarak kurulan RDC, Dubai'deki tüm ev sahibi-kiracı anlaşmazlıklarını ele almak için uzmanlaşmış bir organdır[43][28][36]. Sorun ister ödenmemiş kira, tahliye bildirimleri, güvenlik depozitosu iadeleri, bakım anlaşmazlıkları veya sözleşme şartlarının ihlali olsun, RDC resmi bir çözüm için gidilecek yerdir[43][28][36].
Doğrudan mahkemeye gitmeden önce, sorunu her zaman doğrudan iletişim yoluyla dostane bir şekilde çözmeye çalışmak en iyisidir[28]
[45]. Bu başarısız olursa, dava açabilirsin. Tüm belgelerini toplaman gerekecek – özellikle Ejari kayıtlı kira sözleşmesi, ayrıca kimlikler, ödeme kanıtları, ilgili e-postalar veya bildirimler ve fotoğraflar veya faturalar gibi herhangi bir kanıt[25][28][29]
[37]. Unutma, belgelerin Arapça olması veya yasal olarak tercüme edilmesi gerekir[25][37]. Davalar çevrimiçi olarak veya RDC merkezinde açılabilir[25][28][29]
[46]. Genellikle yıllık kiranın %3,5'i (min 500 AED, maks 20.000 AED) olan dosyalama ücretleri ve diğer potansiyel maliyetler vardır[25][28][29]
[44]. RDC genellikle bir arabuluculuk girişimiyle başlar; bir anlaşmaya varılamazsa, dava İlk Derece Komiteleri önünde yargılamaya devam eder[25][36][45][46].
Haklarını ve sorumluluklarını bilmek, Dubai'de sorunsuz bir kiralama deneyimine doğru atılacak ilk adımdır[1][3][5]. Her zaman yazılı, Ejari kayıtlı bir sözleşmen olduğundan emin ol, şartları anla, kira artışları veya kira sözleşmesinin sona ermesi gibi önemli konularda bildirim sürelerine uy ve RDC'nin anlaşmazlıkları çözmek için resmi bir yol sunduğunu bil[2][3][8][10][21][24][26][28][36]. Kiracılar ve ev sahipleri arasındaki açık iletişim, birçok sorunun büyümesini önleyebilir ve kiracılık süresince olumlu bir ilişki geliştirebilir[3][5].
Ücretsiz Deneyin