Dubai'de Ev Hayali: Freehold mu, Leasehold mu? Doğru Karar Sizin!
9 Mayıs 2025
Bağlantıyı Kopyala
Kaynaklar
19
Metinde Kaynakları Göster
Dubai'de Mülk Sahibi Olmak: Freehold ve Leasehold Karşılaştırması
Dubai'nin göz kamaştırıcı, dinamik şehrinde mülk sahibi olma hayali, birçok yabancı ve yatırımcı için güçlü bir çekim merkezidir. Ancak buradaki emlak piyasasında yolunuzu bulmak, özellikle BAE vatandaşı olmayanlar için mülkiyet türlerindeki bazı temel farklılıkları anlamanız anlamına gelir 
[1]. Bunu doğru anlamak çok önemlidir. Bu rehber, Dubai'nin yönetmeliklerine doğrudan dayanarak Freehold (Tam Mülkiyet) ve Leasehold (Kiralama Hakkı) mülkiyet türleri arasındaki temel ayrımları netleştirecek ve hedeflerinize ve bütçenize uygun bilinçli bir seçim yapmanıza yardımcı olacaktır 
[3]
[7]
[14]. 2000'lerin başında çıkarılan belirli yasalar yabancı mülkiyetinin önünü açmıştır, ancak bu genellikle yalnızca belirli belirlenmiş bölgelerde mümkün olmuştur 
[19][14]
[17].
Dubai'de Freehold (Tam Mülkiyet) Nedir?
Peki, Dubai emlak bağlamında Freehold tam olarak ne anlama geliyor? Basitçe söylemek gerekirse, Freehold mülkiyeti size hem mülkün kendisi hem de üzerinde bulunduğu arsa üzerinde süresiz olarak tam ve mutlak haklar verir [3]
[4][7]
[9][14]. Bunu mevcut en eksiksiz mülkiyet şekli olarak düşünebilirsiniz; herhangi bir zaman sınırı yoktur [3]
[8]. Freehold bir mülk satın aldığınızda, adınız resmi olarak Dubai Arazi Departmanı'na (DLD) kaydedilir ve mülkiyet kanıtı olarak bir tapu senedi alırsınız [1][4][9]. Bu, önemli ölçüde güvenlik ve netlik sağlar.
İster Dubai'de yaşayan bir yabancı olun ister yurtdışından satın alıyor olun, yabancılar freehold mülk satın alabilirler, ancak önemli bir koşul vardır: mülkün, Dubai yasaları tarafından tanımlanan belirli "belirlenmiş freehold bölgeleri" içinde yer alması gerekir, örneğin Regulation No. 3 of 2006 gibi [1][4][7]
[12][19][14][17]. İlginç bir şekilde, bu bölgelerde mülk sahibi olmak için herhangi bir yaş kısıtlamasından bahsedilmemektedir [1][4]. Bir freehold sahibi olarak tam kontrole sahipsiniz – mülkte yaşayabilir, istediğiniz zaman satabilir, kiracılara kiralayabilir, ipotek ettirebilir, (elbette bina yönetmeliklerine saygı göstererek) değişiklikler yapabilir ve en önemlisi mirasçılarınıza bırakabilirsiniz [3][9][14].
Bu belirlenmiş freehold bölgelerinin nerede olduğunu merak mı ediyorsunuz? Bunlar Dubai'nin en çok rağbet gören birçok topluluğunu içerir. Dubai Marina, Downtown Dubai, Jumeirah Lake Towers (JLT) ve Business Bay gibi yerlerde daire seçenekleri bulabilirsiniz [7][8]
[11]
[13][17]
[18]. Villalar için popüler freehold bölgeleri arasında Arabian Ranches, Emirates Hills, The Springs ve Jumeirah Park bulunmaktadır [7][8][11][13][17][18]. Palm Jumeirah, Jumeirah Village Circle (JVC), Dubai Hills Estate ve DAMAC Hills gibi hem daire hem de villa sunan karma kullanımlı alanlar da freehold mülkiyeti için belirlenmiştir [7][8][11][13][17][18]. Unutmayın, bu kapsamlı bir liste değildir ve her zaman resmi DLD kaynaklarından doğrulamak en iyisidir [8][11][13][17][18]. Temel avantaj, tam mülkiyetin uzun vadeli güvenlik ve sermaye büyüme potansiyeli sunmasıdır [3][14]. Ancak, freehold mülkler genellikle daha yüksek bir başlangıç satın alma fiyatına sahiptir ve DLD devir ücreti (yaklaşık %4) ile devam eden bakım maliyetleri için bütçe ayırmanız gerekir [3]
[6][7].
Dubai'de Leasehold (Kiralama Hakkı) Mülkiyeti Nedir?
Şimdi alternatife bakalım: Leasehold mülkiyeti. Bu model size bir mülkü belirli, uzun bir süre boyunca kullanma ve işgal etme hakkı verir, ancak en önemlisi, mülkün üzerinde bulunduğu araziye sahip olmazsınız [3][6][7][9][14]. Arazinin kendisi, bu bağlamda genellikle ev sahibi olarak anılan freehold sahibinin mülkiyetinde kalır [3][6]. Leasehold süreleri genellikle uzundur ve sıklıkla 99 yıla kadar uzanır [1][3][6][7][9][14]. Kira süresi dolduğunda ne olur? Genellikle, kira sözleşmesinin yenilenmesine dair bir anlaşma olmadıkça, mülkün mülkiyeti freehold sahibine geri döner [3][6][14].
Yabancılar Dubai'de leasehold hakları edinebilirler ve bu fırsatlar belirlenmiş freehold bölgelerinin dışındaki alanlarda veya bazen bu bölgeler içindeki belirli projelerde bulunabilir [1][3]. Tarihsel olarak leasehold mülkleriyle bilinen bazı bölgeler arasında Deira'nın bazı kısımları, Bur Dubai, Dubai Silicon Oasis ve Mirdif bulunur, ancak bulunabilirlik değişiklik gösterir [3]. Bir leaseholder olarak haklarınız, bir freehold sahibine kıyasla daha kısıtlıdır [3][6]. Kira süresi boyunca mülkte yaşama veya kullanma hakkınız olsa da, önemli değişiklikler veya tadilatlar yapmak genellikle freehold sahibinin iznini gerektirir [3][6][9]. Mülkü alt kiraya vermek de freehold sahibinin onayını gerektirebilir [9]. Kirayı mirasçılara devretme yeteneği, kira sözleşmesinde belirtilen özel şartlara bağlı olabilir [14].
Neden leasehold düşünülmeli? Temel cazibe genellikle freehold'a kıyasla daha düşük başlangıç satın alma fiyatıdır, bu da onu Dubai emlak piyasasına daha uygun fiyatlı bir giriş noktası haline getirir [3][6]. Ek olarak, leaseholder genellikle zemin kirası ve hizmet bedelleri ödemekle yükümlü olmasına rağmen, binanın yapısının ve ortak alanların bakımından sıklıkla freehold sahibi sorumludur [6][9]. Bu, leasehold'u daha kısa vadeli planlarınız varsa (kira süresi içinde) veya daha kısıtlı bütçe kısıtlamalarıyla çalışıyorsanız potansiyel olarak uygun hale getirir [3][14]. Ancak, dezavantajların farkında olmak önemlidir: araziye sahip olmazsınız, mülk değişiklikleri üzerindeki kontrolünüz sınırlıdır, kalan kira süresi kısaldıkça mülkün değeri düşebilir ve kirayı daha sonra uzatmak önemli ücretler içerebilir [6]. Ayrıca, zemin kirası ve hizmet bedelleri gibi devam eden maliyetleri de hesaba katmanız gerekir [6][9].
Freehold ve Leasehold: Hızlı Bir Karşılaştırma
Temel farkları yan yana inceleyelim:
İntifa Hakkını Anlamak: Başka Bir Seçenek mi?
Freehold ve leasehold'un ötesinde, Dubai'de Usufruct (İntifa Hakkı) adı verilen başka bir mülkiyet hakkı daha vardır [1]
[5]. Bu, bir bireye başkasına ait bir mülkü kullanma ve ondan faydalanma hakkı verir – örneğin, içinde yaşayarak veya kiraya vererek – genellikle 99 yıla kadar belirli bir uzun süre boyunca, fiilen mülkiyet tapusuna sahip olmadan [1]
[2][5]&size=28)
[10]
[15]
[16]. UAE Civil Code (Articles 1333-1348) tarafından yönetilen temel fark, genellikle önemli yapısal değişiklikler yapma hakkı olmaksızın kullanım ve faydaya odaklanılmasıdır [2][10][15]. Bu, freehold'un mevcut olmadığı veya istenmediği durumlarda potansiyel olarak faydalı olan alternatif bir uzun vadeli kullanım hakkıdır ve DLD'ye tescil edilmesini gerektirir [1][2][5][16].
Yabancı Alıcılar İçin Temel Hususlar
Herhangi bir yerde mülk satın almak dikkatli düşünmeyi gerektirir ve Dubai de bir istisna değildir. Bir taahhütte bulunmadan önce durum tespiti kesinlikle çok önemlidir [12][14]. Sunulan mülkiyet türünün tam olarak ne olduğunu – Freehold, Leasehold veya hatta Usufruct (İntifa Hakkı) olup olmadığını – titizlikle araştırmalı ve doğrulamalısınız [1][6][7][14]. Unutmayın, konum her şeyden önemlidir, özellikle de freehold düşünüyorsanız. Yabancılar için gerçek freehold mülkiyeti yalnızca resmi olarak belirlenmiş bu bölgelerde mümkündür [1][4][7][12]. Mülkün konum durumunu her zaman resmi DLD bilgilerine göre doğrulayın [12].
Maliyetlerin tüm yelpazesini anlamak da hayati önem taşır. Freehold için, daha yüksek başlangıç satın alma fiyatını, DLD devir ücretini (yaklaşık %4) artı devam eden hizmet bedelleri ve bakım sorumluluklarını göz önünde bulundurun [3][6][7]. Leasehold ile, başlangıç maliyeti daha düşük olsa da, yinelenen zemin kirasını, hizmet bedellerini ve ileride kira yenileme potansiyel maliyetini hesaba katmalısınız [3][6][9].
Nihayetinde, kararınız kişisel hedeflerinize ve koşullarınıza tam olarak uygun olmalıdır. Uzun vadeli bir ev mi yoksa daha kısa vadeli bir üs mü arıyorsunuz? Bütçeniz gerçekçi olarak nedir? Mülk üzerinde tam kontrol ve esnekliğe sahip olmak ne kadar önemli [3][7][14]? Profesyonel tavsiye almaktan çekinmeyin. Karmaşıklıklarda yolunuzu bulmak ve çıkarlarınızın korunmasını sağlamak için RERA kayıtlı emlakçılar ve Dubai emlak hukukunda uzmanlaşmış hukuk uzmanlarıyla görüşmeniz şiddetle tavsiye edilir [12].
Seçiminizi Yapmak: Freehold mu Leasehold mu?
Peki, freehold ve leasehold arasında nasıl karar vereceksiniz? Temel ödünleşimleri özetleyelim. Freehold kalıcılık ve tam kontrol sunar ancak daha yüksek bir başlangıç maliyetiyle gelir ve belirli bölgelerle sınırlıdır [3][7][12][14]. Leasehold başlangıçta daha uygun fiyatlıdır ve daha yaygın olarak bulunur ancak daha az kontrol ve sınırlı bir mülkiyet süresi sunar [3][6][14].
İşte yaygın hedeflere dayalı basit bir rehber:
•
Şu durumlarda Freehold'u seçin: Dubai'de kalıcı veya çok uzun vadeli bir üs arıyorsanız, mülkünüz üzerinde tam kontrol istiyorsanız, miras olarak bırakmayı planlıyorsanız, birinci sınıf belirlenmiş bölgelere yatırım yapıyorsanız ve bütçeniz daha yüksek başlangıç maliyetlerini karşılıyorsa [3][9][14].
Tek bir "en iyi" cevap yoktur. Doğru seçim gerçekten de bireysel mali durumunuza, uzun vadeli planlarınıza ve her bir mülkiyet türüyle ilişkili sınırlamalara karşı toleransınıza bağlıdır [3][7][14]. Bu ayrımları anlamak, Dubai'de mülk satın almak ve kendi payını güvence altına almak isteyen her yabancı için hayati ilk adımdır [1]. Kapsamlı bir araştırma yapın ve böylesine önemli bir yatırım yapmadan önce daima uzman rehberliği alın [12].
Ücretsiz Deneyin