Розгадай таємниці оренди в Дубаї: Ваші права та обов'язки розкрито
9 травня 2025 р.
Копіювати посилання
Джерела
38
Показати джерела в тексті
U
En Wikipedia
Nyulawglobal
Atblegal
Brill
Uaelegislation Gov
U
Poacentral
Dlapiperdataprotection
Twocontinents
Bayut
Alowaislaw
Dubaicriminaldefense
En Wikipedia
Aldhaheriinternational
Horizlaw
Fotislaw
Uae-lawyers
Bayut
Bayut
Mydubailawyer
Tamimi
Opendata Fcsc Gov
Independent Co
Hzlegal
Matrixlaw Co
En Wikipedia
Lawyersindubai
Uk Practicallaw Thomsonreuters
Trowers
Journal Iaisambas Ac
Nortonrosefulbright
Jamesberrylaw
Zayedinternationalairport
Dvpc
Damacproperties
Dvpc
Google
Жвавий ринок оренди Дубая – це магніт для людей з усього світу, але для навігації по ньому потрібно розуміти правила гри
[5]. На щастя, Дубай встановив чіткі закони, що регулюють відносини між орендодавцями та орендарями, насамперед Закон № 26 від 2007 року, зі змінами, внесеними Законом № 33 від 2008 року
[1]
[3][5]
[9]
[10]
[26]
[31]
[32]
[33]. Ці норми спрямовані на забезпечення справедливості та прозорості в процесі оренди[1][3][5]
[20][31][33]. За всім наглядає Агентство з регулювання нерухомості (RERA), що є частиною Земельного департаменту Дубая (DLD)[1][3][10]
[13]
[34]
[37][31]. Цей посібник розбирає основи: твій договір оренди, життєво важливу систему реєстрації Ejari, а також права та обов'язки, які тобі потрібно знати для оренди в Дубаї у 2025 році.
Основа: Твій договір оренди в Дубаї
Перш за все: у Дубаї твій договір оренди має бути офіційним письмовим Договором оренди
[38][3]
[8]
[35]
[24]. Це не просто рекомендація; це вимога закону[38][3][8]. Думай про нього як про юридично зобов'язуючий план твоєї оренди, що окреслює всі узгоджені умови[35][24]. Згідно зі статтею 4, цей договір повинен містити ключові деталі, такі як інформація про орендодавця та орендаря, чіткий опис нерухомості (адреса, розмір, номер ділянки), номер приміщення DEWA, мета оренди (наприклад, житлова), термін дії договору, сума орендної плати та графік платежів, деталі щодо гарантійного депозиту та дата підписання[38][3]
[21][35][24]
[18]. Завжди уважно переглядай його перед підписанням[8].
Реєстрація Ejari: Офіційне оформлення твого договору
Отже, ти підписав договір. Що далі? Реєстрація Ejari. Ejari, що арабською означає «Моя оренда», – це онлайн-система RERA для офіційної реєстрації договорів оренди[38][3][10][13]&size=28)
[14][24]
[29]. Чи це необов'язково? Абсолютно ні. Закон № 33 від 2008 року (стаття 4) робить реєстрацію Ejari обов'язковою для всіх договорів оренди в Дубаї[38]
[2][3][5][10][24][37][18].
Чому така увага до Ejari? Вона виконує кілька важливих функцій. Реєстрація твого договору робить його юридично дійсним та таким, що підлягає виконанню у разі суперечок[24]. Це допомагає регулювати ринок оренди, захищає права як орендодавців, так і орендарів, створюючи офіційний запис, та мінімізує непорозуміння[38][3][10][13][35][29]. Це також запобігає шахрайству, наприклад, оренді одного й того ж об'єкта кільком особам, і часто вимагається для підключення основних послуг, таких як твій рахунок DEWA (електроенергія та вода)[2][13][29].
Зазвичай за реєстрацію Ejari відповідає орендодавець, але це може бути делеговано[38][5]. Реєстрація відбувається через портал Ejari, додаток Dubai REST або затверджені центри друку[38][21][18]. Тобі знадобляться такі документи, як підписаний договір, посвідчення особи/паспорти/візи, копія Свідоцтва про право власності на нерухомість, останній рахунок DEWA, реєстраційний збір, а також, можливо, IBAN орендодавця та попередній Ejari для поновлення[21][35][24][18]. Після завершення ти отримаєш сертифікат Ejari з унікальним номером, що підтверджує офіційну реєстрацію твого договору[18].
Роль RERA у твоїй оренді
Ти часто чутимеш про RERA. Як регуляторний підрозділ Земельного департаменту Дубая (DLD), RERA є основним державним органом, що наглядає за сектором нерухомості Дубая, включаючи оренду[1][3][10][13][34]
[25][37][29][31]. RERA встановлює та забезпечує дотримання законів про оренду, керує важливою системою Ejari та регулює підвищення орендної плати за допомогою свого Індексу орендної плати та Калькулятора[1][3][10][13][34][29][38][24][5][26]. Вони також ліцензують агентів з нерухомості та управителів нерухомістю, забезпечуючи професійні стандарти[38][13][34][29]. Хоча формальні суперечки розглядаються Центром з вирішення орендних спорів (RDSC), RERA надає нормативну базу та інструменти, що спрямовують вирішення[1][3][10]
[11][25][26]
[28].
Права та обов'язки орендаря в Дубаї
Як орендар у Дубаї, ти маєш конкретні права, призначені для забезпечення справедливого ставлення та безпечного житла. Ти маєш право отримати нерухомість у хорошому стані, готову до використання[38][2][35][1]. Ти маєш право на спокійне користування та приватність; орендодавцям потрібен дозвіл та попередження (зазвичай за 24-48 годин) для входу, за винятком надзвичайних ситуацій[10][28]
[4][5][8]
[15]
[16][37]. Капітальний ремонт, як правило, є відповідальністю орендодавця (стаття 16)[2][3][5]
[6][8][10]
[12]
[17]
[22][25]. Ти захищений від несправедливого підвищення орендної плати, яке регулюється Індексом RERA та вимагає попередження за 90 днів[4][5][21][25][26]
[27][33][2][3]. Ти, як правило, маєш право поновити свій договір, якщо орендодавець не має конкретних законних підстав та не надасть повідомлення за 12 місяців[1][2][3][4][5][9][10][20]
[23][25][26]
[36][37]
[30]. Твій гарантійний депозит має бути повернутий (за вирахуванням обґрунтованих відрахувань) після виїзду (стаття 20)[38][3][8][11]
[19]. Ти захищений від несправедливого виселення (стаття 25) і маєш право подавати скарги до RDSC[1][2][4][5][9][10][23][25][27][36][30][11][17][20][21][28]. Важливо, що ти маєш право на письмовий договір, зареєстрований в Ejari[1][2][3][8][10].
Поряд із цими правами існують і обов'язки. Своєчасна сплата орендної плати є першочерговою (стаття 19)[1][2][5][20]. Від тебе очікується виконання дрібного ремонту[1][2][6][12][14][17][22][24]. Використовуй нерухомість лише за її прямим житловим призначенням та уникай заподіяння шкоди, що перевищує звичайний знос[1][4][9][20][35][36]
[7][12][17]. Отримай письмовий дозвіл на будь-які зміни та не здавай нерухомість в суборенду без явного дозволу орендодавця[1][2][3][7][20][35][4][5][9][23][27]. Дотримуйся правил будинку, сплачуй комунальні послуги (стаття 22) та поверни нерухомість у хорошому стані при виїзді (стаття 21)[8][2][20][37][1][19][35].
Права та обов'язки орендодавця в Дубаї
Орендодавці також мають чіткий набір прав та обов'язків. Вони мають право своєчасно отримувати орендну плату та вимагати гарантійний депозит (зазвичай 5-10% від річної орендної плати)[4][5][35][27][37][33][38][3][7][8][11][19][20][31]. Орендодавці можуть оглядати нерухомість за належним повідомленням та повертати її за певних законних умов, таких як несплата або для особистого користування/продажу наприкінці терміну договору, дотримуючись суворих процедур повідомлення (стаття 25)[5][6][10][15][16][27][37][31][2][3][4][9][20][23][25][26][36][30]. Вони можуть вимагати компенсацію за збитки, що перевищують звичайний знос, і повинні схвалювати будь-які зміни, внесені орендарем[3][11][19][35][27][2][7][20].
Обов'язки орендодавців включають передачу нерухомості в хорошому, придатному для використання стані (стаття 15) та проведення капітального ремонту (стаття 16)[38][2][7][35][1][5][33][3][6][8][10][12][14][17][20][22][24][25]. Реєстрація договору в Ejari є обов'язковою[38][2][3][5][10][35][24][37]. Вони повинні поважати приватність орендаря, дотримуватися правил RERA щодо підвищення орендної плати (повідомлення за 90 днів) та точно дотримуватися законних процедур виселення[5][8][10][15][16][28][4][21][25][26][27][37][33][9][23][36][30]. Своєчасне повернення гарантійного депозиту (стаття 20) та неперешкоджання користуванню орендарем нерухомістю (стаття 17) також є ключовими обов'язками[38][3][8][11][19][2][7][20][35]. Як правило, орендодавці сплачують плату за обслуговування нерухомості, якщо інше не узгоджено[6].
Ключові аспекти: Технічне обслуговування, депозити, орендна плата та виселення
Давай роз'яснимо деякі поширені моменти непорозумінь. Технічне обслуговування розподіляється: серйозні проблеми, такі як конструктивні дефекти, центральне кондиціонування або значні несправності сантехніки/електрики, є обов'язком орендодавця (стаття 16)[2][6][12][14][17][22][25]. Дрібний ремонт, наприклад, заміна лампочок або невеликі виправлення, зазвичай лягає на орендаря, часто визначається вартісним порогом у договорі[6][12][14][17][22][24]. Гарантійні депозити (зазвичай 5% для немебльованої нерухомості, 10% для мебльованої) покривають збитки, що перевищують звичайний знос, або несплачені борги; вони повинні бути повернуті після закінчення терміну оренди (стаття 20)[38][3][8][11][19][7]. Підвищення орендної плати може відбуватися лише при поновленні договору, має відповідати Калькулятору індексу орендної плати RERA та вимагає повідомлення від орендодавця за 90 днів[4][5][34][21][25][26][27][37][33]. Щодо поновлення та виселення, орендарі, як правило, мають право на поновлення. Якщо орендодавець бажає повернути нерухомість після закінчення терміну дії договору з певних причин (наприклад, продаж або особисте користування – стаття 25(2)), він повинен надати повідомлення за 12 місяців через офіційні канали (нотаріус/рекомендований лист)[1][2][3][4][5][9][10][20][23][25][26][36][37][30]. Будь-які зміни умов при поновленні також потребують повідомлення за 90 днів[2][26]. Виселення протягом терміну оренди можливе лише за серйозні порушення, такі як несплата після попередження або незаконна суборенда (стаття 25(1))[4][9][23][27][36].
Практичні поради для різних орендарів
Незалежно від того, чи ти новачок у Дубаї, досвідчений мешканець чи орендодавець, ось на що варто звернути увагу:
Для нових експатів/орендарів: Ознайомся з Договором оренди перед підписанням[8]. Завжди переконуйся, що твій договір зареєстрований в Ejari – це життєво важливо для юридичного захисту та отримання послуг[2][3][10][37][38][24]. Ретельно задокументуй стан нерухомості при в'їзді[11][19]. Зрозумій основи: капітальний ремонт – це зазвичай робота орендодавця, дрібний – твоя, а твою приватність слід поважати, вимагаючи попередження для входу[2][6][12][17][22][5][8][10][15][16][28].
Для довгострокових мешканців: Звертай пильну увагу на терміни повідомлення про поновлення (90 днів для зміни умов/підвищення орендної плати, 12 місяців для конкретних причин повернення нерухомості орендодавцем)[2][3][5][9][23][26][36][30]. Завжди самостійно перевіряй Калькулятор індексу орендної плати RERA, перш ніж погоджуватися на підвищення орендної плати[4][34][21][37]. Підтримуй хороший зв'язок зі своїм орендодавцем та веди облік[3][5][6]. Знай свої сильні сторони захисту від виселення згідно із законом[2][4][9][23][26][36].
Для орендодавців/інвесторів: Реєстрація Ejari є обов'язковою для кожного договору[38][2][3][5][10][37]. Суворе дотримання правил RERA щодо підвищення орендної плати, технічного обслуговування, повідомлень та процедур виселення є надзвичайно важливим[1][2][7][34][18][4][9][23][36]. Використовуй чіткі, детальні договори та справедливо й законно поводься з гарантійними депозитами[3][5][11][12][21][24][37][19]. Якщо делегуєш повноваження, користуйся послугами лише ліцензованих RERA управителів нерухомістю[38].
Короткий глосарій: Ключові терміни оренди в Дубаї
Розуміння твого договору оренди та забезпечення його реєстрації через Ejari є фундаментальним для безпроблемного досвіду оренди в Дубаї. Знання своїх прав та обов'язків, незалежно від того, чи ти орендар, чи орендодавець, та дотримання нормативів RERA сприяє чіткій комунікації та допомагає запобігати суперечкам. Чесно кажучи, добре зрозумілий процес значно полегшує оренду в цьому жвавому місті для всіх залучених сторін.
Спробуйте безкоштовно