Купівля нерухомості в Дубаї: Freehold чи Leasehold – що краще для вас?
9 травня 2025 р.
Копіювати посилання
Джерела
19
Показати джерела в тексті
Мрія про володіння нерухомістю в сліпучому, динамічному Дубаї є потужним магнітом для багатьох експатів та інвесторів. Але орієнтування на місцевому ринку нерухомості означає розуміння деяких ключових відмінностей у типах власності, особливо для осіб, які не є громадянами ОАЕ 
[1]. Правильно розібратися в цьому надзвичайно важливо. Цей посібник роз’яснить основні відмінності між власністю типу Freehold (повна власність) та Leasehold (оренда), спираючись безпосередньо на нормативні акти Дубая, допомагаючи вам зробити усвідомлений вибір, що відповідає вашим цілям та бюджету 
[3]
[7]
[14]. Спеціальні закони, запроваджені на початку 2000-х років, відкрили шлях для іноземної власності, але, як правило, лише в певних визначених зонах 
[19][14]
[17].
Що таке Freehold власність в Дубаї?
Отже, що саме означає Freehold у контексті нерухомості Дубая? Простіше кажучи, власність Freehold надає вам повні та абсолютні права як на сам об'єкт нерухомості, так і на землю, на якій він розташований, на невизначений термін [3]
[4][7]
[9][14]. Вважайте це найповнішою доступною формою власності; вона не має часових обмежень [3]
[8]. Коли ви купуєте нерухомість на правах Freehold, ваше ім'я офіційно реєструється в Земельному департаменті Дубая (DLD), і ви отримуєте свідоцтво про право власності (title deed) як підтвердження [1][4][9]. Це забезпечує значну безпеку та ясність.
Іноземці, незалежно від того, чи проживаєте ви в Дубаї як експат-резидент, чи купуєте з-за кордону, можуть придбати нерухомість на правах Freehold, але є ключова умова: вона повинна знаходитися в спеціально "визначених зонах Freehold", як це встановлено законодавством Дубая, наприклад, Положенням № 3 від 2006 року [1][4][7]
[12][19][14][17]. Цікаво, що вікових обмежень для володіння нерухомістю в цих зонах не згадується [1][4]. Як власник Freehold, ви маєте повний контроль – ви можете проживати в нерухомості, продавати її, коли забажаєте, здавати в оренду, закладати, вносити зміни (звісно, дотримуючись будівельних норм) і, що важливо, передавати у спадок своїм нащадкам [3][9][14].
Цікавитесь, де знаходяться ці визначені зони Freehold? Вони охоплюють багато найпопулярніших районів Дубая. Ви знайдете варіанти квартир у таких місцях, як Dubai Marina, Downtown Dubai, Jumeirah Lake Towers (JLT) та Business Bay [7][8]
[11]
[13][17]
[18]. Щодо вілл, популярні зони Freehold включають Arabian Ranches, Emirates Hills, The Springs та Jumeirah Park [7][8][11][13][17][18]. Райони змішаного використання, що пропонують як квартири, так і вілли, такі як Palm Jumeirah, Jumeirah Village Circle (JVC), Dubai Hills Estate та DAMAC Hills, також визначені для власності Freehold [7][8][11][13][17][18]. Пам'ятайте, це не вичерпний список, і завжди краще перевіряти інформацію в офіційних джерелах DLD [8][11][13][17][18]. Основна перевага полягає в тому, що повна власність забезпечує довгострокову безпеку та потенціал для зростання капіталу [3][14]. Однак нерухомість Freehold зазвичай має вищу початкову вартість придбання, і вам потрібно буде закласти в бюджет комісію за передачу прав власності DLD (близько 4%) та поточні витрати на обслуговування [3]
[6][7].
Що таке Leasehold власність в Дубаї?
Тепер розглянемо альтернативу: власність Leasehold (оренда). Ця модель надає вам право користуватися та займати нерухомість протягом фіксованого, тривалого періоду, але, що важливо, ви не володієте землею, на якій побудований об'єкт [3][6][7][9][14]. Сама земля залишається у власності фрігольдера (власника землі), якого в цьому контексті часто називають орендодавцем [3][6]. Терміни оренди Leasehold зазвичай тривалі, часто сягають 99 років [1][3][6][7][9][14]. Що відбувається, коли термін оренди закінчується? Зазвичай право власності на нерухомість повертається до фрігольдера, якщо немає угоди про поновлення оренди [3][6][14].
Іноземці можуть набувати права оренди Leasehold в Дубаї, і такі можливості можуть бути доступні в районах за межами визначених зон Freehold, або іноді в конкретних забудовах всередині цих зон [1][3]. Деякі райони, історично відомі нерухомістю Leasehold, включають частини Deira, Bur Dubai, Dubai Silicon Oasis та Mirdif, хоча доступність може відрізнятися [3]. Як орендар Leasehold, ваші права більш обмежені порівняно з власником Freehold [3][6]. Хоча ви маєте право проживати або користуватися нерухомістю протягом терміну оренди, внесення значних змін або ремонт зазвичай вимагає дозволу фрігольдера [3][6][9]. Суборенда нерухомості також може вимагати згоди фрігольдера [9]. Можливість передачі оренди у спадок може залежати від конкретних умов, викладених в договорі оренди [14].
Чому варто розглядати Leasehold? Основною привабливістю часто є нижча початкова вартість придбання порівняно з Freehold, що робить його доступнішим входом на ринок нерухомості Дубая [3][6]. Крім того, фрігольдер часто відповідає за утримання конструкції будівлі та місць загального користування, хоча орендар Leasehold зазвичай зобов'язаний сплачувати земельну ренту та плату за обслуговування [6][9]. Це робить Leasehold потенційно придатним, якщо у вас короткострокові плани (в межах терміну оренди) або ви працюєте з обмеженим бюджетом [3][14]. Однак важливо усвідомлювати недоліки: ви не володієте землею, ваш контроль над змінами нерухомості обмежений, вартість нерухомості може знижуватися зі скороченням терміну оренди, що залишився, а продовження оренди згодом може спричинити значні витрати [6]. Вам також доведеться враховувати поточні витрати, такі як земельна рента та плата за обслуговування [6][9].
Freehold проти Leasehold: Коротке порівняння
Давайте розберемо основні відмінності пліч-о-пліч:
Розуміння прав узуфрукту: Ще один варіант?
Окрім Freehold та Leasehold, в Дубаї існує ще одне право на нерухомість, яке називається узуфрукт (Usufruct) [1]
[5]. Воно надає особі право користуватися нерухомістю, що належить комусь іншому, та отримувати від неї вигоду – наприклад, проживаючи в ній або здаючи в оренду – протягом визначеного тривалого періоду, часто до 99 років, фактично не маючи права власності [1]
[2][5]&size=28)
[10]
[15]
[16]. Регульований Цивільним кодексом ОАЕ (статті 1333-1348), ключова відмінність полягає в акценті на використанні та вигоді, як правило, без права вносити значні конструктивні зміни [2][10][15]. Це альтернативне право довгострокового користування, потенційно корисне там, де Freehold недоступний або небажаний, і вимагає реєстрації в DLD [1][2][5][16].
Ключові аспекти для покупців-експатів
Купівля нерухомості будь-де вимагає ретельного обмірковування, і Дубай не є винятком. Належна обачність (due diligence) є абсолютно необхідною, перш ніж ви візьмете на себе зобов'язання [12][14]. Ви повинні ретельно дослідити та перевірити точний тип власності, що пропонується – чи це Freehold, Leasehold, чи навіть узуфрукт [1][6][7][14]? Пам'ятайте, місцезнаходження має першорядне значення, особливо якщо ви налаштовані на Freehold. Для іноземців справжня власність Freehold можлива лише в межах офіційно визначених зон [1][4][7][12]. Завжди перевіряйте статус місцезнаходження нерухомості за офіційною інформацією DLD [12].
Розуміння повного спектру витрат також є життєво важливим. Для Freehold очікуйте вищу початкову вартість придбання, комісію за передачу прав власності DLD (близько 4%), а також поточні плати за обслуговування та обов'язки з утримання [3][6][7]. У випадку Leasehold, хоча початкова вартість може бути нижчою, ви повинні враховувати регулярну земельну ренту, плату за обслуговування та потенційну вартість поновлення оренди в майбутньому [3][6][9].
Зрештою, ваше рішення повинно повністю відповідати вашим особистим цілям та обставинам. Ви шукаєте довгострокове житло чи короткострокову базу? Який ваш бюджет реально? Наскільки важливим для вас є повний контроль та гнучкість щодо нерухомості [3][7][14]? Не соромтеся звертатися за професійною консультацією. Настійно рекомендується консультуватися з агентами з нерухомості, зареєстрованими в RERA, та юристами, що спеціалізуються на законодавстві про нерухомість Дубая, щоб розібратися в складнощах та забезпечити захист ваших інтересів [12].
Ваш вибір: Freehold чи Leasehold?
Отже, як визначитися між Freehold та Leasehold? Давайте підсумуємо основні компроміси. Freehold пропонує постійність та повний контроль, але має вищу початкову вартість і обмежується конкретними зонами [3][7][12][14]. Leasehold є доступнішим на початковому етапі та ширше представлений, але пропонує менше контролю та обмежений термін володіння [3][6][14].
Ось простий посібник, заснований на поширених цілях:
Немає єдиної "найкращої" відповіді. Правильний вибір дійсно залежить від вашої індивідуальної фінансової ситуації, довгострокових планів та толерантності до обмежень, пов'язаних з кожним типом власності [3][7][14]. Розуміння цих відмінностей є життєво важливим першим кроком для будь-якого експата, який прагне придбати нерухомість та забезпечити собі власний куточок Дубая [1]. Проведіть ретельне дослідження та завжди звертайтеся за експертною консультацією, перш ніж робити таку значну інвестицію [12].
Спробуйте безкоштовно