迪拜安家梦：永久产权还是租赁？外籍人士买房决策全解析

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在耀眼而充满活力的迪拜拥有一处房产的梦想，对许多外籍人士和投资者而言具有强大的吸引力。但要驾驭这里的房地产市场，意味着你需要了解产权类型上的一些关键差异，尤其是对于非阿联酋国民而言

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。正确理解这一点至关重要。本指南将直接依据迪拜的法规，阐明永久产权 (Freehold) 和租赁产权 (Leasehold) 之间的本质区别，帮助你做出符合你目标和预算的明智选择

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。21世纪初出台的特定法律为外国所有权铺平了道路，但通常仅限于特定的指定区域

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。

迪拜的永久产权 (Freehold) 是什么？

那么，在迪拜房地产的背景下，永久产权 (Freehold) 究竟意味着什么呢？简单来说，永久产权授予你对房产单元本身及其所占用的土地拥有完全且绝对的、无限期的权利

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。你可以把它看作是可获得的最完整的的所有权形式；它没有时间限制

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。当你购买永久产权房产时，你的名字会正式在迪拜土地局 (DLD) 注册，并且你会收到一份房产证作为所有权证明

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。这提供了极大的保障和清晰度。

对于外国人来说，无论你是作为外籍居民居住在迪拜，还是从海外购买，你都可以购买永久产权房产，但有一个关键条件：它必须位于迪拜法律（例如2006年第3号条例）所定义的特定“永久产权指定区域”内

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。有趣的是，并没有提及在这些区域拥有房产的年龄限制

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。作为永久产权的业主，你拥有完全的控制权——你可以居住在该房产中，随时出售，出租给租户，抵押，进行改造（当然要遵守建筑规范），以及重要的一点是，将其传给你的继承人

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。

想知道这些永久产权指定区域在哪里吗？它们包括迪拜许多最受欢迎的社区。你可以在像 Dubai Marina、Downtown Dubai、Jumeirah Lake Towers (JLT) 和 Business Bay 这样的地方找到公寓选择

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。对于别墅，热门的永久产权区域包括 Arabian Ranches、Emirates Hills、The Springs 和 Jumeirah Park

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。提供公寓和别墅的混合用途区域，例如 Palm Jumeirah、Jumeirah Village Circle (JVC)、Dubai Hills Estate 和 DAMAC Hills，也被指定为永久产权区域

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。请记住，这并非详尽无遗的列表，最好始终通过官方DLD渠道进行核实

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。主要优势在于完全所有权提供了长期保障和资本增值的潜力

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。然而，永久产权房产通常初始购买价格较高，你还需要为DLD过户费（约4%）和持续的维护成本做预算

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。

迪拜的租赁产权 (Leasehold) 是什么？

现在我们来看看另一种选择：租赁产权 (Leasehold)。这种模式授予你在固定长期内使用和占用房产的权利，但关键的是，你并不拥有房产所在的土地

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。土地本身仍归永久产权人（在此情况下通常称为地主）所有

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。租赁期限通常很长，往往长达99年

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。租赁期满后会发生什么？通常情况下，房产的所有权会归还给永久产权人，除非双方同意续租

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。

外国人可以在迪拜获得租赁权，这些机会可能存在于永久产权指定区域之外的地区，或者有时也存在于这些区域内的特定开发项目中

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。一些历史上以租赁产权房产闻名的区域包括 Deira、Bur Dubai、Dubai Silicon Oasis 和 Mirdif 的部分地区，但供应情况各不相同

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。作为租赁权持有人，你的权利与永久产权业主相比更为受限

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。虽然你有权在租赁期内居住或使用该房产，但进行重大改建或翻新通常需要获得永久产权人的许可

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。转租房产可能也需要永久产权人的同意

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。是否能将租赁权传给继承人取决于租赁协议中列出的具体条款

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。

为什么要考虑租赁产权呢？主要吸引力通常在于其初始购买价格低于永久产权，使其成为进入迪拜房地产市场的一个更经济实惠的切入点

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。此外，永久产权人通常负责建筑结构和公共区域的维护，尽管租赁权持有人通常需要支付地租和服务费

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。如果你的计划是短期（在租赁期内）或预算较为紧张，那么租赁产权可能更适合你

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。然而，了解其缺点也很重要：你不拥有土地，对房产改造的控制权有限，随着剩余租期的缩短，房产价值可能会下降，并且日后延长租约可能涉及高额费用

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。你还需要考虑地租和服务费等持续性成本

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。

永久产权 vs. 租赁产权：快速比较

让我们并列比较一下核心差异：

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所有权： 永久产权让你完全拥有房产单元及其所在的土地

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。租赁产权仅授予你在固定期限内使用房产单元的权利

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。

•

期限： 永久产权是无限期的——永久有效

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。租赁产权有固定期限，通常长达99年

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。

•

控制权： 永久产权对改造、出售、租赁等拥有高度控制权

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。租赁产权的控制权更为受限，变更通常需要永久产权人许可

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。

•

位置： 外国人的永久产权仅限于指定区域

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。租赁产权可在更广泛的区域或特定开发项目中获得

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。

•

初始成本： 永久产权通常初始购买价格较高

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。租赁产权通常初始成本较低

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。

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长期价值： 永久产权具有资本增值潜力

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。租赁产权的价值可能随着租期缩短而贬值

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。

•

最适合人群： 永久产权适合长期投资、永久居住目标以及希望完全控制房产的人

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。租赁产权通常更适合预算有限的买家或有短期计划的人

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。

理解用益权 (Usufruct Rights)：另一种选择？

除了永久产权和租赁产权，迪拜还有另一种称为用益权 (Usufruct) 的房产权利

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。它授予个人在指定长期（通常长达99年）内使用他人房产并从中受益的权利——例如居住或出租——而无需实际持有所有权证书

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。受阿联酋民法典（第1333-1348条）管辖，关键区别在于其侧重于使用和受益，通常无权进行重大的结构性改变

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。这是一种替代性的长期使用权，在无法获得或不希望获得永久产权的情况下可能有用，并且需要在DLD注册

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。

外籍买家需考虑的关键因素

在任何地方购买房产都需要慎重考虑，迪拜也不例外。在你做出承诺之前，尽职调查绝对至关重要

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。你必须仔细研究并核实所提供的确切产权类型——是永久产权、租赁产权，还是用益权

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？请记住，位置至关重要，尤其如果你决定购买永久产权房产。对于外国人来说，真正的永久产权仅在那些官方指定的区域内才有可能

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。务必根据DLD的官方信息核实房产的位置状态

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。

了解全部成本也至关重要。对于永久产权，预计会有较高的初始购买价格、DLD过户费（约4%），以及持续的服务费和维护责任

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。对于租赁产权，虽然初始成本可能较低，但你必须考虑到定期的地租、服务费以及未来续租的潜在成本

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。

最终，你的决定应完全符合你的个人目标和具体情况。你是想寻找一个长期住所还是一个短期基地？你的实际预算是多少？对房产拥有完全的控制权和灵活性对你来说有多重要

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？不要犹豫寻求专业建议。强烈建议咨询在RERA注册的房地产经纪人和专攻迪拜房地产法的法律专业人士，以应对复杂情况并确保你的利益得到保护

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。

做出你的选择：永久产权还是租赁产权？

那么，你该如何在永久产权和租赁产权之间做出选择呢？让我们回顾一下核心的权衡因素。永久产权提供永久性和完全控制权，但初始成本较高且仅限于特定区域

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。租赁产权前期更实惠，供应范围更广，但控制权较少且所有权期限有限

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以下是基于常见目标的简单指南：

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选择永久产权，如果： 你正在迪拜寻求永久或非常长期的基地，希望完全控制你的房产，计划将其作为遗产传承下去，正在投资黄金指定区域，并且你的预算能够承受较高的前期成本

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。

•

选择租赁产权，如果： 你的预算是主要限制因素，你在迪拜的计划可能是短期（在租赁期内），你对房产改造的控制权较少感到自在，并且你正在寻找一个潜在的较低入门价格点

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没有唯一的“最佳”答案。正确的选择真正取决于你的个人财务状况、长期计划以及对每种产权类型相关限制的承受能力

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。对于任何希望在迪拜购买房产并拥有自己一片天地的外籍人士来说，理解这些区别是至关重要的第一步

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。在进行如此重大的投资之前，请进行彻底的研究并始终寻求专家指导

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