Dubai Eviction Law: Rules & Notice Periods Explained

迪拜租房防身术：透视《租赁法》第25条下的驱逐奥秘

2025年5月9日

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迪拜房地产

租房与租赁法

要想在迪拜繁华的租赁市场游刃有余，你需要清楚了解相关规定，尤其是在涉及敏感的驱逐租客问题时

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。值得庆幸的是，这个过程并非随意的；它受到旨在保护房东和租客双方的特定法规的约束

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。该框架的基石是《迪拜租赁法》（2007 年第 26 号法，经 2008 年第 33 号法修订）

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。本文将详细解析关键的第 25 条款下驱逐租客的严格法律程序，重点介绍你需要了解的有效理由和强制性通知期限

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。我们还将谈到房地产监管局 (RERA) 和负责解决纠纷的机构——租赁纠纷中心 (RDC) 的作用

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基础：《迪拜租赁法》与第 25 条款

在迪拜，驱逐租客并非换个门锁那么简单

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。房东必须严格遵守修订后的《租赁法》第 25 条款中规定的规则

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。该法律做出了一个关键区分：驱逐的理由和程序因其发生在租赁合同结束之前还是期满之时而有所不同

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。整个过程都在 RERA 的密切关注下进行，RERA 通过迪拜土地局 (DLD) 运作，以确保合规性

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。

合同到期前驱逐：理由与通知

有时，房东可能需要在租赁期内驱逐租客。《租赁法》第 25(1) 条款概述了允许这样做的特定且有限的情况，通常是由于租客违反了合同

。让我们来看看有效的理由：

•

未支付租金：在房东发出书面催缴通知（通过公证处或挂号信发送）后 30 天内未能支付租金是一个主要原因

。

•

未经授权转租：如果租客未经房东明确书面许可转租房产，房东可以驱逐租客和次级租客

。

•

非法或不道德用途：将房产用于非法活动或违反公共秩序的目的，房东有理由驱逐租客

。

•

商业地产闲置：商业地产无正当理由连续闲置 30 天或一年内累计闲置 90 天，可能引发驱逐

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。

•

造成损坏或危及安全：如果租客的改动危及房产安全、故意损坏房产或存在重大过失，则可能被驱逐

。

•

未经授权使用：将房产用于与租约规定不同的目的（例如在住宅单元内经营业务）属于违约行为

。

•

危房：如果房产被官方认定为不安全或可能倒塌，则可能有必要驱逐租客

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•

未履行义务：如果租客在收到房东通知后 30 天内未遵守法定义务或合同条款，可能导致驱逐

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。

•

政府强制拆迁：如果政府规划要求为重建而拆除该房产，则允许驱逐

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。

至关重要的是，对于许多此类违约行为（如未支付租金或未遵守合同条款），房东必须首先向租客发出 30 天的书面通知，并以适当方式送达（公证处/挂号信），给他们一个在正式启动驱逐程序之前纠正问题的机会

。

合同到期时驱逐：理由与 12 个月规则

如果房东想在租约自然结束时收回房产怎么办？第 25(2) 条款涵盖了这种情况，但同样，仅限于特定原因，并且有非常严格的通知要求

。这里的绝对关键是强制性的 12 个月书面通知

。这不是建议，这是法律

。

该通知必须通过公证处或挂号信送达，清楚说明需要收回房产的一个合法有效理由

。这 12 个月的期限是不可协商的

。第 25(2) 条款下的有效理由非常具体：

•

拆除和重建：业主计划拆除房产进行重建，并已获得必要的许可证

。

•

重大翻新/维护：房产需要进行重大工程，而租客居住期间无法进行，且有官方技术报告支持

。

•

房东自用：业主（或其一级亲属，如子女或父母）需要该房产自住，并且他们没有其他合适的替代房产

。

•

出售房产：业主打算出售该房产

。

如果房东以自用为由驱逐租客，第 26 条款有一个重要的附加条件。他们在收回房产后的两年（住宅）或三年（非住宅）内不得重新出租该房产

。如果他们这样做了，原租客或许可以要求赔偿

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。有趣的是，有一些法律讨论认为，有效的 12 个月通知可能附属于房产本身，这意味着新业主可能继承并执行前业主发出的通知，尽管这是一个不断发展的领域

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驱逐通知：务必正确

你可以看到这里的规律：驱逐通知至关重要。搞错了可能会彻底打乱房东收回房产的计划

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。严格遵守正确的通知期限（根据第 25(1) 条款，针对违约行为的补救期为 30 天；根据第 25(2) 条款，针对特定租约结束原因的通知期为 12 个月）是绝对关键的

。

通知必须是书面形式，清楚说明第 25 条款所列的有效法律驱逐理由，并通过官方渠道送达——通常是公证处或挂号信

。未能满足任何这些要求都可能导致通知无效，这意味着基于该通知的驱逐程序无法合法进行

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。精确性是关键。

解决纠纷：租赁纠纷中心 (RDC)

当房东和租客无法达成一致时会发生什么？这时租赁纠纷中心 (RDC) 就派上用场了

。RDC 根据 2013 年第 26 号法令成立，是迪拜土地局内的一个专门司法机构，专门处理与租赁合同相关的分歧

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。其目标是为涉及租金、驱逐、维护、保证金或合同违约的冲突提供迅速、透明和准确的解决方案

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如果你发现自己陷入纠纷，以下是 RDC 流程的概述

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先尝试沟通：在诉诸法庭之前，始终鼓励你尝试直接与对方解决问题或通过非正式调解

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。

收集文件：这至关重要。你需要你的 Ejari 注册租赁合同、身份证件、地契（房东）、付款证明、任何通知或相关电子邮件的副本、照片、账单——基本上，任何能支持你主张的东西

。记住，所有文件都必须是阿拉伯文或经过认证的法律翻译件

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提交投诉：你通常可以通过 DLD/RDC 门户网站在线提交，或亲自到 RDC 办公室或指定的房地产服务受托中心提交

。打字中心可以协助准备和提交案件

。

支付费用：提交申请需要付费，通常是年租金的 3.5%，有最低和最高限额（例如，最低 500 迪拉姆，最高 20,000 迪拉姆，但限额可能略有不同）

。预计还会有行政、翻译和服务交付等额外费用

。

尝试调解： RDC 通常会从调解开始，他们会尝试帮助双方在大约 15 天内达成和解

。如果调解成功，甚至可以获得部分诉讼费退款

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。

诉讼：如果调解不成，案件将移交初审委员会进行正式听证（通常通过远程诉讼进行）

。双方陈述各自的案情，通常会做出判决

。

上诉选项：如果你不同意初步判决，你或许可以在 15 天内向申诉委员会提出上诉，具体取决于案件的价值或类型（驱逐案件通常允许上诉）

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。对于价值非常高的案件，还可以向最高上诉法院进一步上诉

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执行：一旦做出最终裁决，RDC 的判决执行部门将介入执行，无论是追讨欠款还是执行驱逐令

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。

RDC 提供了一个结构化的途径，以确保根据《迪拜租赁法》处理租赁纠纷

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给租客和房东的关键提示

那么，这一切对你来说意味着什么呢？

•

租客们：了解你的权利！房东不能随随便便就把你赶出去；他们需要根据第 25 条款有正当理由，并且必须提供适当的通知，特别是针对特定原因的租约结束驱逐，关键的 12 个月通知期至关重要

。如果你觉得自己的权利受到侵犯，RDC 会为你提供帮助

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。

•

房东们：遵守法律条文。严格遵守第 25 条款的理由，并确保你的通知（格式、送达方式、时间、理由）完美无缺，以避免你的驱逐尝试被判无效

。对于无法友好解决的合法纠纷，请使用 RDC

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理解并严格遵守迪拜第 25 条款下的特定驱逐法律至关重要

。认真遵守这些规则，才能在这个充满活力的房地产市场中保护房东和租客双方的权利和利益

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