Dubai'de Kiralama: Ejari, RERA ve Bilmeniz Gereken Tüm Haklar
9 Mayıs 2025
Bağlantıyı Kopyala
Kaynaklar
38
Metinde Kaynakları Göster
U
En Wikipedia
Nyulawglobal
Atblegal
Brill
Uaelegislation Gov
U
Poacentral
Dlapiperdataprotection
Twocontinents
Bayut
Alowaislaw
Dubaicriminaldefense
En Wikipedia
Aldhaheriinternational
Horizlaw
Fotislaw
Uae-lawyers
Bayut
Bayut
Mydubailawyer
Tamimi
Opendata Fcsc Gov
Independent Co
Hzlegal
Matrixlaw Co
En Wikipedia
Lawyersindubai
Uk Practicallaw Thomsonreuters
Trowers
Journal Iaisambas Ac
Nortonrosefulbright
Jamesberrylaw
Zayedinternationalairport
Dvpc
Damacproperties
Dvpc
Google
Dubai'nin hareketli kiralama piyasası, dünyanın dört bir yanından insanlar için bir çekim merkezi, ancak bu piyasada yolunu bulmak, oyunun kurallarını anlamayı gerektirir
[5]. Neyse ki Dubai, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki ilişkiyi düzenlemek için net yasalar oluşturdu; özellikle 2007 tarihli 26 Sayılı Kanun ve bu kanunu tadil eden 2008 tarihli 33 Sayılı Kanun
[1]
[3][5]
[9]
[10]
[26]
[31]
[32]
[33]. Bu düzenlemeler, kiralama sürecinde adaleti ve şeffaflığı hedefler[1][3][5]
[20][31][33]. Her şeyi denetleyen kurum ise Dubai Arazi Departmanı'nın (DLD) bir parçası olan Gayrimenkul Düzenleme Kurumu (RERA)[1][3][10]
[13]
[34]
[37][31]. Bu rehber, temel konuları ele alıyor: kira sözleşmen, hayati önem taşıyan Ejari kayıt sistemi ve 2025'te Dubai'de kiralama yaparken bilmen gereken hak ve sorumluluklar.
Temel: Dubai Kira Sözleşmen
Her şeyden önce: Dubai'de kira sözleşmen resmi, yazılı bir Kira Sözleşmesi olmalı
[38][3]
[8]
[35]
[24]. Bu sadece bir öneri değil; yasalarla zorunlu kılınmıştır[38][3][8]. Bunu, üzerinde anlaşılan tüm şartları belirten, kiracılığının yasal olarak bağlayıcı planı gibi düşün[35][24]. Madde 4'e göre, bu sözleşme ev sahibi ve kiracı bilgileri, mülkün net tanımı (adres, büyüklük, parsel numarası), DEWA tesis numarası, kiralamanın amacı (örneğin, konut), sözleşme süresi, kira bedeli ve ödeme planı, güvenlik depozitosu detayları ve imza tarihi gibi önemli bilgileri içermelidir[38][3]
[21][35][24]
[18]. İmzalamadan önce her zaman dikkatlice incele[8].
Ejari Kaydı: Sözleşmeni Resmi Hale Getirmek
Peki, sözleşmeyi imzaladın. Sırada ne var? Ejari kaydı. Arapçada "Kiram" anlamına gelen Ejari, RERA'nın kira sözleşmelerini resmi olarak kaydettiği çevrimiçi sistemidir[38][3][10][13]&size=28)
[14][24]
[29]. İsteğe bağlı mı? Kesinlikle hayır. 2008 tarihli 33 Sayılı Kanun (Madde 4), Dubai'deki tüm kira sözleşmeleri için Ejari kaydını zorunlu kılar[38]
[2][3][5][10][24][37][18].
Ejari neden bu kadar önemli? Birkaç hayati amaca hizmet eder. Sözleşmeni kaydettirmek, anlaşmazlık durumunda onu yasal olarak geçerli ve uygulanabilir hale getirir[24]. Kiralama piyasasını düzenlemeye yardımcı olur, resmi bir kayıt oluşturarak hem ev sahiplerinin hem de kiracıların haklarını korur ve yanlış anlaşılmaları en aza indirir[38][3][10][13][35][29]. Ayrıca, aynı daireyi birden fazla kişiye kiralama gibi dolandırıcılıkları önler ve genellikle DEWA (elektrik ve su) hesabın gibi temel hizmetleri kurmak için gereklidir[2][13][29].
Genellikle Ejari kaydından ev sahibi sorumludur, ancak bu sorumluluk devredilebilir[38][5]. Kayıt, Ejari portalı, Dubai REST uygulaması veya onaylı yazı merkezleri aracılığıyla yapılır[38][21][18]. İmzalı sözleşme, kimlikler/pasaportlar/vizeler, mülkün Tapu Senedi'nin bir kopyası, en son DEWA faturası, kayıt ücreti ve yenilemeler için potansiyel olarak ev sahibinin IBAN'ı ve önceki Ejari gibi belgelere ihtiyacın olacak[21][35][24][18]. İşlem tamamlandığında, sözleşmenin resmi olarak kayıtlı olduğunu kanıtlayan benzersiz bir numaraya sahip bir Ejari sertifikası alırsın[18].
Kiracılığında RERA'nın Rolü
RERA'dan sıkça bahsedildiğini duyacaksın. Dubai Arazi Departmanı'nın (DLD) düzenleyici kolu olarak RERA, kiralamalar da dahil olmak üzere Dubai'nin emlak sektörünü denetleyen ana devlet kurumudur[1][3][10][13][34]
[25][37][29][31]. RERA, kiralama yasalarını belirler ve uygular, hayati önem taşıyan Ejari sistemini yönetir ve Kira Endeksi ve Hesaplayıcısı aracılığıyla kira artışlarını düzenler[1][3][10][13][34][29][38][24][5][26]. Ayrıca, profesyonel standartları sağlayarak emlakçıları ve mülk yöneticilerini lisanslarlar[38][13][34][29]. Resmi anlaşmazlıklar Kira Uyuşmazlıkları Çözüm Merkezi'ne (RDSC) gitse de, RERA çözümlere rehberlik eden çerçeveyi ve araçları sağlar[1][3][10]
[11][25][26]
[28].
Dubai'de Kiracı Hak ve Sorumlulukları
Dubai'de bir kiracı olarak, adil muamele ve güvenli barınma sağlamak üzere tasarlanmış belirli haklara sahipsin. Mülkü iyi durumda, kullanıma hazır olarak teslim alma hakkın var[38][2][35][1]. Huzurlu kullanım ve mahremiyet hakkına sahipsin; ev sahiplerinin acil durumlar dışında girmek için izin alması ve (genellikle 24-48 saat) önceden haber vermesi gerekir[10][28]
[4][5][8]
[15]
[16][37]. Büyük bakım işleri genellikle ev sahibinin sorumluluğundadır (Madde 16)[2][3][5]
[6][8][10]
[12]
[17]
[22][25]. RERA Endeksi ile düzenlenen haksız kira artışlarından korunursun ve bunun için 90 gün önceden bildirim yapılması gerekir[4][5][21][25][26]
[27][33][2][3]. Ev sahibinin belirli yasal gerekçeleri olmadığı ve 12 ay önceden bildirimde bulunmadığı sürece genellikle sözleşmeni yenileme hakkın vardır[1][2][3][4][5][9][10][20]
[23][25][26]
[36][37]
[30]. Güvenlik depoziton, ayrılırken (haklı kesintiler düşüldükten sonra) iade edilmelidir (Madde 20)[38][3][8][11]
[19]. Haksız tahliyeden (Madde 25) korunursun ve RDSC'ye şikayette bulunma hakkın vardır[1][2][4][5][9][10][23][25][27][36][30][11][17][20][21][28]. En önemlisi, Ejari'ye kayıtlı yazılı bir sözleşme hakkın vardır[1][2][3][8][10].
Bu hakların yanı sıra sorumlulukların da var. Kirayı zamanında ödemek çok önemlidir (Madde 19)[1][2][5][20]. Küçük bakım işlerini senin yapman beklenir[1][2][6][12][14][17][22][24]. Mülkü yalnızca konut amacıyla kullanmalı ve normal aşınma ve yıpranmanın ötesinde hasara neden olmaktan kaçınmalısın[1][4][9][20][35][36]
[7][12][17]. Herhangi bir değişiklik için yazılı izin almalı ve ev sahibinin açık onayı olmadan alt kiralama yapmamalısın[1][2][3][7][20][35][4][5][9][23][27]. Bina kurallarına uymalı, faturalarını (Madde 22) ödemeli ve ayrılırken mülkü iyi durumda iade etmelisin (Madde 21)[8][2][20][37][1][19][35].
Dubai'de Ev Sahibi Hak ve Sorumlulukları
Ev sahiplerinin de net hak ve yükümlülükleri vardır. Kirayı zamanında alma ve güvenlik depozitosu talep etme (genellikle yıllık kiranın %5-10'u) hakları vardır[4][5][35][27][37][33][38][3][7][8][11][19][20][31]. Ev sahipleri, uygun bildirimle mülkü denetleyebilir ve ödeme yapılmaması veya sözleşme sonunda kişisel kullanım/satış gibi belirli yasal koşullar altında, katı bildirim prosedürlerini izleyerek (Madde 25) geri alabilirler[5][6][10][15][16][27][37][31][2][3][4][9][20][23][25][26][36][30]. Normal aşınma ve yıpranmanın ötesindeki hasarlar için tazminat talep edebilirler ve kiracının yapacağı herhangi bir değişikliği onaylamaları gerekir[3][11][19][35][27][2][7][20].
Ev sahiplerinin sorumlulukları arasında mülkü iyi, kullanılabilir durumda teslim etmek (Madde 15) ve büyük bakım işlerini üstlenmek (Madde 16) yer alır[38][2][7][35][1][5][33][3][6][8][10][12][14][17][20][22][24][25]. Sözleşmeyi Ejari'ye kaydettirmek zorunludur[38][2][3][5][10][35][24][37]. Kiracının mahremiyetine saygı duymalı, RERA'nın kira artış kurallarına (90 gün önceden bildirim) uymalı ve yasal tahliye süreçlerini tam olarak izlemelidirler[5][8][10][15][16][28][4][21][25][26][27][37][33][9][23][36][30]. Güvenlik depozitosunu derhal iade etmek (Madde 20) ve kiracının mülkü kullanmasını engellememek (Madde 17) de önemli görevleridir[38][3][8][11][19][2][7][20][35]. Aksi kararlaştırılmadıkça, genellikle mülk hizmet bedellerini ev sahipleri öder[6].
Önemli Hususlar: Bakım, Depozitolar, Kira ve Tahliye
Sıkça karıştırılan bazı noktaları açıklığa kavuşturalım. Bakım ikiye ayrılır: yapısal sorunlar, merkezi klima veya büyük sıhhi tesisat/elektrik arızaları gibi büyük sorunlar ev sahibinin işidir (Madde 16)[2][6][12][14][17][22][25]. Ampul değiştirme veya küçük onarımlar gibi küçük bakım işleri genellikle kiracıya düşer ve bu, sözleşmede genellikle bir maliyet eşiği ile tanımlanır[6][12][14][17][22][24]. Güvenlik depozitoları (genellikle eşyasız için %5, eşyalı için %10) normal aşınma ve yıpranmanın ötesindeki hasarları veya ödenmemiş borçları karşılar; kira süresi sonunda iade edilmelidir (Madde 20)[38][3][8][11][19][7]. Kira artışları yalnızca yenileme sırasında yapılabilir, RERA Kira Endeksi Hesaplayıcısı'na uymalıdır ve ev sahibinden 90 gün önceden bildirim gerektirir[4][5][34][21][25][26][27][37][33]. Yenileme ve tahliye konusunda, kiracılar genellikle yenileme hakkına sahiptir. Bir ev sahibi, belirli nedenlerle (satış veya kişisel kullanım gibi - Madde 25(2)) mülkü süre sonunda geri almak isterse, resmi kanallar (Noter/Taahhütlü Posta) aracılığıyla 12 ay önceden bildirimde bulunmalıdır[1][2][3][4][5][9][10][20][23][25][26][36][37][30]. Yenileme sırasındaki şart değişiklikleri için de 90 gün önceden bildirim gerekir[2][26]. Kira süresi içinde tahliye, yalnızca bildirimden sonra ödeme yapılmaması veya yasadışı alt kiralama gibi ciddi ihlaller durumunda mümkündür (Madde 25(1))[4][9][23][27][36].
Farklı Kiracılar İçin Pratik İpuçları
İster Dubai'ye yeni gelmiş ol, ister deneyimli bir sakin, ister bir ev sahibi ol, işte odaklanman gerekenler:
Yeni Gelen Yabancılar/Kiracılar İçin: İmzalamadan önce Kira Sözleşmesi'ne aşina ol[8]. Sözleşmenin Ejari'ye kayıtlı olduğundan her zaman emin ol – bu, yasal koruma ve hizmetler için hayati önem taşır[2][3][10][37][38][24]. Taşınırken mülkün durumunu ayrıntılı olarak belgele[11][19]. Temel bilgileri anla: büyük bakım genellikle ev sahibinin işidir, küçük bakım senindir ve giriş için bildirim gerektiren mahremiyetine saygı gösterilmelidir[2][6][12][17][22][5][8][10][15][16][28].
Uzun Süreli Sakinler İçin: Yenileme bildirim sürelerine (şart değişiklikleri/kira artışları için 90 gün, belirli ev sahibi geri alma nedenleri için 12 ay) çok dikkat et[2][3][5][9][23][26][36][30]. Bir kira artışını kabul etmeden önce her zaman RERA Kira Endeksi Hesaplayıcısı'nı kendin kontrol et[4][34][21][37]. Ev sahibinle iyi iletişim kur ve kayıtları sakla[3][5][6]. Yasa kapsamındaki güçlü tahliye korumalarını bil[2][4][9][23][26][36].
Ev Sahipleri/Yatırımcılar İçin: Her sözleşme için Ejari kaydı tartışılamaz[38][2][3][5][10][37]. Kira artışları, bakım, bildirimler ve tahliye prosedürleri konusundaki RERA kurallarına sıkı sıkıya uymak esastır[1][2][7][34][18][4][9][23][36]. Açık, ayrıntılı sözleşmeler kullan ve güvenlik depozitolarını adil ve yasal olarak yönet[3][5][11][12][21][24][37][19]. Yetki devrediyorsan, yalnızca RERA lisanslı mülk yöneticilerini kullan[38].
Hızlı Sözlük: Önemli Dubai Kiralama Terimleri
Kira sözleşmeni anlamak ve Ejari aracılığıyla kaydedildiğinden emin olmak, Dubai'de sorunsuz bir kiralama deneyiminin temelidir. İster kiracı ister ev sahibi ol, haklarını ve sorumluluklarını bilmek ve RERA'nın düzenlemelerine uymak, açık iletişimi teşvik eder ve anlaşmazlıkları önlemeye yardımcı olur. Dürüst olmak gerekirse, iyi anlaşılmış bir süreç, bu canlı şehirde kiralamayı ilgili herkes için çok daha kolay hale getirir.
Ücretsiz Deneyin